Loi de finances 2015 : plus-value immobilière, Pinel, PTZ et transition énergétique

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30 Décembre 2014 - La loi de finances pour 2015 a été publiée mardi 30 décembre. Malgré la crise, des mesures en faveur du logement sont prises : un nouvel investissement locatif plus avantageux (le « Pinel »), une extension du prêt à taux 0 % à l'ancien, des mesures en faveur de la mise en vente des terrains à bâtir ainsi que la création d'un nouveau crédit d’impôt pour mieux rénover les logements et favoriser la transition énergétique. Panorama du budget 2015.

La loi de finances pour 2015 a été publiée au Journal officiel du 30 décembre 2014. Malgré le contexte de crise budgétaire, le texte prévoit plusieurs mesures en faveur de l’immobilier. En se limitant aux plus notables, on peut citer :

  • la réforme, déjà applicable, de la taxation de la plus-value réalisée lors de la vente d’un terrain à bâtir ;
  • deux nouvelles exonérations de droits de donation pour « favoriser la libération du foncier constructible » ;
  • la transformation du dispositif d’investissement locatif « Duflot » en « Pinel » ;
  • l’extension du prêt à taux 0 % à l’ancien sous conditions ;
  • la mise en place d’un crédit d’impôt « pour la transition énergétique » plus performant que l’actuel crédit d’impôt en faveur du développement durable qui disparaîtra.

Ces mesures de lutte contre la crise du logement se combinent avec celles contenues dans la loi de finances rectificative pour 2014 publiée également le 30 décembre 2014.

Cette année, pas de surprise de dernière minute ; toutes les mesures principales concernant l'immobilier ont été validées par le Conseil constitutionnel.

Plus-values sur les terrains à bâtir : allègement d’impôt pour plus de ventes

La crise du logement s’explique en partie par la rareté et le coût du foncier ; l'un des objectifs du gouvernement est donc d’augmenter les surfaces à construire disponibles. Pour atteindre cet objectif, en plus de la mobilisation du foncier public, il est nécessaire que plus de terrains à bâtir détenus par les particuliers soient mis en vente. Or, la taxation de la plus-value a longtemps incité les propriétaires à conserver leurs terrains le plus longtemps possible pour être peu ou pas imposés. Pour « désinciter à la rétention foncière » la taxation est aujourd'hui réduite au moyen :

  • d’abattements pour durée de détention plus avantageux (les mêmes que pour les logements) ;
  • d’un abattement supplémentaire de 30 % (sauf si la vente a lieu entre proches).

Si l’exonération totale n’est acquise qu’au bout de trente ans, comme précédemment, la réduction d’impôt offerte par la réforme est très conséquente. Reste à savoir si l’allègement sera suffisant pour créer le « choc d’offre » espéré...
Les particuliers qui ne vendront pas leurs terrains ne bénéficieront évidemment pas de ce coup de pouce...et pourront par ailleurs être surtaxés sous l'effet de la majoration de la taxe foncière prévue par la loi de finances rectificative publiée elle aussi en ce 30 décembre.

Pour calculer votre impôt selon ces nouvelles règles, vous pouvez utiliser notre calculette.

Les ventes concernées sont celles qui font l’objet d’un compromis de vente signé depuis le 1er septembre 2014, la loi de finances ayant été appliquée par anticipation.

Donations en faveur de la construction : deux dispositifs d’allègement de l’impôt

Toujours dans l’objectif « d’inciter les propriétaires à libérer des terrains en vue de relancer la construction », la loi crée « deux abattements spécifiques portant, d’une part, sur les donations de terrains constructibles (…) et, d’autre part, sur les donations de logement neufs ».

Donation d'un terrain à bâtir. Afin d’amplifier la mise sur le marché de terrains du fait de l’allègement de la taxation des plus-values sur les ventes (voir paragraphe ci-dessus), il est créé une exonération de droits pour les donations de terrains à bâtir, dans une limite variant , selon le lien de parenté, de 35.000 à 100.000 € pour un même donateur. En contrepartie de la franchise de droits, le donataire doit s’engager à y construire, dans un délai de quatre ans à compter de la date de l’acte de donation, un logement neuf destiné à l’habitation.

Donation d'un logement neuf. Afin de relancer la construction, il est mis en place une exonération de droits pour les donations de logements neufs à usage d’habitation qui n’ont jamais été occupés. L’avantage fiscal, variable selon le lien de parenté, atteindra 100.000 € pour les donations consenties aux plus proches parents.

Investissement locatif : le « Pinel » remplace le « Duflot »

Le dispositif fiscal d'investissement locatif dans le neuf change de nom (on parle de « Pinel » et non plus de « Duflot ») et s'assouplit pour l’adapter à une plus grande diversité d’investisseurs et in fine rencontrer plus de succès. Ainsi, les investisseurs :

  • ont le choix de s'engager à louer pour six, neuf ou douze ans (au lieu d’un engagement unique de neuf ans auparavant) en contrepartie d'avantages fiscaux proportionnels : taux de réduction d’impôt de 12, 18 et 21 % selon les cas (contre un taux unique de 18 % précédemment) en métropole, 23, 29 et 32 % (contre un taux unique de 29 % jusqu'ici) outre-mer ;
  • pourront répondre à un besoin familial, loger un ascendant ou un descendant (ne faisant pas partie du foyer fiscal du bailleur), tout en bénéficiant de l’avantage fiscal.

Ces deux modifications, ajoutées à une réduction d’impôt plus importante pour les investissements réalisés via des SCPI, doivent permettre de construire 50.000 logements en 2015 contre seulement 35.000 en 2013 et sans doute à peine 40.000 en 2014.

La modulation des durée d'engagement et des taux s’applique aux investissements réalisés depuis le 1er septembre 2014 tandis que l'assouplissement relatif à la location aux proches ne concerne que acquisitions effectuées à compter du 1er janvier 2015.

PTZ : extension à l’achat de logements anciens sous conditions

A ce jour, et depuis quelques années déjà, le prêt à taux zéro (PTZ) demeure réservé aux logements neufs mais la loi de finances pour 2015 modifie cette situation. En effet, pour mieux soutenir l'accession à la propriété et soutenir les territoires ruraux, la loi ouvre à nouveau le prêt à l’ancien sous conditions :

  • le logement doit être à réhabiliter ; des travaux de rénovation sont donc nécessaires pour un montant d'au moins 20 % du prix d'achat ;
  • le logement doit être situé dans des communes en milieu rural pour revitaliser les « centres-bourgs » (communes n’appartenant pas à une agglomération comptant au moins 10.000 habitants).

Par ailleurs, dans le neuf comme dans l'ancien, une mesure technique (division par neuf et non plus par dix du coût total de l’opération) mais importante viendra concentrer le PTZ sur des opérations d’acquisition un peu moins coûteuses.

Rappelons que pour relancer la construction, le prêt à taux 0% est déjà été amélioré dans le neuf depuis le 1er octobre 2014 :

  • montants octroyés plus importants et plafonds de ressources rehaussés dans les zones où les classes moyennes et modestes peuvent réellement faire construire. Le PTZ bénéficie donc à plus de ménages ;
  • les conditions de remboursement sont améliorées par un différé de remboursement plus important, renforçant ainsi le pouvoir d'achat immobilier des primo-accédants.

Transition énergétique : un nouveau crédit d’impôt pour mieux rénover les logements

Afin de réduire la facture énergétique des ménages, le gaspillage des énergies et les émissions de gaz à effet de serre, l’accent est mis depuis longtemps sur les travaux de rénovation énergétique des logements, source d’économies très importante. Leprojet de loi relatif à la transition énergétique pour la croissance verteactuellement en discussion au Parlement formule à ce sujet de nouvelles ambitions extrêmement élevées :

  • « La France se fixe comme objectif de rénover énergétiquement 500.000 logements par an à compter de 2017, dont au moins la moitié est occupée par des ménages aux revenus modestes » ;
  • « Avant 2030, tous les bâtiments privés résidentiels dont la consommation en énergie primaire est supérieure à 330 kilowattheures par mètre carré et par an doivent avoir fait l’objet d’une rénovation énergétique ».

Pour atteindre ces objectifs, les outils actuels tel le crédit d’impôt en faveur du développement durable, dit crédit d’impôt « vert », apparaissent peu puissants et complexes, bref dépassés. La loi de finances pour 2015 réforme l’actuel crédit d’impôt en faveur du développement durable (CIDD) pour le rendre plus efficace et le renomme crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE). Ainsi :

  • le taux du crédit d’impôt est porté à 30 % pour toutes les dépenses éligibles (le taux est aujourd'hui toujours inférieur) ;
  • il est possible de bénéficier du crédit d’impôt dès la première dépense réalisée, sans qu’il soit nécessaire de réaliser un bouquet de travaux (plusieurs travaux de natures différentes) comme c’est aujourd’hui très souvent le cas ;
  • le crédit d’impôt est renforcé par l’ajout de nouveaux équipements au nombre des équipements éligibles : compteurs individuels pour le chauffage et l’eau chaude sanitaire dans les copropriétés, bornes de recharges des véhicules électriques et, pour les logements situés outre-mer, l'acquisition d’équipements ou de matériaux de protection des parois vitrées ou opaques contre les rayonnements solaires (brise soleil, auvent, etc) et l’acquisition d’équipements ou de matériaux visant à l’optimisation de la ventilation naturelle (les brasseurs d’air notamment).

Bonne nouvelle, ces modifications s’appliquent aux dépenses réalisées depuis le 1er septembre 2014 !

Une mauvaise nouvelle pour l'immobilier s'est aussi glissée dans la loi de finances pour 2015 qui prévoit une forte réduction de « l'APL accession ». Toutefois, cette mesure ne s'appliquera qu'à compter du 1er janvier 2016.

Sources :

  • Loi n° 2014-1654 du 29 décembre 2014 de finances pour 2015 ;
  • Décision du Conseil constitutionnel n° 2014-707 DC du 29 décembre 2014 ;
  • Rapports fait au nom de la Commission des finances par Mme Valérie RABAULT, députée ;
  • Projet de loi relatif à la transition énergétique pour la croissance verte ;
  • Rapport fait au nom de la Commission spéciale par Mme Ericka BAREIGTS, Mme Marie-Noëlle BATTISTEL, Mme Sabine BUIS, M. Denis BAUPIN et M. Philippe PLISSON, députés.