Immobilier
de particulier à particulier

Le prêt relais

Comment acheter un nouveau bien immobilier avant de vendre le sien ? En souscrivant un prêt relais ! Mode d'emploi pour boucler votre plan de financement.

Le prêt relais est un crédit de transition, accordé pour une durée relativement courte : de quelques semaines à quelques mois, sans jamais excéder deux ans. Il sert à palier les problèmes de trésorerie lorsque l'on achète un logement qui doit être financé par une vente et alors même que cette dernière n'est pas finalisée. Pratique, il doit néanmoins être utilisé  avec la plus grande vigilance. 

Quel prêt relais ?

Il existe différents types de prêts relais. L'un est dit « sec », tandis que l'autre est dit « adossé », c'est-à-dire couplé avec le crédit principal. Le premier consiste à ne rembourser que de petites mensualités correspondant aux intérêts, et à solder le capital en une seule mensualité, grâce à l'argent de la vente. Le second est couplé au crédit principal, pour que pendant toute la durée du remboursement, vos mensualités restent quasiment les mêmes, les divers frais étant lissés. Un troisième dit prêt relais en franchise totale consiste à rembourser les intérêts à l'échéance en même temps que le capital emprunté. C'est un montage qui présente l'avantage d'alléger les charges tant que le bien n'est pas vendu. Inconvénient : ce financement est relativement coûteux à terme. En effet, les intérêts qui ne sont pas payés chaque mois par l'emprunteur génèrent eux-mêmes des intérêts. A noter que quel que soit le type de prêt relais choisi, vous paierez chaque mois les assurances de votre crédit immobilier.

Prêt relais : crédit transitoire

Le prêt relais permet de préserver votre trésorerie lorsque vous comptez sur l'argent de la vente de votre bien immobilier pour financer l'acquisition de votre nouvelle résidence. Le prêt relais est mis en place le temps que vous vendiez votre logement, afin que vous n'ayez pas deux crédits immobiliers à rembourser simultanément : celui de la maison que vous venez d'acheter et celui de l'appartement que vous n'avez pas encore revendu. Le prêt relais permet non seulement de ne pas passer à côté d'un bien immobilier, mais aussi d'éviter une période plus ou moins longue de location, tout en ayant des mensualités supportables. Pratique, ce prêt est néanmoins peu utilisé par les emprunteurs qui redoutent un coût élevé. Une crainte balayée par les taux d'intérêt particulièrement bas qui rendent ce financement particulièrement abordable. Le prêt-relais sera d'autant moins cher que vous ne l'utiliserez que quelques mois, le marché immobilier étant reparti. Les appartements et les maisons se vendent en effet de nouveau vite à condition d'être proposés au bon prix (Cf encadré : une bonne estimation).

Prêt relais : quel montant ?

Le montant d'un prêt relais est toujours calculé en fonction de la valeur de votre résidence actuelle (la maison ou l'appartement que vous allez vendre). Mieux vaut, dans ces conditions, être sûr de son estimation! Les banques accordent, en moyenne, 70% du prix estimé, déduit du montant des capitaux restants dus (CRD) de l'emprunt souscrit pour l'acquisition du premier bien. Mais ce chiffre varie, oscillant selon les établissements bancaires entre 60 et 80 % de la valeur. Tout dépendra de votre dossier. Si votre résidence actuelle est estimée à 180.000 euros, vous pourrez obtenir un prêt relais compris entre 90.000 et 144.000 euros.

Le prêt relais « sec »
Le premier type de prêt relais est qualifié de « sec » lorsque le prix de vente couvre le prix d'achat du nouveau bien. Il consiste à ne rembourser que de petites mensualités correspondant aux intérêts. Cela suppose que votre résidence actuelle, elle, est déjà payée. Ce n'est que lorsque l'ancien logement a finalement trouvé preneur que le capital du prêt relais est soldé, en une seule mensualité, grâce à l'argent de la vente. Si les banques acceptent de financer ce type de prêt, elles exigeront en revanche de l'apport.

Exemple : Un couple achète un appartement 280.000 € sans avoir revendu sa résidence principale estimée 400.000 €. Sa banque lui accorde un prêt-relais de 280.000 € représentant 70 % du montant de sa future vente qui sera valable pendant 12 mois. Le couple financera sur ses fonds propres les frais de notaire et les frais de dossier.

   Durée  Taux  Montant  Mensualité  Coût du crédit
Prêt-relais 12 mois 1,6 % 280.000 € 373,33 € hors assurances 4.480 €

Simulation réalisée par le courtier en crédits immobiliers empruntis.

 

Le prêt relais « adossé »
Dans la majorité des cas, vous n'avez pas soldé votre emprunt immobilier en cours quand vous achetez votre nouveau bien. Et dans ces conditions, il est difficile d'imaginer que vous puissiez supporter, chaque mois, le remboursement de ce crédit, celui du prêt relais, plus la mensualité du crédit du nouveau logement. C'est pourquoi le prêt relais peut être adossé, ou autrement dit couplé, au crédit principal. Le but ? Payer des mensualités raisonnables.

Vous convoitez un bien immobilier affiché à 260.000 euros. Votre résidence actuelle est estimée à 180.000 euros, et votre banque consent à vous octroyer un prêt relais de 126.000 euros (70 % de la valeur).

Option 2, le prêt relais « adossé »

Vous allez souscrire un crédit immobilier de la totalité du prix de la maison, soit de 260.000 euros, intégrant le prêt relais de 126.000 euros.

Pendant toute la durée du remboursement (15, 20 ou 25 ans selon votre crédit), vos mensualités seront quasiment les mêmes, les divers frais étant « étalés », lissés. Mais en parallèle, vous aurez l'obligation de rembourser, sous deux ans maximum, les 126.000 euros.

Si au bout de quelques mois, vous vendez votre premier logement à hauteur de son prix estimé, soit 180.000 euros, vous empocherez 54.000 euros (prix de la vente - montant du prix relais = 180.000 - 126.000 = 54.000 euros). Vous pourrez alors soit les conserver (pour effectuer des travaux par exemple), soit faire diminuer la durée, ou les mensualités, de votre crédit immobilier.

Exemple :
Un couple achète une maison 600.000 € et revendra son appartement 500.000 €. Le montant des capitaux restants dus s'élève à 145.560 €. Les frais de notaire (43.250 €), l'hypothèque du prêt classique (3.065 €), les frais de banque (300 €) et les frais de courtage (950 €) seront financés par le prêt. Le plan de financement des clients se décompose en trois prêts. Un crédit-relais de 350.000 € sur 12 mois dont l'emprunteur remboursera chaque mois les intérêts, un prêt complémentaire de 150.000 € sur 240 mois qui bénéficiera d'un différé total de remboursement de 12 mois et un prêt classique de 293.125 € sur 20 ans, remboursé chaque mois.

Pendant un an, l'emprunteur remboursera 1.841,05 € hors assurance.

   Durée Taux  Montant du prêt  Mensualité hors assurances  Coût du crédit
Prêt-relais  12 mois  1,60 %  350 000 €  466,67 €  5600,04
 Prêt-classique  240 mois  1,20 %  293 125 €  1374,38 €  36 726,26
 Total        1841,05 €  42 326,30

L'emprunteur ayant vendu son appartement 350.000 € et non 500.000 €, il ne pourra pas rembourser son prêt complémentaire de 150.000 €, il devra donc rembourser chaque mois 2.110,45 €

   Durée  Taux  Montant du prêt  Mensualité hors assurances  Coût du crédit
 Prêt complémentaire  228 mois  1,20 %  150 000 €  736,07 €  19 623,96 €
 Prêt classique  228 mois  1,20 %  293 125 € 1374,38  36 726,26 €
 Total        2110,45  56 350,22 €

 Si l'emprunteur revend son appartement 500.000 €, il remboursera le montant de son crédit-relais et celui de son prêt complémentaire en une fois. Il paiera alors une seule mensualité, celle de son prêt classique.

   Durée  Taux  Montant du prêt  Mensualité hors assurances  Coût du crédit
 Prêt classique  228 mois  1,20 %  293 125 €  1374,38 €  36 726,26 €

Ces simulations ont été réalisées par le courtier en crédits immobiliers empruntis

Prêt relais : une bonne estimation
Comment être sûr de ne pas surestimer son bien immobilier ? Souvent une dimension affective vient perturber votre jugement. C'est pour cette raison que les banques demandent souvent une expertise immobilière qui sera réalisée par un professionnel. Ce rapport définira précisément la valeur vénale de votre bien. Cet expert tiendra en effet compte de plusieurs facteurs comme l'état extérieur et intérieur de votre logement. Il vérifiera que le bien visité corresponde bien à celui indiqué dans l'acte de vente. Il estimera son prix en tenant compte de travaux qui doivent être réalisés et comparera son estimation avec les ventes récentes de biens similaires.

Prêt relais : une marge de sécurité
Même correctement évalué, un bien immobilier peut ne pas trouver preneur ! Une situation qui arrive plus souvent en période de crise ou d'incertitude du marché. C'est pourquoi la banque n'accorde pas un prêt relais correspondant à la totalité du prix estimé, mais une partie seulement. Cela lui permet de conserver une forte marge de négociation si la vente n'a pas eu lieu au bout de deux ans. En effet, obligé de rembourser le capital de votre prêt relais, vous serez obligé de brader votre bien pour qu'il trouve enfin preneur. Quoi qu'il en soit, si vous rencontrez des difficultés, ne tardez pas à contacter votre banque pour trouver une solution moins radicale, par exemple, la prolongation de la durée de votre prêt relais. Car si la banque exige le remboursement du capital de votre prêt relais, vous serez obligé de brader votre bien pour qu'il trouve enfin preneur. Sachez que les réseaux bancaires ont mis en place des adresses postales spécifiques dites "contact crédit relais" pour accélérer les procédures en cas de difficultés majeures.

Vendre vite : mode d'emploi
Pour diminuer le coût de votre crédit-relais, mieux vaut vendre le plus vite possible. Outre le prix de votre bien qui doit être conforme au marché, soyez vigilant également sur l'état général de votre habitation. Sans vous lancer dans le home-staging qui consiste à refaire la décoration intérieure de votre habitation, vous pouvez effectuer quelques travaux qui peuvent influencer votre acquéreur. Lesquels ? Tout simplement repeindre les murs si la peinture date d'une dizaine d'années. Remplacez également les prises électriques qui seraient endommagées ou descellées de votre mur, des défauts qui seront indiqués dans le diagnostic électrique réalisé avant la vente de votre bien.
Si vous avez ajouté des cloisons pour aménager de nouvelles pièces comme un bureau ou un salon de lecture, supprimez-les. Car les acquéreurs réussissent mieux à se projeter dans un espace ouvert que dans des pièces fermées, même si certaines cloisons peuvent être facilement démontables. C'est notamment le cas si vous avez opté pour des cloisons montées sur ossature métallique.
Evitez par contre les travaux plus coûteux comme la pose de nouvelles fenêtres et autres baies vitrées. Car si ces équipements apportent un confort supplémentaire tant en diminuant les nuisances sonores et les déperditions énergétiques, ils ne pourront pas en revanche être intégrés au prix de vente. Car ce dernier risque d'être hors du marché.


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