Bonne nouvelle. Le marché immobilier locatif privé retrouve des couleurs selon une étude de l’Observatoire spécialisé Clameur. D'après ce document, le taux de mobilité résidentielle des locataires atteint 30,9 % à fin novembre 2015. En clair : trois locataires sur dix ont changé de location sur les onze premiers mois de cette année. Le taux de mobilité est descendu à 26,3 % en 2013 et n’a cessé de remonter depuis.
Loyers : les quatre infos essentielles à connaître
- L’activité locative repart. Le taux de mobilité des locataires atteint 30,9 % à fin novembre 2015 (26 % en 2013, 27 % en 2014).
- Les loyers baissent. Ils reculent de 1,1 % à fin novembre 2015. Les studios et T1 sont les plus touchés. Les T4 et les T5 augmentent très légèrement.
- Un patrimoine moins entretenu. 23 % des logements locatifs sont remis sur le marché après travaux en novembre 2015, contre 44,2 % entre 2009 et 2014.
- La vacance locative augmente. Elle atteint six semaines en moyenne (+ 23 % depuis 2008) et représente une perte annuelle de 3,6 % des loyers. Source : Clameur/novembre 2015
Marché locatif : l'activité par régions. Le taux de mobilité progresse de 3 % et plus dans la plupart des régions. La croissance est plus modérée en Ile-de-France, dans le Nord-Pas-de-Calais et en Rhône-Alpes (de 0,5 à 1,5 %). Seul le Limousin enregistre une baisse (- 0,7 % sur les neuf premiers mois de l’année). L’étude Clameur note par ailleurs que malgré la reprise du marché locatif, « le risque d’une crise de l’offre se précise sur les villes où les déséquilibres des marchés sont déjà prononcés (Lille et Paris notamment) du fait de l’insuffisance de la construction. »
Les loyers baissent surtout pour les studios et les T1. Sur un an, le prix moyen des loyers recule de 1,1 % révèle Clameur, alors qu’ils augmentaient de 1,1 % par an depuis 2006. Les studios et les T1, qui représentent 22,2 % de l’offre locative privée, sont les plus touchés, avec une diminution de 2,4 %. Les deux pièces (un tiers du marché) restent dans la moyenne (- 1,1 %). Statu quo pour les T3 (26,5 % du parc) qui ne perdent que 0,3 %. Les quatre pièces (12,1 % du marché) progressent de 0,3 %, alors que les T5 et plus (6 % de l’offre) ne bougent pratiquement pas avec une hausse de… 0,1 % sur un an.
Les loyers dans les villes de plus de 148 000 habitants en novembre 2015 (source : Clameur)
| Ville | Loyer 2015 (€/m²) | Variation sur un an |
| Bordeaux | 12,8 | + 0,9 % |
| Reims | 12,3 | + 0,9 % |
| Le Mans | 9,0 | + 0,8 % |
| Dijon | 11,1 | + 0,3 % |
| Toulouse | 11,9 | + 0,1 % |
| Angers | 10,2 | + 0,1 % |
| Nice | 15,4 | - 0,1 % |
| Saint-Etienne | 7,7 | - 0,3 % |
| Grenoble | 11,9 | - 0,4 % |
| Nantes | 12,3 | - 0,6 % |
| Rennes | 12,2 | - 0,8 % |
| Paris | 24,9 | - 1,3 % |
| Nîmes | 10,0 | - 1,4 % |
| Le Havre | 11,3 | - 1,6 % |
| Toulon | 10,7 | - 1,7 % |
| Lille | 13,2 | - 1,8 % |
| Montpellier | 13,6 | - 1,9 % |
| Strasbourg | 12,4 | - 2,1 % |
| Lyon | 12,7 | - 3,3 % |
| Marseille | 12,0 | - 4,1 % |
Moins d’entretien. « La baisse des loyers de marché s’accompagne d’un relâchement de l’effort d’entretien et d’amélioration des logements » pointe Clameur. 16,5 % des biens remis en location ont fait l’objet de travaux depuis le début de 2015. C’est la même proportion qu’en 2014. Mais en 2011, 32,5 % des biens étaient refaits avant d’être remis sur le marché. Pour Clameur, cette tendance risque de remettre en cause l’application de la loi sur la transition énergétique : le faible niveau de loyers ne peut pas assurer un retour sur investissement correct pour le propriétaire-bailleur.
La vacance locative augmente. Elle atteint en moyenne six semaines à fin novembre 2015, un bond de 23,7 % depuis 2008. « Son niveau actuel équivaut à une perte annuelle de 3,6 % des loyers perçus » calcule Clameur. Pour compenser et séduire des locataires de plus en plus exigeants sur la qualité du logement, les propriétaires ont tout intérêt à réaliser des travaux. Rappelons que ces derniers sont déductibles des loyers, comme le permet la fiscalité immobilière. Ce qui permet aux bailleurs de réduire leurs impôts.
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