Encadrement des loyers : pas avant 2015 à Paris !

Le dispositif d’encadrement des loyers qui consiste à imposer une fourchette de loyers aux bailleurs qui mettent un logement en location est inscrit dans la loi Alur du 24 mars 2014 de madame Duflot. Selon cette loi, il devait s’appliquer dans toutes les « zones d’urbanisation continues de plus de 50 000 habitants ». Cependant, après les nombreuses controverses soulevées par cette question, l’encadrement ne doit finalement s’appliquer qu’à Paris et peut-être, ultérieurement, dans certaines agglomérations pour lesquelles les élus locaux le revendiquent. Cependant, pour être opérationnel, l’encadrement des loyers nécessite la mise en place d’observatoires chargés de recueillir les données. Actuellement, il n’y a qu’à Paris qu'il existe déjà un « observatoire des loyers de l’agglomération parisienne », ou « Olap », depuis près de 30 ans. Par conséquent, dans les autres villes, si l'encadrement devait être instauré, il nécessiterait d'importants délais pour permettre la mise en place de toutes les instances requises pour cet encadrement.

Comment se passe la collecte des loyers à Paris ?

A Paris, l’observatoire des loyers, l’Olap, doit préalablement recueillir l’agrément du comité régional de l’habitat et de l’hébergement qui ne se réunira que mi-décembre. S’il obtient cet agrément, l’Olap sera alors en mesure de publier ses données en toute fin d’année. Il appartiendra ensuite au Préfet de fixer le loyer médian à partir de ces données. La mesure ne pourra donc s’appliquer à Paris qu’au plus tôt au cours du 1er trimestre 2015 et non cet automne.

De plus, pour garantir la qualité des statistiques des données diffusées par les observatoires, un décret datant seulement du 5 novembre 2014 vient de créer un Comité scientifique de l'observation des loyers. C’est lui qui va définir, en particulier, la méthodologie de collecte des données ainsi que les règles de diffusion des résultats. Cette méthodologie devrait être rendue publique d’ici la fin du mois.

Comment les bailleurs pourront-ils fixer le loyer de leur locataire ?

Au départ de leur locataire, les bailleurs ne pourront fixer le nouveau loyer du locataire entrant que dans la limite de la fourchette de loyer prévue par le préfet, c’est-à-dire au maximum à 20 % de plus que le loyer de référence, ou à 30 % de moins. Mais il est par ailleurs prévu qu’un « complément de loyer » pourra être demandé par les bailleurs en plus de ce loyer de référence. Cependant, on est, là encore, dans l’attente d’un nouveau décret qui en fixera les conditions  : dans quels cas sera-t-il possible d’appliquer ce complément, dans quelles limites ? Autant de questions qui devraient ressortir de ce texte que l’on n’attend pas avant début 2015. 

Rappelons qu'à l'heure actuelle, la fixation des loyers à la relocation à Paris n'est pas libre pour autant : le bailleur doit fixer le nouveau loyer sur la base de celui du locataire précédent avec le jeu de l'indexation.

A quelles situations s'appliquera le « complément de loyer » prévu par la loi Alur ?

Prévu initialement uniquement pour des situations « exceptionnelles », ce complément de loyer devrait au contraire s’appliquer dans des situations plus habituelles, puisque le terme exceptionnel a été supprimé de la loi Alur avant sa publication par le Conseil constitutionnel début 2014. Par conséquent, on peut imaginer, par exemple, qu'une belle exposition, ou un logement comportant un bon niveau de confort pourraient justifier la demande d'un complément de loyer par le propriétaire, par comparaison à des logements moins bien situés ou moins confortables dans le même immeuble.

Source : dépêche AFP du 17 novembre