Mougins : où sont les prix les plus bas (et les plus élevés) en 2025 ?

Nichée entre mer et collines, à seulement quelques kilomètres de Cannes et du bassin économique de Sophia Antipolis, Mougins cultive un art de vivre méditerranéen. Son environnement verdoyant, son cachet préservé et la qualité de ses infrastructures scolaires, dont une école internationale renommée, en font une destination de choix sur la Côte d’Azur.

Une progression des prix soutenue sur 5 ans

À Mougins, le marché immobilier reste bien orienté : les prix ont progressé de + 17,1 % en cinq ans, selon l'Observatoire PAP, signe d’un attrait qui ne se dément pas. Entre cadre de vie préservé, proximité avec Sophia Antipolis et accès rapide à Cannes, la commune continue de séduire une clientèle exigeante. Certes, on observe un léger repli sur un an (-1,5 %), mais il s’inscrit dans la tendance générale des communes cotées de la Côte d’Azur.

👉 Une ville abordable sur la Côte d’Azur

Les appartements s'échangent en moyenne à 4 813 €/m² tandis que les maisons atteignent 7 118 €/m². Cette fourchette de prix consacre Mougins comme une alternative attractive face à Cannes et ses 7 500 €/m² en moyenne pour un appartement.

🗣️ « La renommée internationale de la Mougins British International School, prisée des cadres expatriés de Sophia Antipolis, stimule la demande immobilière locale. », note Roman Rainfray, chargé d'études chez PAP. La présence d’écoles internationales de haut niveau peut en effet augmenter les prix jusqu’à 10 % dans les environs, un facteur clé attirant de nombreuses familles sur la Côte d’Azur.

Un marché porté par la maison

À Mougins, l’essentiel des transactions concerne des maisons individuelles, souvent nichées dans des quartiers résidentiels et verdoyants. Les appartements plus rares, se concentrent dans quelques secteurs bien identifiés comme Mougins-le-Haut. Les écarts de prix significatifs, reflètent une hiérarchie nette entre les quartiers. Dans secteurs les plus prisés, les villas haut de gamme peuvent ainsi franchir la barre des 10 000 €/m². 

🙋‍♀️ Les maisons à Mougins se vendent près de 35 % plus cher que la moyenne départementale, ce qui traduit le caractère haut de gamme et résidentiel de la commune.

👉 Les prix par type de biens

Les quartiers prisés à Mougins en 2025

📍 Valmasque - Notre-Dame-de-Vie

À proximité du parc départemental de la Valmasque et de plusieurs écoles internationales, ce secteur résidentiel offre un cadre de vie verdoyant prisé par une clientèle familiale, souvent expatriée. Les villas sont spacieuses, souvent implantées sur de grands terrains à l’abri des regards.

• Prix moyens : 4 889 €/m² pour les appartements, 7 419 €/m² pour les maisons.

📍Les Colles - Camp Lauvas - Font de l’Orme

Dans ce secteur vallonné à l’est de Mougins, les propriétés sont harmonieusement disséminées dans un environnement paisible et boisé. Les biens proposés sont principalement des maisons avec jardin, souvent rénovées ou d’architecture provençale. Le secteur attire une clientèle plutôt locale ou semi-résidente.

• Prix moyens : 5 501 €/m² pour les appartements, 7 917 €/m² pour les maisons.

📍 Saint-Martin - Le Miracle

À proximité des grands axes vers Cannes et Sophia Antipolis, ce quartier résidentiel calme offre un bon compromis entre accessibilité et tranquillité. Il abrite des maisons souvent dotées de jardins voire de piscines.

• Prix moyens : 5 336 €/m² pour les appartements, 6 798 €/m² pour les maisons.

Les prix, quartier par quartier, à Mougins. © PAP

Les quartiers un peu plus abordables

📍 Le Village - Le Val - Cabrières

Autour du vieux village perché, Mougins cultive une identité provençale marquée. Dans les environs du Val ou de Cabrières, on trouve également des résidences plus récentes, qui complètent une offre immobilière variée.

📍 Mougins-le-Haut

Ce quartier contemporain, situé sur les hauteurs, offre une alternative plus abordable. Conçu dans les années 1980, il propose des appartements avec vue dégagée et quelques maisons mitoyennes. Très prisé des jeunes actifs. 

📍 Aubarède–Campelières

Ce secteur bénéficie d'un environnement calme et verdoyant, à proximité des écoles et des commerces de proximité. Un cadre de vie recherché qui séduit une population active, notamment grâce à sa connexion rapide avec Sophia Antipolis.

Quelles perspectives pour l'immobilier en 2026 à Mougins ?

En 2026, le marché immobilier mouginois devrait rester globalement stable, dans la continuité des tendances observées fin 2025. Côté prix, les prévisions s’orientent plutôt vers une stabilisation, voire une légère hausse selon les quartiers et le type de bien. Les secteurs les plus abordables pourraient retrouver un peu de tension, portés par une demande locale en quête de résidences principales.

Des exemples d'annonces qui ont bien marché sur PAP.fr

 🏢 T2 - Mougins-le-Haut 

Aménagé dans une résidence sécurisée avec piscine et espaces verts, ce 2 pièces de 44,8 m² bénéficie d’une terrasse de 7 m² exposée sud, au calme absolu et avec vue sur la forêt. Il est proposé à 234 000 €.

🏠 Maison 6 pièces - Cabrières

Dans le secteur résidentiel de Cabrières, cette maison moderne d’environ 150-155 m² (4 chambres) sur un terrain de 800 m², dispose d’un salon lumineux, d’un jardin et d’une piscine. Elle est proposée à 790 000 €.