Crédit immobilier : malgré la hausse des taux, vous pouvez obtenir un taux en dessous de...

En dépit de la hausse quasi généralisée des taux d’intérêt initiée par la plupart des banques depuis avril, le robinet du crédit est loin d’être fermé ! « Les banques ont répercuté la hausse des OAT mais elles sont très prêteuses », rappelle Ludovi Huzieux, co-fondateur d’Artemis Courtage, courtier en crédits immobiliers. « Elles jouent le jeu car elles ont des objectifs ambitieux en termes de conquête de clients et de volumes de crédit négociés. Des décotes de taux sont toujours possibles. »

👉Une décote de 0,10 à 0,30 % peut être obtenue selon vos revenus et votre apport personnel.

Diminuez votre taux d'endettement

Le banquier vous accordera une décote de taux si votre dossier lui permet de diminuer son risque financier ou si vous pouvez lui augmenter sa rentabilité. Côté risque, il passe au crible votre taux d’endettement qui ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus. Un taux d’endettement de 30 % est excellent !

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Augmentez votre apport personnel

Pour baisser votre taux d’endettement, vous pouvez placer votre apport personnel qui diminuera le montant de votre prêt et donc vos mensualités. Un apport de 20 % ou 30 % permet de décrocher un bon taux. Mais plutôt que mobiliser l’intégralité de votre apport personnel dans votre prêt, vous pouvez aussi effectuer des placements en assurance-vie à la banque avec une partie de cet argent, un argument auquel le banquier est très sensible. Les commissions perçues lui permettent en effet de compenser la faible rentabilité du prêt accordé s’il a baissé sa marge.

👉Ce qui convaincra le banquier de vous accorder un taux plus bas

• le rapatriement de livrets d’épargne dans votre nouvelle banque ;
• l’ouverture de livrets pour les enfants ;
• l’assurance habitation du logement ;
• la souscription d’un contrat de surveillance du bien ;
• l’assurance de prêt.

Le taux d’usure : l’épée de Damoclès sur la tête de l'emprunteur

Si pour certains emprunteurs, ces contreparties permettent de décrocher un taux très compétitif ; pour d’autres, c’est surtout le moyen de décrocher son prêt, comme l’explique Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.com : « Si l’emprunteur accepte de souscrire l’assurance habitation de la banque, cette dernière, en échange, accepte de baisser ses frais de dossier. Ce qui lui permet de ne pas dépasser le taux d’usure. »

Pourquoi le taux d’usure pénalise certains emprunteurs ?

Il est en effet interdit aux banques de prêter à un taux supérieur au taux d’usure. Ce dernier inclut les intérêts, les frais de dossier, de courtage, et d’assurance. Or les taux de crédit augmentant rapidement, les frais de dossier peuvent faire grimper le taux global du prêt qui se rapprochera voire dépassera le taux d’usure. Cette évolution est d’autant plus rapide que ce taux d’usure est calculé trimestriellement sur les trois derniers mois, une période où les taux de crédit étaient inférieurs aux taux actuels.

🗣️ « Les emprunteurs de plus de 60 ans empruntant sur une durée inférieure à 20 ans sont particulièrement touchés. Le coût de l’assurance emprunteur impacte fortement le taux global qui dépasse le taux d’usure », observe Sandrine Allonier.

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Comment ne pas dépasser le taux d’usure ?

Pour rendre finançable ces clients, une délégation d’assurance peut être souscrite auprès d’un assureur tiers si les garanties proposées sont identiques à celles du contrat proposé par la banque. Cette délégation étant moins coûteuse. Pour diminuer encore le taux global, le courtier peut ne pas facturer de frais tout comme le banquier. Des cas isolés qui ne pourront pas constituer la règle si les modalités de calcul du taux d’usure ne changent pas.

Une demande de révision du calcul du taux d'usure

L’association professionnelle des intermédiaires en crédit (APIC) a d’ailleurs demandé au Trésor que le calcul du taux d’usure soit révisé afin qu’il soit effectué mensuellement et non plus trimestriellement. Cette révision avait déjà été accordée à titre exceptionnel par la Banque de France le 1^er février 2023 jusqu’au 1er janvier 2024. Ce qui avait permis de fluidifier la production de crédits.