Immobilier : oubliez Biarritz, misez sur Bayonne, ça rapporte vraiment plus

Biarritz : une station balnéaire cotée

À Biarritz, 41 % des logements sont des résidences secondaires, contre seulement 4 % à Bayonne, où 89 % du parc sert de résidence principale : une station balnéaire face à une ville vécue à l'année. Cette rareté de l'offre biarrote se paie cash : le mètre carré y atteint 7 364 €, contre 4 098 € à Bayonne selon l'Observatoire PAP, soit un écart de 80 %. Sur cinq ans, les prix ont progressé de 7,4 % à Biarritz et de 9,3 % à Bayonne, avec un net repli des deux marchés depuis 2024. Bayonne reste le marché le plus liquide et le plus accessible aux primo-accédants.

👉Avantage Bayonne : marché plus équilibré et plus accessible, porté par une vraie demande de résidents à l'année plutôt que par la rareté touristique.

Une location plus rentable à Bayonne

La demande locative se concentre sur les petites surfaces : studios et 2 pièces, recherchés par étudiants et jeunes actifs, souvent en meublé ou en bail mobilité. Les loyers pratiqués vont de 650 € pour un studio à plus de 1 200 € pour un grand appartement, et l'offre de petites surfaces reste insuffisante face à la demande dans les deux villes. Résultat : plus cher à l'achat, Biarritz offre une rentabilité bien plus faible que Bayonne, à 2,8 % contre 4,4 %.

👉Avantage Bayonne : rentabilité locative nettement supérieure, pour un prix d'achat deux fois moins élevé.

Potentiel de développement plus important à Bayonne

Entre 2017 et 2023, la population a progressé de 6,01 % à Bayonne contre 3,16 % à Biarritz, selon les derniers recensements. Les projets urbains suivent la même tendance : Bayonne prépare la reconversion du quartier Saint-Esprit en logements et équipements culturels, dans le cadre d'une stratégie d'aménagement à l'horizon 2040. Biarritz, contrainte par un territoire déjà largement urbanisé et une forte pression foncière, ne dispose que d'une réserve limitée, comme le plateau d'Aguilera, où les premiers terrains à bâtir n'ont été attribués qu'en 2025.

👉Avantage Bayonne : dynamisme démographique et projets urbains d'ampleur bien supérieurs à ceux de Biarritz.

Bayonne écrase Biarritz mais...

👉Score final. Bayonne 3, Biarritz 0, un match qui oppose deux logiques :

1. L’investissement et le dynamisme à Bayonne.
2. Le placement de prestige à Biarritz.

Sur les trois volets étudiés, Bayonne l'emporte : prix plus accessibles, marché locatif plus rentable et potentiel de développement plus fort. Mais Biarritz garde un net avantage patrimonial, avec des prix deux fois plus élevés et 41 % de résidences secondaires. Un atout qui peut faire la différence.

3 résidences neuves qui cartonnent à Bayonne

🏢 Quartier Séqué - À partir de 215 900 €

Trois bâtiments intimistes dans l'écoquartier familial du Séqué, àquelques minutes du centre de Bayonne. 44 logements disponibles du 2 au 4 pièces, livraison au 3ᵉ  trimestre 2028.

🏢 Près du musée du Chocolat - À partir de 235 000 €

Résidence contemporaine aux colombages verts, à 3 minutes du centre historique, sur la rive droite de l'Adour. 4 logements disponibles du 2 au 5 pièces, livraison au 1ᵉʳ trimestre 2028.

🏢 Quartier Arrousets - À partir de 255 000 €

Petit immeuble contemporain près du quartier Arrousets, sur la rive droite de l'Adour. 3 logements disponibles du 2 au 4 pièces avec balcon ou terrasse, livraison au 1ᵉʳ  trimestre 2028.

Résidences disponibles sur Immoneuf, le site de l'immobilier neuf de PAP