Pontault-Combault : les quartiers les plus chers, les moins chers (et celui à surveiller)

À 25 km à l’est de Paris, Pontault-Combault compte près de 38 000 habitants. Grâce à ses 2 gares RER et à la Francilienne (N104), on rejoint facilement le centre de Paris en une quarantaine de minutes. Son cadre verdoyant, ses équipements scolaires et la proximité de Marne-la-Vallée attirent les familles. Son marché immobilier, partagé presque à parts égales entre maisons et appartements, se stabilise après 2 années de baisse.

À Pontault-Combault, les qui baissent de 1,9 % en 1 an

Selon l’Observatoire PAP, le prix moyen s’établit à 3 697 €/m², en baisse de 1,9 % sur 1 an. Après un repli de 8,2 % sur 2 ans, les prix retrouvent une certaine stabilité sur les 6 derniers mois (+ 0,1 %). La ville reste néanmoins plus chère que la moyenne de Seine-et-Marne (3 357 €/m² en appartement, 2 905 €/m² en maison), portée par sa desserte RER et ses maisons familiales.

👉 Quelles perspectives envisager en 2027 ?

En 2027, la demande devrait rester solide grâce au RER E, à la proximité de Marne-la-Vallée et à une offre importante de maisons avec jardin, plus rares en petite couronne. Les prix devraient augmenter de 1 % en 2027 à Pontault-Combault.

👉 Combien coûte un logement à Pontault-Combault ?

Les maisons représentent la moitié des ventes à Pontault-Combault (50 %), loin devant les 2 pièces (20 %).

T1	128 200 €
T2	178 500 €
T3	222 200 €
T4 et +	269 100 €
Maison	338 500 €

Les quartiers les plus chers

• Ingres : 3 975 €/m². Un quartier résidentiel recherché, où les appartements atteignent 4 068 €/m² et les maisons 3 881 €/m². Les familles y trouvent un environnement calme à proximité du centre ;
• Mairie Rouxel : 3 943 €/m². Le cœur administratif et commerçant de la ville. Les appartements y sont les plus chers de Pontault-Combault, autour de 4 204 €/m², tandis que les maisons s’affichent à 3 682 €/m² ;
• Centre Commercial : 3 670 €/m². La proximité des commerces fait grimper le prix des appartements à 4 049 €/m². Les maisons y restent nettement plus abordables, autour de 3 291 €/m².

Les secteurs les moins chers de Pontault-Combault

📍 Orme au Charron : 3 668 €/m²

Un secteur résidentiel où appartements (3 705 €/m²) et maisons (3 630 €/m²) restent sous la moyenne de la ville, une bonne option pour les familles au budget maîtrisé. L’écart de prix entre les 2 types de biens y est faible.

📍 Bois Notre-Dame : 3 650 €/m²

Les maisons y restent accessibles (3 362 €/m²), dans un cadre résidentiel apprécié des ménages en quête d’espace. Les appartements s’affichent à 3 938 €/m². Un bon choix pour acheter une maison familiale.

📍 Cimetière : 3 584 €/m²

Avec des appartements à 3 668 €/m² et des maisons à 3 501 €/m² c'est un bon compromis pour les familles qui veulent une maison sans faire exploser leur budget. Ses maisons restent sous la moyenne communale (3 563 €/m²).

🙋‍♀️ Le quartier qui va cartonner : Berchères

Le prix moyen est de 3 509 €/m². Ici les appartements s’affichent à 3 375 €/m², bien en dessous de la moyenne de la ville (3 874 €/m²). Ses maisons, à 3 643 €/m², dépassent déjà la moyenne communale, preuve que le quartier attire. Une marge de rattrapage qui devrait profiter aux acheteurs d’aujourd’hui.

Pontault-Combault vs les villes limitrophes

Émerainville	3 855 €/m²
Le Plessis-Trévise	3 786 €/m²
👉 Pontault-Combault	3 697 €/m²
Lésigny	3 519 €/m²
Roissy-en-Brie	3 439 €/m²

Qui achète à Pontault-Combault ?

• Acquéreurs d’une résidence principale (94 %) : familles et primo-accédants venus de Paris ou du Val-de-Marne, à la recherche d’une maison avec jardin à prix plus doux ;
• Investisseurs (5 %) : ils ciblent surtout les petites surfaces proches du RER E, prisées des jeunes actifs travaillant à Paris ou à Marne-la-Vallée ;
• Acheteurs de résidences secondaires (1 %) : ils sont anecdotiques : la ville s'impose d'abord comme un lieu de vie permanent.

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