Encadrement des loyers : l'Olap publie le zonage pour Paris

L'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap) a publié jeudi 27 novembre le zonage retenu pour l'encadrement des loyers à Paris. Rappelons que l'encadrement des loyers est la mesure phare de la loi Alur menée par l'ancienne ministre du Logement Cécile Duflot. L'encadrement qui devait s'appliquer initialement dans 28 agglomérations s'appliquera finalement « à titre expérimental » seulement à Paris au premier trimestre 2015. 

Seront soumis à l'encadrement des loyers les nouveaux baux signés à compter de l'entrée en vigueur de l'encadrement. Pour fixer le loyer, le propriétaire ne pourra pas dépasser un plafond de loyer par mètre carré déterminé en fonction de la localisation et de la catégorie de logement.

© Olap

La localisation

C'est l'enseignement principal du communiqué de l'Olap : Paris sera divisé en 80 quartiers qui eux-mêmes seront découpés en zones. Sur la carte, une couleur (du vert au rouge) est attribuée à chacun en fonction de la cherté des loyers. Logiquement, ce sont les VIe, VIIe et VIIIe arrondissements qui présentent les loyers les plus chers. Le nord et l'est de Paris sont les plus abordables.

La carte lève un doute qui subsistait : l'encadrement des loyers ne sera applicable qu'à Paris intra-muros, à l'exclusion donc de la banlieue, ce qui pourrait d'ailleurs créer des distorsions. Selon nos premières constatations, pour un immeuble de standing moyen, les plafonds de loyer sont assez proches des loyers pratiqués.

La catégorie de logement  

Les plafonds de loyers sont déterminés en fonction de la localisation mais également de la catégorie de logements. Pour définir la catégorie de logement, l'Olap se base sur la date de construction et le nombre de pièces. La loi Alur prévoit également une distinction entre les locations vides et meublées, mais cela n'apparaît pas dans les exemples publiés par l'Olap. 

© Olap

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Quid du complément de loyer ?

La loi Alur prévoit qu'« un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base [dès lors que le logement] présente des caractéristiques de localisation ou de confort par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ». La formulation de la loi est peu précise sur cette question du complément de loyer, qui permettrait donc de demander au locataire plus que ce qu'autorise l'encadrement. Or, nombreux sont les logements qui disposent d'une très belle vue, d'un parking, d'une cave ou d'un balcon. Les bailleurs pourront-ils alors s'exonérer de l'encadrement ? Autre question : l'état de rénovation du logement sera-t-il pris en compte ? Le décret qui définira les modalités du complément de loyer est donc très attendu.