Immobilier : l'incroyable succès du logement neuf

Ca marche fort pour le neuf ! 30 804 ventes ont été enregistrées au premier trimestre 2016, en hausse de 14,7% par rapport à la même période de 2015, révèle l’Observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) dans une étude parue ce matin. Une croissance tirée par les ventes aux particuliers (elles progressent de 16,6% avec 25 591 transactions au premier trimestre 2016) et par la reprise du marché des résidences services (1 400 réservations, une augmentation de 32,1%). En revanche, les ventes en bloc aux investisseurs institutionnels stagnent (3 813 réservations, en baisse de 0,9%).

 Neuf : les chiffres des ventes

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Taux, Pinel et PTZ. Le neuf bénéficie d’un « alignement des astres très favorable », analyse Alexandra François-Cuxac, la présidente de la FPI. La croissance économique repart (+ 0,4% au premier trimestre 2016 selon l'Insee). Le taux d’intérêt moyen est tombé à 1,81% en avril, son plus bas niveau historique selon l’Observatoire CSA/Crédit Logement. Les prix du neuf sont stables (+ 0,2% au premier trimestre 2016). L'avantage fiscal Pinel dope les ventes aux investisseurs (elles augmentent de 12,9%). Même l'accession à la propriété retrouve des couleurs. « Après des années de baisse, les ventes aux accédants montent de 20,3% au premier trimestre », ajoute Alexandra François-Cuxac. « Cette progression est notamment liée au succès de la version 2016 du PTZ, une aide désormais connue et comprise par les ménages. »

Du neuf ! Côté mises en vente, 26 812 logements neufs ont été lancés en commercialisation au premier semestre 2016, contre 22 735 à la même période de 2015 et 20 693 sur les trois premiers mois de 2014. « Après le trou d’air des années 2013, 2014 et 2015, les mises en vente se rapprochent de leurs bons rythmes des années 2010, 2011 et 2012 », note Guy Bernfeld, vice-président de la FPI. Au premier trimestre 2011, par exemple, plus de 28 662 maisons et appartements avaient été lancés sur le marché. Comme quoi, proposer davantage de logements neufs reste possible malgré la rareté des terrains constructibles.

Offre en baisse. Avec des ventes supérieures aux mises en vente, l’offre recule. Elle passe à 92 092 logements à fin mars 2016, une baisse de 1,9% en douze mois. Sur les 85 714 appartements disponibles à la vente, 39 133 sont en projet, 38 040 en chantier et 8 541 sont terminés. Par ailleurs, seules 6 378 maisons sont en cours de commercialisation. Mais le phénomène le plus marquant, c’est la rapidité des ventes. L’offre actuelle correspond à 11,3 mois de fonctionnement du marché, contre 13,6 mois il y a un an. « Les promoteurs doivent prendre garde à ne pas descendre trop bas, sous peine de recréer des tensions sur les prix », prévient Guy Bernfeld.

Combien ça coûte ? Les prix, justement. Ils font montre de stabilité, avec une timide hausse de 0,5% entre mars 2015 et mars 2016. Aujourd’hui, le mètre carré moyen atteint 3 907 € en moyenne nationale. Une stabilité qui pourrait bien ne pas durer. La reprise du marché s’accompagne d’une certaine surenchère sur les terrains. Une trop forte reprise des ventes pourrait générer un déséquilibre entre l’offre et la demande. A plus long terme, la hausse est plus que probable. « Les prochaines normes thermiques, notamment le Bâtiment à énergie positive, si elles sont adoptées en l’état, entraîneront une hausse des coûts de construction de 14%, donc une augmentation des prix de vente d’environ 8% » pointe Alexandra François-Cuxac.

Le prix des logements neufs

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