Immobilier locatif : le marché redémarre mais les loyers baissent

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26 Novembre 2015 - Le marché locatif privé est de plus en plus actif selon l’Observatoire spécialisé Clameur. Mais les loyers perdent 1,1 % sur un an, ce qui entraîne un recul de l’entretien et de l'amélioration des logements.

Bonne nouvelle. Le marché immobilier locatif privé retrouve des couleurs selon une étude de l’Observatoire spécialisé Clameur. D'après ce document, le taux de mobilité résidentielle des locataires atteint 30,9 % à fin novembre 2015. En clair : trois locataires sur dix ont changé de location sur les onze premiers mois de cette année. Le taux de mobilité est descendu à 26,3 % en 2013 et n’a cessé de remonter depuis.

Loyers : les quatre infos essentielles à connaître

  • L’activité locative repart. Le taux de mobilité des locataires atteint 30,9 % à fin novembre 2015 (26 % en 2013, 27 % en 2014).
  • Les loyers baissent. Ils reculent de 1,1 % à fin novembre 2015. Les studios et T1 sont les plus touchés. Les T4 et les T5 augmentent très légèrement.
  • Un patrimoine moins entretenu. 23 % des logements locatifs sont remis sur le marché après travaux en novembre 2015, contre 44,2 % entre 2009 et 2014.
  • La vacance locative augmente. Elle atteint six semaines en moyenne (+ 23 % depuis 2008) et représente une perte annuelle de 3,6 % des loyers. Source : Clameur/novembre 2015

Marché locatif : l'activité par régions. Le taux de mobilité progresse de 3 % et plus dans la plupart des régions. La croissance est plus modérée en Ile-de-France, dans le Nord-Pas-de-Calais et en Rhône-Alpes (de 0,5 à 1,5 %). Seul le Limousin enregistre une baisse (- 0,7 % sur les neuf premiers mois de l’année). L’étude Clameur note par ailleurs que malgré la reprise du marché locatif, « le risque d’une crise de l’offre se précise sur les villes où les déséquilibres des marchés sont déjà prononcés (Lille et Paris notamment) du fait de l’insuffisance de la construction. »

Les loyers baissent surtout pour les studios et les T1. Sur un an, le prix moyen des loyers recule de 1,1 % révèle Clameur, alors qu’ils augmentaient de 1,1 % par an depuis 2006. Les studios et les T1, qui représentent 22,2 % de l’offre locative privée, sont les plus touchés, avec une diminution de 2,4 %. Les deux pièces (un tiers du marché) restent dans la moyenne (- 1,1 %). Statu quo pour les T3 (26,5 % du parc) qui ne perdent que 0,3 %. Les quatre pièces (12,1 % du marché) progressent de 0,3 %, alors que les T5 et plus (6 % de l’offre) ne bougent pratiquement pas avec une hausse de… 0,1 % sur un an.

Les loyers dans les villes de plus de 148.000 habitants en novembre 2015 (source : Clameur)

 Ville Loyer 2015 (€/m²)  Variation sur un an
 Bordeaux  12,8  + 0,9 %
 Reims  12,3  + 0,9 %
 Le Mans  9,0  + 0,8 %
 Dijon  11,1  + 0,3 %
 Toulouse  11,9  + 0,1 %
 Angers  10,2  + 0,1 %
 Nice  15,4  - 0,1 %
 Saint-Etienne  7,7  - 0,3 %
 Grenoble  11,9  - 0,4 %
 Nantes  12,3  - 0,6 %
 Rennes  12,2  - 0,8 %
 Paris  24,9  - 1,3 %
 Nîmes  10,0  - 1,4 %
 Le Havre  11,3  - 1,6 %
 Toulon  10,7  - 1,7 %
 Lille  13,2  - 1,8 %
 Montpellier  13,6  - 1,9 %
 Strasbourg  12,4  - 2,1 %
 Lyon  12,7  - 3,3 %
 Marseille  12,0  - 4,1 %

Moins d’entretien. « La baisse des loyers de marché s’accompagne d’un relâchement de l’effort d’entretien et d’amélioration des logements » pointe Clameur. 16,5 % des biens remis en location ont fait l’objet de travaux depuis le début de 2015. C’est la même proportion qu’en 2014. Mais en 2011, 32,5 % des biens étaient refaits avant d’être remis sur le marché. Pour Clameur, cette tendance risque de remettre en cause l’application de la loi sur la transition énergétique : le faible niveau de loyers ne peut pas assurer un retour sur investissement correct pour le propriétaire-bailleur.

La vacance locative augmente. Elle atteint en moyenne six semaines à fin novembre 2015, un bond de 23,7 % depuis 2008. « Son niveau actuel équivaut à une perte annuelle de 3,6 % des loyers perçus » calcule Clameur. Pour compenser et séduire des locataires de plus en plus exigeants sur la qualité du logement, les propriétaires ont tout intérêt à réaliser des travaux. Rappelons que ces derniers sont déductibles des loyers, comme le permet la fiscalité immobilière. Ce qui permet aux bailleurs de réduire leurs impôts.