La « taxe Apparu » sur les loyers des micro-logements

Publié par le

Une taxe, dite « taxe Apparu », frappe les loyers jugés excessifs des logements d'une superficie inférieure ou égale à 14 m². L'objectif est de lutter contre la pratique des loyers très élevés des petites surfaces dans les grandes villes.

La taxe annuelle sur les loyers élevés des logements de petite surface, dite « taxe Apparu », s'applique depuis le 1er janvier 2012 à tous les loyers. Propriétaires bailleurs de logements de petites surfaces, vous êtes donc concernés. Voici ce qu'il vous faut savoir.

Les logements visés par la taxe Apparu

Sont concernés les micro-logements situés dans les grandes villes.

Les micro-logements

Sont concernés les logements de petite surface, ce que l'on appelle couramment les micro-logements, c'est-à-dire ceux dont la superficie habitable est inférieure ou égale à 14 m².

Il s'agit de la surface habitable, dite loi Boutin, telle qu'elle doit figurer dans les contrats de location vide. Sont donc notamment exclus les parties des logements d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre, les caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias et balcons.

Les logements situés dans les grandes villes

Cette taxe ne s'applique qu'aux logements situés en zone très tendue, soit dans les villes où l'on constate un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements, en d'autres termes, où l'on doit faire face à une pénurie de logements.
Ces communes sont celles des zones A et A bis telles que définies par l'arrêté du 30 septembre 2014. Schématiquement, sont concernés les logements situés à Paris et sa banlieue, dans les plus grandes villes, sur la Côte d'Azur et dans le Genevois français.

Les locations concernées par la taxe Apparu

Sont concernées les locations à usage de résidence principale dont le loyer dépasse 42,47 €/m²/mois en 2019.

Les locations à usage de résidence principale du locataire

La taxe concerne les locations vides ou meublées, d'une durée d'au moins 9 mois, c'est-à-dire les logements constituant la résidence principale du locataire. Les logements loués par des étudiants sont donc clairement visés.
En revanche, les locations saisonnières et les résidences avec services (résidences pour étudiants, pour personnes âgées) ne sont pas soumises à cette taxe.

Les locations dont le loyer excède 42,47 €/m²/mois en 2019

En tant que bailleur, vous n'êtes taxé que si votre loyer est jugé excessif. Tel est le cas si votre loyer hors charges dépasse un plafond, fixé uniformément pour 2019 à 42,47 € par mètre carré de surface habitable et par mois pour toute la zone concernée. Le plafond est le même, qu'il s'agisse d'une location vide ou meublée.

Ce plafond est réévalué le 1er janvier de chaque année en fonction de la variation de l'Indice de référence des loyers (IRL) du deuxième trimestre ; compte tenu de la variation annuelle de 1,25 %, le seuil d'application de la taxe atteint 42,47 € en 2019 contre 41,95 € en 2018.
La prochaine réévaluation est prévue pour le 1er janvier 2020.

Le calcul de la taxe

La taxe est égale à un pourcentage du loyer hors charges perçu au cours de l'année civile. En fait, plus le loyer pratiqué dépasse les 42,47 € mensuels par mètre carré, plus le taux de la taxe est élevé : il varie de 10 à 40%. L'objectif est donc de vous dissuader de réclamer des loyers trop élevés.
Plus concrètement, et selon la loi, le taux de la taxe augmente avec l'écart constaté entre le loyer de référence et le loyer pratiqué.

 Écart entre le loyer pratiqué et le loyer de référence  Loyer pratiqué par mètre carré et par mois  Taux de la taxe
 Inférieur à 15 % 48,84 € ≤ loyer  10 %
 Supérieur ou égal à 15 % et inférieur à 30 % 55,21 € ≤ loyer  18 %
 Supérieur ou égal à 30 % et inférieur à 55 % 65,82 € ≤ loyer  25 %
 Supérieur ou égal à 55 % et inférieur à 90 % 80,69 € ≤ loyer  33 %
 Supérieur ou égal à 90 % loyer ≥ 80,69 €  40 %

Vous louez en 2019 un studio de 13 m² 600 € par mois, soit 46,15 €/m²/mois. La taxe est égale à 10% du loyer annuel, soit (600 x 12) x 10% = 720 €.
Au final, vous ne percevez donc que 7.200 - 720 = 6.480 €, soit 540 € par mois.
En respectant le plafond de loyer, vous auriez perçu  6.625,32 € dans l'année, soit 552,11 € par mois. Compte tenu du calcul de la taxe, le gain final est donc plus élevé en respectant le plafond qu'en le dépassant !

On peut donc constater que le gain réalisé par le propriétaire bailleur au-delà du seuil est le plus souvent annulé par la taxe Apparu. D'où la très forte incitation à baisser le loyer !

Si vous souhaitez diminuer votre loyer pour échapper à la taxe, il vous suffit, pour un bail en cours, de signer un avenant avec votre locataire, en double exemplaire sur papier libre dans lequel vous convenez que le loyer hors charges s'élèvera à tant à compter de telle date. Votre locataire et vous devrez dater, signer et annexer l'avenant au bail en cours.

La déclaration et le paiement de la taxe Apparu

La taxe est déclarée et recouvrée dans les mêmes conditions que l'impôt sur le revenu.

La déclaration de la taxe Apparu

Les particuliers concernés par la taxe sur les micro-logements doivent remplir l’imprimé n° 2042 LE qui leur permet de calculer eux-mêmes la taxe. Le montant total de la taxe Apparu doit ensuite être reporté dans la case « 4BH » de l'imprimé n° 2042 C. Enfin, les deux imprimés sont joints et déposés au printemps au moment de la déclaration d’ensemble des revenus auprès du Service des impôts des particuliers (SIP) du domicile du bailleur.

Si le bailleur est une société, c'est l’imprimé 2576-TSLE-SD qui doit être complété.

Le paiement de la taxe Apparu

Le montant de la taxe à payer figure sur le même document que l'impôt sur le revenu mais est individualisé. Le montant dû doit être acquitté à la date et dans les conditions indiquées sur l'avis d'impôt sur le revenu.

Cette taxe n'est ni déductible des revenus du bailleur ni récupérable sur le locataire.

La taxe Apparu s'ajoute à l'encadrement des loyers

La taxe Apparu n'est pas exclusive ! Elle se combine avec l'encadrement du loyer à la relocation mais aussi, lorsqu'il s'applique, au plafonnement du loyer (Paris devrait être la première ville à l'appliquer, courant 2019).

Dans les quartiers les plus chers de Paris, le plafond de loyer sera supérieur à la taxe Apparu. Cela signifie qu'un loyer parfaitement « légal » au regard du plafonnement pourra se trouver frappé par la taxe Apparu. Dans ce cas, notre conseil sera de ramener le loyer au niveau de la taxe Apparu, soit, pour 2019, à 42,47 €/mois par mètre carré de surface habitable.

Sources :

VIDEO : Quel bail proposer à un locataire étudiant ?

Quand on loue à un étudiant, le plus souvent, on loue pour la durée de la période universitaire. Mais ce n’est pas toujours le cas !

Voir la vidéo

Pour aller plus loin...

Vous louez un ou plusieurs logements vides : vous touchez des revenus fonciers. Après avoir déduit du montant des loyers l'ensemble de vos frais et charges, le résultat foncier vient s'ajouter à...

Le régime fiscal de la location meublée nécessite le respect de nombreuses règles. Mais il vous permet de bénéficier d'une fiscalité avantageuse. Soit vous êtes imposé sur la moitié de vos recettes,...

Le loyer d'une location vide ou meublée peut être fixé librement...sauf si s'appliquent l'encadrement des loyers à la relocation, le plafonnement du loyer ou la taxe Apparu.

En pratiquant un loyer « raisonnable » (187 euros/m²/an en Île-de-France et 138 euros/m²/an dans les autres régions pour l'année 2019), les loyers issus de la location meublée d'une partie de la...