Toulouse : ce quartier où investir rapporte plus de 4 % par an

Les prix se stabilisent à Toulouse

Après une décennie de hausse, le marché toulousain a entamé depuis 2023 un atterrissage en douceur. Le prix moyen au m² y atteint 3 349 €, selon l'Observatoire PAP, en baisse de 2,7 % sur deux ans, puis en hausse de 0,9 % sur un an et de 0,6 % sur cinq ans, signe d'un début de stabilisation. Un bassin d'emploi et 120 000 étudiants continuent de soutenir la demande, malgré des acheteurs plus attentifs à leur budget.

Le quartier de la gare Matabiau plus cher

Le quartier de la gare Matabiau affiche un prix moyen de 4 433 €/m², soit 35 % au-dessus de la moyenne toulousaine. Sur cinq ans, les prix y reculent légèrement, de 1 %, quand la ville progresse de 0,2 %. Un paradoxe qui s'explique par le vaste chantier « Grand Matabiau, quais d'Oc ».

👉Cette opération d'aménagement, déclarée d'utilité publique, transformera le secteur autour de la gare avec de nouveaux bureaux, logements et espaces publics.

Ce recul s'explique probablement par plusieurs facteurs :

1. Le secteur plus cher que la moyenne toulousaine, a sans doute le plus profité de la décennie de hausse avant d'encaisser la correction du marché depuis 2023.
2. Le chantier « Grand Matabiau, quais d'Oc » pourrait aussi peser à court terme, ses effets positifs ne se reflétant dans les prix qu'une fois l'opération livrée.

Investir près de la gare Matabiau est moins rentable mais...

Les loyers suivent la même logique : 16,4 €/m² près de la gare contre 15,2 €/m² en moyenne dans Toulouse, un écart bien plus resserré que sur les prix de vente. Résultat, pour un deux-pièces de 48 m², la rentabilité brute atteint 5,6 % en moyenne dans la ville, contre seulement 4,4 % près de la gare, où l'achat coûte 212 800 € contre 157 200 € ailleurs.

👉À court terme, investir près de la gare paraît donc moins rentable que dans le reste de Toulouse, sauf à parier sur la revalorisation du secteur portée par le projet Grand Matabiau.

3 résidences neuves qui cartonnent à Toulouse

🏢 Vue Garonne - À partir de 146 821 €

48 logements disponibles, du T2 au T5 duplex, livraison au 4ᵉ trimestre 2028. Métro B à 300 m, loggia ou terrasse en attique pour chaque appartement.

🏢 Université Jean-Jaurès - À partir de 153 590 €

23 logements disponibles, du 2 au 4 pièces, livraison au 3ᵉ trimestre 2027. Métro à pied, espaces extérieurs, parkings sécurisés et local vélos.

🏢 Quartier Grand Matabiau - À partir de 194 000 €

21 logements disponibles, du studio au 4 pièces, livraison au 4ᵉ trimestre 2028. Projet mixte mêlant commerces, résidence intergénérationnelle et hôtel, en accession libre ou à prix maîtrisé.

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