Immobilier : les vrais chiffres du viager en Ile-de-France

Viager : comment ça marche ?
Le vendeur ou crédit rentier encaisse lors de la transaction une somme appelée bouquet (en moyenne un tiers du prix du logement) et perçoit jusqu’à sa mort une rente viagère versée par l’acheteur, le débit rentier. Ce système permet au vendeur de toucher des fonds à la manière d’une retraite complémentaire, mais il se dépossède du bien. Par exemple, il ne peut plus le transmettre à ses enfants. L’acquéreur, lui, table sur une bonne affaire immobilière… qui va dépendre de la durée de vie du vendeur. Plus d’infos dans notre dossier La vente en viager.

Comment monétiser un logement ?
Au-delà de la vente classique et du viager, plusieurs systèmes permettent de rendre un bien immobilier liquide, autrement dit d’en dégager des capitaux.
Le viager hypothécaire. Il s’agit d’un prêt consenti par une banque sous forme de capital ou de rente et garanti par une hypothèque prise sur un bien dont l’emprunteur est propriétaire. De quoi obtenir un complément de revenus à l’âge de la retraite, tout en restant propriétaire du logement. Le crédit est remboursable au décès de l’emprunteur par la vente du logement. Si le produit de la vente est supérieur au montant prêté (capital et intérêts), le surplus revient aux héritiers. S’il est inférieur, la banque en est pour ses frais. Pour compenser ce risque, elle applique un taux d'intérêt deux à trois fois supérieur à celui des prêts immobiliers classiques.
La vente à réméré. C’est une vente avec faculté de rachat. Le vendeur cède son bien pour une partie de son prix et signe une convention d’occupation avec l’acheteur. Il lui verse une indemnité d’occupation, qui constitue le rendement pour l’acheteur/investisseur. Au terme d’une période fixée au contrat, le vendeur rachète le logement. Une solution à envisager pour ceux qui doivent apurer de lourdes dettes. Ils doivent aussi pouvoir réemprunter pour racheter le bien. Pendant la durée de la convention d’occupation, le vendeur reste chez lui.
Le portage financier. C’est une variante de la vente à réméré. Ici, c’est une société spécialisée qui se charge de l’opération et notamment de trouver un investisseur. Ce dernier est rémunéré par le loyer versé par le vendeur. Il s’agit le plus souvent d’une location meublée. Là encore, à une date prévue au contrat (le plus souvent cinq ans après la vente), le vendeur rachète le logement en souscrivant un crédit immobilier. S’il n’a pas les moyens de racheter, l’acquéreur/investisseur conserve le logement.