Locataire : bientôt fiché pour un impayé de loyer ?

Une piste de réflexion, pas un texte de loi

Précisons-le d'emblée : il ne s'agit pour l'instant que d'une idée lancée dans le débat public, pas d'un projet de loi. Vincent Jeanbrun n'a déposé aucun texte et aucune consultation officielle n'a été ouverte. Le ministre de la Ville et du Logement a simplement évoqué, en marge d'un déplacement, la piste d'un « fichier national des dettes locatives », une mesure visant à déceler certains « professionnels de l'impayé ». Mais c'est justement parce que rien n'est encore arrêté qu'il est utile d'en débattre maintenant, avant que la question ne se retrouve tranchée dans l'urgence, à l'approche de la présidentielle.

👉L'intention est louable : redonner confiance aux bailleurs échaudés par des impayés à répétition. Le problème, c'est que cette réponse arrive avant la question, sans s'attaquer aux causes profondes du retrait de certains propriétaires du marché de la location.

Le vrai frein n'est pas (seulement) l'impayé

Sur le principe, difficile de donner tort au ministre : la peur de l'impayé pèse réellement sur la décision d'investir. Mais elle n'est qu'un symptôme parmi d'autres d'un mal plus large. Dans notre sondage mené en début d'année 2026 auprès de 1 450 investisseurs, le premier frein cité à l'investissement locatif n'est pas l'insécurité juridique ni la crainte du mauvais payeur : c'est la rentabilité, jugée insuffisante par 52 % des propriétaires interrogés. Cette rentabilité en berne n'a rien d'un hasard. Elle traduit le coût croissant de l'investissement locatif :

• Des métropoles devenues quasiment intouchables pour un investisseur ;
• Une taxe foncière qui grimpe chaque année dans la plupart des villes ;
• La loi Climat, qui impose des travaux de rénovation énergétique compliqués et lourds à financer ;
• Et l'encadrement des loyers, qui limite la capacité des propriétaires à répercuter ces coûts sur leur loyer.

Un problème de cadre, pas de comportement

Nous avons aussi cherché à comprendre, à ce moment-là, les autres motifs qui pesaient le plus dans leur « désamour de l'investissement » : 30 % des propriétaires interrogés ont cité une relation locative jugée trop favorable au locataire, un motif qu'il ne faut pas balayer d'un revers de main. Mais en additionnant la rentabilité insuffisante (52 %) et la complexité croissante du cadre réglementaire (18 %), ce sont 70 % des propriétaires qui pointent avant tout un problème de cadre, réglementaire et fiscal, plutôt qu'un problème de comportement des locataires. Un fichier des mauvais payeurs ne changera rien (ou presque) à cette équation économique.

Restaurer la confiance envers les institutions

C'est là que se situe le vrai chantier. Avant de créer un fichier de ce type, potentiellement stigmatisant et juridiquement sensible, il faudrait d'abord restaurer la confiance des propriétaires envers les institutions :

• Des procédures de recouvrement et d'expulsion plus efficaces ;
• Une fiscalité stable et lisible dans la durée ;
• Une reconnaissance claire du rôle du bailleur privé dans le logement des Français.

Le projet de statut du bailleur privé, censé apporter cette reconnaissance fiscale, a lui-même été abandonné en cours de route. Difficile, dans ces conditions, de convaincre les propriétaires que l'État se soucie en priorité de leur sort.

👉Un fichier des mauvais payeurs pourrait sans doute aider à repérer les quelques « professionnels de l'impayé » évoqués par l'entourage du ministre. Mais il ne remplacera jamais une politique du logement qui rendrait, tout simplement, l'investissement locatif de nouveau rentable et serein.