Investir dans l’immobilier sans être propriétaire : ils l’ont fait (et ça rapporte)

« Nous louons avec mon ami un appartement à prix raisonnable à Maisons-Alfort (94). Il était impossible d’acheter la même surface là où nous habitons. J’ai choisi d’investir à Alfortville pour avoir la possibilité dans quelques années de travailler à mi-temps pour avoir plus de temps libre ». À l’image de Charlotte, 31 ans, et d’Etienne, les Français sont de plus en plus nombreux à investir dans l’immobilier plutôt qu’acheter leur résidence principale compte-tenu des prix immobiliers.

🗣️« Si ce phénomène était surtout observé en région parisienne il y a 10 ans, la donne a changé. La pratique se développe désormais à Bordeaux, Lyon où les prix de l’immobilier ont progressé fortement », note Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.com.

Investir : avantage à l'ancien

Ces investisseurs achètent généralement un logement ancien, parfois une passoire thermique. Et sont le plus souvent réticents à effectuer des travaux, jugés trop coûteux. Sans compter les difficultés à trouver des artisans. Ce qui n’est pas le cas d’Étienne qui a acheté 126 000 € cet appartement de 35 m² à rénover à Yerres (91). « C’est intéressant pour faire baisser le prix du bien », explique ce salarié qui a consacré 15 000 € pour les travaux. « C’est important d’être bien accompagné par une entreprise capable d’évaluer le montant des travaux », complète Charlotte.

🗣️« La très grande majorité des dépenses de travaux engagées sont déductibles du montant des loyers encaissés ; il s'agit de toutes les dépenses de réparation et d'entretien mais aussi des dépenses d'amélioration. En revanche, les dépenses de (re)construction et d'agrandissement ne sont en principe pas déductibles », détaille Laurent Lamielle, juriste chez PAP.

Acheter un logement déjà loué

Outre l’état de l’appartement, la présence d’un locataire est un atout pour les investisseurs. « Un logement occupé bénéficie d’une décote sur le prix de vente », indique Sandrine Allonier. « Par ailleurs, les loyers sont pris en compte par le banquier lors de l’examen du dossier pour l’obtention du crédit car le bailleur est assuré de percevoir des revenus locatifs.

📌 Le bon plan de Charlotte

Charlotte a acheté 98 000 € un studio à Alfortville (94).

• Loyer : 710 €
• Mensualité de crédit : 480 €
• Gain de 220 €

Quel taux décrocher pour son crédit ?

Ces investisseurs ont toutes les chances d’obtenir un taux compétitif car ils n’ont pas de crédit immobilier à rembourser étant le plus souvent locataires de leur logement. La banque a donc la garantie que ces nouveaux emprunteurs accepteront de domicilier leurs salaires dans son établissement comme le ferait un acheteur devenant propriétaire de son logement pour la première fois. Une première étape qui lui permettra de rentabiliser ce prêt en proposant à son nouveau client différents services comme l’assurance habitation, des cartes bancaires, des placements comme l’assurance-vie…

📌 Les taux des crédits sur 20 ans pour les investisseurs

• Taux moyen hors assurances : 3,30 à 3,50 %*
• Taux excellent hors assurances : 3,10 %*

Quel apport pour son crédit ?

Si l’apport personnel de l’investisseur doit lui permettre de payer ses frais de notaire et ses frais de garantie, la banque sera plus exigeante sur son épargne disponible. « Si l’investisseur est hébergé à titre gratuit et s’il achète un logement loué, l’établissement examinera sa capacité d’épargne. Car s’il ne perçoit plus de loyers, il doit être capable de payer sa mensualité de crédit », prévient Sandrine Allonier.

Son épargne de sécurité doit représenter deux mensualités de crédit. Des primes versées par son entreprise, une donation, seront autant d’éléments pris en compte favorablement par la banque lors de l’examen du dossier.

👉Un saut de charges essentiel

Si l’investisseur est locataire, la banque examine le « saut de charges » soit la différence entre le montant de sa future mensualité de crédit et le loyer payé actuellement. Et vérifie que l’emprunteur est bien capable de payer son échéance. Un effort d’épargne, même modeste, réalisé régulièrement plusieurs mois précédant la demande de crédit convaincra la banque du sérieux de l’emprunteur.

Une assurance de prêt à négocier

L’assurance de prêt représente un poste de dépenses important du plan de financement. La délégation d’assurances permet de souscrire son assurance moins chère auprès d’un tiers à condition que les garanties soient équivalentes à celles proposées par l’organisme prêteur. Une possibilité d’autant plus intéressante que les jeunes emprunteurs bénéficient de tarifs très attractifs car ils sont en meilleure santé que des emprunteurs plus âgés.