Crédit immobilier : les 7 bons plans de la chute des taux

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06 Mars 2015 - Depuis près de 18 mois, les taux des prêts immobiliers dévissent. Une aubaine pour tous ceux qui comptent acheter : ils peuvent emprunter davantage à meilleur prix tout en blindant la sécurité de leur projet immobilier. Et si l’inflation repart, le crédit souscrit aujourd’hui pourrait bien devenir gratuit dans quelques années !

Jusqu’où les taux d’intérêt descendront-ils ? Fin février 2015, la moyenne est tombée à 2,21 % selon une étude de l’Observatoire du financement CSA/Crédit Logement du 4 mars dernier. Un impressionnant plongeon qui touche tous les secteurs de l’immobilier, qu’il s’agisse du neuf (2,23% en février contre 3,08% en décembre 2013), de l’ancien (2,19% contre 3,08%) et des travaux (2,23% contre 3,12%). Rappelons que le taux moyen, toutes durées et tous secteurs confondus, montait à 3,08% en décembre 2013 et culminait à près de 4% en janvier 2012.

Achat gagnant. Cet argent bon marché met plein d’huile dans les rouages de vos projets. « Par rapport à janvier 2012, pour une même mensualité de 1.000 € (hors assurance) et un prêt sur 20 ans, il est aujourd’hui possible d’emprunter près de 20% de capital en plus tout en économisant près de 42% sur les intérêts ! », calcule le courtier Cafpi. Le gain en pouvoir d’achat est d’autant plus important que les prix de l’immobilier, en moyenne nationale, baissent de 2,2% sur un an selon l’indice Notaires-Insee du 26 février dernier.

Plus c’est long… A mensualité constante, allonger la durée du crédit augmente votre pouvoir d’achat. Aujourd’hui, la manip’ coûte moins cher. Pour 1.000 € par mois, vous empruntez 153.196 € à 2,20% sur 15 ans et 209.725 € à 3,05% sur 25 ans. Les intérêts : 26.804 € dans le premier cas, 90.275 dans le second. Il y a un an, le taux moyen atteignait 3,05% sur 15 ans et 3,85% sur vingt ans. Le crédit montait à 144.303 € et 192.460 €, les intérêts à 35.698 € et 107.540 €. Résultat à fin février 2015 : « la durée s’est allongée de six mois depuis un an », constate l’Observatoire CSA/Crédit Logement. « Ce sont les jeunes ménages qui bénéficient de cette évolution. » De fait, c’est à eux que ces crédits au long cours sont spécialement destinés.

Le crédit gratuit pour bientôt ?

Sécurité renforcée. Choisir entre prêt à taux fixe et crédit révisable ? La question ne se pose plus ! Logique : les révisables valent dans les 0,25 % de moins que les fixes. Un différentiel insuffisant pour compenser le risque quasi certain de hausse des révisables. Aujourd’hui au plus bas, ils ne peuvent qu’augmenter dans les prochaines années. Alors que les fixes, eux, ne bougeront pas tout au long du remboursement. « Le niveau actuel des taux immobiliers rend les révisables sans intérêt pour les emprunteurs », confirme l’Observatoire. D’après lui, ces formules comptent actuellement pour 2,1% de la production de prêts à l’habitat contre 6,8% à la mi-2012.

Prêt à taux 0% pour tous. Selon le courtier Empruntis.com, le taux fixe moyen sur quinze ans s’établit à 2,20% au 4 mars 2015. Cette année, l’inflation devrait être proche de zéro d’après les dernières prévisions du gouvernement. De façon très générale, le taux réel d’un crédit souscrit aujourd’hui (taux nominal moins inflation) tourne autour de 2%. Mais si l’économie repart, si l’inflation retrouve son niveau normal (dans les 2% comme le veut la Banque centrale européenne), le taux réel de votre prêt pourrait bien devenir nul ! Bref, vous serez largement gagnant, surtout si vos revenus suivent l’inflation.

Pensez à renégocier. Vous avez déjà emprunté ? Vous pouvez vous aussi profiter de la baisse des taux en renégociant ou en faisant racheter votre prêt. « Pour que cela soit avantageux, mieux vaut être dans le premier tiers du remboursement, lorsque l’on paye le plus d’intérêts à la banque », conseille-t-on chez Artemis Courtage. « Le capital restant à payer doit être supérieur à 50.000 € et l’écart de taux doit être supérieur à 1% (0,6 ou 0,7% pour les montants élevés) pour compenser frais de dossiers et pénalités de remboursement anticipé. » Les prêts très récents sont eux aussi concernés. « Un emprunt souscrit début 2014 à 3,5% sur 20 ans peut facilement être renégocié aujourd’hui à 2,3% », note-t-on chez Artemis Courtage.

Crédit : comparer les offres des banques

Mise en concurrence. Principale chose à faire pour profiter de ces taux bas : visiter plusieurs établissements financiers et comparer les propositions de crédit. « Cette année, les objectifs commerciaux des banques sont très ambitieux et elles s’arrachent les clients à grands renforts de décote », explique Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux.com. « Les emprunteurs qui font jouer la concurrence peuvent facilement obtenir des taux inférieurs de 0,20 à 0,30% aux barèmes officiels. » Alors que la moyenne sur vingt ans tourne autour de 2,50%, les meilleurs dossiers décrochent des taux à 1,90% selon le courtier Empruntis.com.

Taux bas : ça va durer ! Dernier bon plan : avec le plan de soutien de la BCE et une concurrence bancaire féroce, « les taux devraient continuer à baisser légèrement », estime Maël Bernier. « Nous ne prévoyons pas d’augmentation sur les durées courtes et moyennes au premier semestre 2015 voire sur l’année, confirme Empruntis.com. On peut cependant s’interroger sur l’évolution des taux sur les durées longues. » Si les incertitudes sont plus grandes sur les prêts supérieurs à 25 ans, c’est parce qu’ils présentent plus de risques pour les banques. Ce qu’elles pourraient bientôt facturer au prix fort

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