Location vide : optimisez votre fiscalité

Vous louez vide ? Certaines astuces réduisent votre imposition, comme le régime micro-foncier ou la création de déficits fonciers.

En location vide, vous déclarez vos loyers dans la catégorie des revenus fonciers. Selon les cas, vous relèverez du micro-foncier ou du régime réel. Avec le premier, vous êtes imposé sur 70 % de vos loyers. Le second vous permet de créer des déficits fonciers qui viennent diminuer vos impôts.

Micro-foncier : un abattement de 30 % sur les loyers

Vos loyers ne dépassent pas 15.000 € par an. Vous êtes automatiquement placé sous le régime du micro-foncier. Vous bénéficiez d'un abattement de 30 % sur les loyers. Lorsque vous déclarez 100 € de loyers, vous êtes imposé sur 70 €.

Avec le micro-foncier, vous ne pouvez pas déduire certaines dépenses de vos loyers (travaux, intérêts d'emprunt, etc.). Vous avez peut-être intérêt à opter pour le régime réel.

Déduisez vos charges avec le régime réel

Le régime réel vous permet de déduire toute une série de dépenses de vos loyers lorsque vous déclarez ces derniers au fisc. Ce qui fait baisser votre imposition. Vous prenez l'option sur votre déclaration d'impôts si les loyers perçus sont inférieurs à 15.000 € par an. Au-delà, le régime réel s'applique automatiquement.

Le mécanisme. Vous calculez le montant de vos loyers annuels. C'est le revenu brut foncier. Ensuite, vous déduisez un certain nombre de dépenses :

les frais de gestion ;
les primes d'assurances loyers impayés ou Garantie des risques locatifs (GRL) ;
les réparations et l'entretien ;
les diagnostics ;
les travaux d'amélioration ;
les intérêts d'emprunt ;
les provisions pour charges de copropriété.

Une fois les calculs effectués, deux situations peuvent se présenter.

Vous dégagez un bénéfice. C'est votre revenu foncier imposable. Vous l'inscrivez sur votre déclaration d'impôts.
Vous accusez un déficit. Il est imputable sur votre revenu global à hauteur de 10.700 € par an. Le surplus et les intérêts d'emprunt sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Conseil : gardez les factures pour les présenter au fisc s'il le demande.

Attention ! L'imputation des déficits n'est acquise que si vous continuez à louer le logement durant trois ans après la première déclaration déficitaire.

Vous percevez 6.000 € de loyers par an. Vous avez engagé 10.000 € de travaux. Vous dégagez un déficit foncier de 4.000 €. Vous l'imputez sur vos revenus globaux, qui baissent d'autant. Vous allégez vos impôts.

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