Immobilier : les gagnants et les perdants en Ile-de-France

1998, 2004, 2010 : ces trois dates ont été retenues par l'Université Paris-Dauphine et le Crédit Foncier pour analyser l'évolution du pouvoir d'achat immobilier en fonction de l'âge des acquéreurs à Paris et en Ile-de-France. Pour que l'étude puisse comparer ce qui est comparable, ce sont des biens correspondants aux besoins de ces ménages et à leurs structures familiales qui ont été sélectionnés. L'étude porte sur douze communes et Paris. La mesure utilisée est celle du baromètre Capacim (CAPacité AChat IMmobilier). Si la conclusion peut se résumer en une phrase : « les écarts entre générations se creusent », les détails de cette évolution se révèlent riches d'enseignements.

Premier point à relever : la forte baisse du pouvoir d'achat immobilier entre 1998 et 2010 en Ile-de-France. Cette baisse est concomitante à la hausse des prix de l'immobilier. Ainsi, en 1998, toutes générations confondues, 44 % des ménages étaient en mesure d'acquérir le bien qu'ils désiraient alors que douze ans plus tard seuls 27 % le pouvaient encore. Sur la même période, dans les douze communes sélectionnées, la baisse du pouvoir d'achat immobilier la plus faible est enregistrée à Versailles, à Saint-Denis et à Fontainebleau. Tandis que Vincennes, Boulogne-Billancourt et Argenteuil voyaient eux leurs prix s'envoler.

Deuxième fait notable : de grands écarts intergénérationnels. Ceux qui disposent du plus important pouvoir d'achat en Ile-de-France sont les quinquagénaires. Selon l'étude, « en 2010, les deux tiers des 55-60 ans en moyenne pouvaient acheter un bien immobilier selon leurs besoins dans une des communes d'Ile-de-France étudiées et la moitié à Paris ». Les sexagénaires peuvent eux aussi, quoique un peu moins facilement, acquérir le logement auquel ils aspirent. Les trentenaires sont ceux qui rencontrent le plus de problèmes lorsqu'ils veulent devenir propriétaires. Dans la tranche des 30/35 ans, ils ne sont qu'un tiers à disposer des moyens financiers qui leur permettraient d'acquérir le bien correspondant à leurs besoins et seulement un sur 14 (7 %) à Paris.

Troisième enseignement de cette étude : ces écarts se sont creusés entre 1998 et 2010, et ce au détriment des jeunes générations. Il a suffi de douze ans pour que le pouvoir d'achat immobilier des 20/25 ans soit divisé par trois en moyenne dans les douze villes d'Ile-de-France sélectionnées. Quant à Paris, il s'est réduit comme peau de chagrin jusqu'à tomber à 1 % en 2010. Par comparaison, dans le même temps, les plus de 65 ans n'ont perdu en moyenne « que » un dixième de leur pouvoir d'achat immobilier dans les principales villes d'Ile-de-France et un quart à Paris. Car, comme l'explique l'étude, « ceux qui étaient déjà propriétaires en 1998, année caractérisée par un bas de cycle des prix immobiliers, ont bénéficié ensuite d'une revalorisation de leur patrimoine immobilier. La valeur de leur patrimoine suivant l'évolution des prix, leur capacité à acheter un nouveau bien immobilier pour se loger est restée importante ». Mais ceux qui n'étaient pas déjà propriétaires avant la hausse qui s'est produite dans les années 2000 ont de plus en plus de mal à le devenir.