Marché locatif : les loyers en baisse en 2017

A quoi ressemble le marché locatif privé en 2017 ? Selon l’Observatoire des loyers Clameur, les prix sont à la baisse et le secteur a ralenti. Pour autant, le regain d’activité de ces dernières années permet au marché locatif de rester prospère.

Un marché toujours actif. Depuis l’été 2014, on constate une vraie reprise d’activité du marché locatif. En 2016, la mobilité des locataires du secteur privé s’établissait à 29,7%, soit un chiffre largement supérieur à celui constaté entre 2008 et 2014. Ces bons chiffres s’expliquent notamment par les politiques publiques encourageant l’investissement locatif, la vitalité de la démographie ou encore la reprise économique et les aspirations d’amélioration des conditions de logement des ménages. Mais depuis l’automne 2016, cette mobilité a commencé à fléchir. Ce mouvent de repli s’est confirmé en 2017. Mais le rebond récent de l’activité permet au moral des ménages de rester bon et à l’offre résidentielle nouvelle de rester attractive sur l’ensemble du territoire.

Des loyers moins chers. Traditionnellement, en début d’année, les loyers ont tendance à baisser. Pourquoi ? Tout simplement parce qu’en hiver, la demande est moins forte mais avec la reprise de l’activité, les loyers finissent par se ressaisir au printemps et progressent en été. Ainsi début 2016, on a enregistré une baisse assez prononcée des loyers avant que la situation ne s’inverse au printemps. Sur l’année entière, on a ainsi enregistré une augmentation de 1%. En 2017, les loyers se sont d’abord stabilisés en février, mais le mouvent de baisse a repris au mois de mai avec un recul de 0,5% enregistré fin mai.

La typologie des logements joue sur le prix. Les studios et les T1 qui représentent 21,7% du marché sont les seules surfaces qui ont vu leurs loyers augmenter doucement (0,5%) depuis un an. Pour les autres logements, les loyers reculent. Les surfaces les plus grandes sont les plus touchées par cette baisse. Ainsi les loyers ont diminué de 1,4% pour les cinq pièces et plus, de 0,9% pour les quatre pièces, de 1% pour les trois pièces et de 0,8% pour les deux pièces. Mais par contre, sur le long terme, ce sont les petits logements qui ont connu la plus faible augmentation de loyer (entre 0 et 0,1% sur les studios et les deux pièces depuis 2013). Sur la même période, les quatre pièces et plus ont progressé de 0,6% chaque année en suivant le même rythme que les prix à la consommation.

© Clameur

Des différences selon les villes.  Au niveau géographique, on note que cette baisse concerne 53,8% des villes de plus de 100 000 habitants. Ils stagnent ou ne progressent que sous l’inflation dans 33,3% de ces villes. Les loyers augmentent à Aix-en-Provence (qui avec un tarif moyen de 16,9 €/m² reste l’une des communes les plus chères de France), à Lyon (13,2 €/m²) et à Nîmes (10,6 €/m²). Paris reste la ville la plus chère de France (25 €/m²) mais les loyers ont diminué de 1,1%. Nice et Argenteuil suivent avec des tarifs de 15,8 €/m² et 15,3 €/m². Dans certaines communes, la progression reste moins rapide que l’inflation comme Montpellier (+0,5%, 13,8 €/m²), Toulouse (+ 0,6 %, 12,1 €/m²) ou encore Dijon (+0,7%, 11,1 €/m²). Saint-Etienne est l’une des communes les moins chères avec un loyer moyen de 7,7 €/m² (- 0,8%), suivi du Mans (9,6 €/m²) et Perpignan (9,7 €/m²) et Metz (9,8 €/m²).

Les travaux avant la location en recul. L’amélioration et l’entretien du parc immobilier locatif est une donnée primordiale. En 2016, 17,6% des logements ont été rénovés avant leur location. Un chiffre en baisse sur la longue durée, puisqu’en 2013 25,2% des logements étaient concernés. Cette tendance de repli se confirme en 2017, depuis le début de l’année on en compte seulement 14,6% de logements reloués après travaux. On sait que les mois d’hiver et de début de printemps ne sont pas forcément les plus propices à la réalisation de travaux.