Crédit immobilier : quelles prévisions pour les taux en 2019 ?

La hausse des taux n'a pas eu lieu. En novembre 2018, la moyenne toutes durées confondues s'établit à 1,44 % brut (hors assurances), contre 1,43 % en octobre selon l'Observatoire du financement Crédit Logement/CSA. Un mouvement anecdotique qui traduit une réalité toute simple : les taux sont stabilisés à un niveau très bas. Mieux : ils sont proches de leur plancher record de novembre 2016, époque à laquelle la moyenne était tombée à 1,28 % brut. Bien loin des 2,19 % de novembre 2015 ou des 3,08 % de novembre 2013. Et le plafond de l'automne 2008 (5,15 % brut) n'est plus que - mauvais - souvenir.

© Observatoire Crédit Logement/CSA

Source : Observatoire Crédit Logement/CSA. Les taux de ce graphique sont bruts. ils n'intègrent pas l'assurance emprunteur et le prix des garanties (hypothèque, caution). Le graphique montre que dans l'ensemble et malgré quelques rebonds, les taux immobiliers ont considérablement chuté depuis une dizaine d'années. Le Crédit foncier estime qu'en dix ans, cette baisse a fait monter le pouvoir d'achat immobilier de 34 %.

Décembre 2018 : où en sont les taux ? En cette fin d’année, la tendance est solidement établie : les taux restent très attractifs. Dans les barèmes des banques, la moyenne brute sur vingt ans est stabilisée à 1,60 % depuis des mois d’après Empruntis. Il y a deux ans, le taux moyen sur vingt ans valait… 1,55 % brut selon ce même courtier. « Aujourd’hui, nous sommes dans une situation classique de fin d’année avec des établissements qui lèvent le pied et d’autres qui donnent le dernier coup de collier selon l’atteinte des objectifs ; c’est un phénomène que nous observons tous les ans, donc cela ne signifie pas que c’est la fin des taux bas », martèle Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux.com.

Promotions sur le crédit. Chiffre étonnant : le taux moyen accordé sur vingt ans tourne autour de 1,40 % alors que la moyenne pour cette durée est à 1,60 %... « Nous avons constaté tout au long de 2018 un réel engouement pour les décotes », note Cécile Roquelaure, directrice de la communication et des études chez Empruntis. « Les banques examinent les dossiers au cas par cas et sont prêtes à accorder des rabais sur leurs taux et pas seulement pour les plus hauts revenus. » Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer, d’ajouter : « Les banques pratiquent des conditions de taux différentes selon les profils d’emprunteurs et les durées de prêt. Elles ciblent ainsi leur clientèle préférentielle… De la même façon certaines baissent leurs taux pour les jeunes uniquement, avec une volonté de capter des primo-accédants, avec un profil évolutif de préférence… »

© Empruntis

Source : Empruntis au 14 décembre 2018. Les taux présentés dans ces tableaux sont présentés hors assurances et coût des garanties (il s'agit de taux bruts). Les conditions accordées aux emprunteurs dépendent des caractéristiques du prêt (plus la durée est longue, plus le taux monte) et du profil de l'emprunteur. 

Comment obtenir un rabais ? Au bout du compte, il est possible de décrocher actuellement des conditions particulièrement favorables. Certes, l’ère du 20 ans à 1 %, comme on l’a vu ponctuellement, est révolue. Mais les baromètres des courtiers montrent que pour cette durée, le taux brut démarre à 1,15 %. Le secret pour obtenir ces grosses décotes ? D’abord, l’emprunteur doit soigner son profil. Une situation financière et professionnelle stable, des comptes bien tenus, un peu d’épargne constituent de solides atouts. « Un taux correspond à un profil recherché par la banque », ajoute Alban Lacondemine, président fondateur du courtier Emprunt Direct. « Il est plus ou moins flexible en fonction de contreparties négociées : domiciliation de produits d’épargne, souscription d’une assurance habitation, etc. Il faut mettre en concurrence les banques afin de comparer les propositions. »

2019 : quelles prévisions pour les taux ? Le tarif du crédit immobilier pourrait bien finir par remonter. « L’année 2019 s’annonce pleine d’aléas », estime Philippe Taboret, directeur général-adjoint du courtier Cafpi. « La fin du programme de rachat de dettes par la Banque centrale européenne au premier trimestre 2019 et l’annonce d’une possible remontée des taux directeurs au deuxième semestre pourraient bien avoir un impact sur les taux de crédit. » Et Cécile Roquelaure d’ajouter : « les banques doivent faire face à une problématique de marges encore resserrées sur le crédit immobilier, du fait des dernières réglementations ».

Augmentation modérée… Pour autant, si hausse il y a, elle ne devrait être que très progressive et en tout état de cause limitée. « Au pire, les taux immobiliers pourraient remonter de 0,50 % l’an prochain », estime Philippe Taboret. D’autres facteurs militent en effet pour la modération. Les indices financiers restent bas et la BCE envoie régulièrement des messages sur sa volonté de conserver une politique monétaire accommodante. Et les établissements de crédits devront cravacher pour atteindre leurs objectifs commerciaux. Une concurrence qui va les pousser à la modération. « Pour elles, le seul moyen de séduire de nouveaux clients, c’est le crédit immobilier bon marché », précise Maël Bernier.

Ou taux éternellement bas ? Et si, au bout du compte, le prix de l’argent n’augmentait pas ? On l’a dit, la BCE annonce qu’elle pourrait réviser son taux directeur - aujourd’hui à zéro - durant l’été 2019. Et encore : la croissance faiblarde, l’économie fragile de nombreux pays du Vieux Continent pousse notre Grand Argentier à la retenue. La révision du taux directeur pourrait même intervenir en 2020. De quoi donner aux banques les moyens de continuer à prêter à bas coût. Pour l’économiste Marc Touati, « les taux pourraient rester bas pendant encore très longtemps ». Son raisonnement : la plupart des pays européens sont très endettés. Leur croissance n’est pas suffisante pour payer les intérêts de leur dette colossale, dette qu’ils ne peuvent financer que par l’emprunt. Toute hausse des taux les fragiliserait. Ce qui pourrait pousser la BCE à garder son taux directeur à zéro… ad vitam aeternam ?