Immobilier : où sont les hausses de loyer ?

Stabilité en trompe-l’œil pour les loyers du secteur privé. Ils reculent de 0,1% en 2017, alors que l’inflation monte de 1% révèle l’observatoire spécialisé Clameur dans une étude parue le 6 mars 2018. Ce chiffre confirme les tendances détectées par cette association qui décortique le marché locatif de 1 890 villes françaises. « De 2013 à 2017, les loyers de marché ont augmenté de 0,3% par an alors que l’inflation annuelle atteint 0,6% sur la période », indique Clameur. « Depuis le décrochage de 2007, les loyers ont progressé de 1% par an, contre 1,2% pour l’inflation. »

Loyers : qui baisse et qui augmente ? Les situations restent contrastées selon les villes. L’an dernier, les loyers ont baissé dans 49,3% des communes de plus de 10 000 habitants. Un recul qui touche 35% des villes de plus de 150 000 âmes, alors que dans 40% de ces dernières, la hausse est inférieure à l’inflation. Au palmarès des hausses 2017 supérieures à l’inflation, Clameur place Nice (+ 2,4%), Lyon (+ 2,3%), Montpellier (+ 2%) et Nîmes (+ 2%). De l’autre côté de l’échelle, le reflux est marqué à Grenoble (- 2%), Rennes (- 3,7% et au Havre (-3,8%). Les loyers parisiens progressent de 1%.

© Clameur

Baisse de l’offre locative. Autre indicateur mis en avant par Clameur : le taux de mobilité résidentielle. « Il mesure la proportion de logements locatifs privés qui sont remis sur le marché », explique l’Observatoire. Plus il est élevé, plus l’activité est considérée comme dynamique. En 2017, ce taux de mobilité s’établit à 28,3%, contre 29,9% en 2016 et 30,7% en 2015. « Ce recul équivaut à une baisse du nombre de baux signés de 7,8% », calcule Michel Mouillart, professeur à Paris-Ouest, le spécialiste du logement qui supervise les travaux de Clameur.

Des logements moins entretenus. Avec des loyers qui stagnent ou qui pour l’essentiel augmentent moins vite que l’inflation, « le pouvoir d’achat des bailleurs diminue », déplore Michel Mouillart. Conséquence : l’effort d’entretien-amélioration du parc locatif privé se dégrade. Il tombe à 14,3%, soit le niveau le plus bas de ces vingt dernières années. « Seuls 4% des logements locatifs bénéficient chaque année de travaux », pointe l’universitaire spécialiste du logement ; « dans ces conditions, les ambitions de rénovation énergétique du gouvernement sont remises en question. »

La stratégie des bailleurs. Il semble bien que les bailleurs misent sur la sécurité. S’ils n’augmentent pas leusr loyers – et s’ils les baissent dans certains cas – c’est pour sécuriser leur placement. Ils fidélisent ainsi leur locataire, limitant la redoutée vacance locative, laquelle pèse lourdement sur la rentabilité. Sur une base 100 calculée en 1998, l’indice de durée de la vacance locative mis au point par Clameur atteint 110,8 à fin 2017, contre 113 en 2016, 124,3 en 2015 ou encore 129,2 en 2014.

© Clameur

2018 : premières tendances. Sur le bimestre janvier/février, le taux de mobilité « se redresse », remarque Clameur. Il atteint 30,6%. « Un tel sursaut n’est pas inhabituel : il exprime presque toujours un rattrapage de la demande. » Dans le même temps, les loyers de marché progressent de 0,8% sur janvier/février 2018 par rapport à la même période de 2017. « Les tensions sur les loyers restent donc contenues, face à une demande budgétairement fragile », commente Clameur. Et l’Observatoire de rappeler les incertitudes actuelles, avec un marché du travail convalescent, un pouvoir d’achat qui stagne et des aides au logement qui diminuent. De quoi inciter les bailleurs à la sécurité. Ils se consoleront sans doute avec la hausse des prix de l’immobilier, qui booste la valeur de leur patrimoine locatif.