Crédit immobilier : incroyable baisse des taux en mars 2019 !

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04 Mars 2019 - Les taux immobiliers viennent d’égaler leurs planchers record d’il y a deux ans ! Mieux : pour les bons dossiers et les particuliers qui font jouer la concurrence, les banques cassent les tarifs de leurs prêts à l’habitat. On voit même des emprunts à moins de 1 % sur vingt ans !

Records égalés, voire battus ! Début mars 2019, les crédits sur vingt ans (la durée la plus fréquente chez les emprunteurs) tournent en moyenne à 1,55 % brut (hors assurance). Selon les chiffres des principaux courtiers, c’est le même niveau qu’en novembre 2016, date du dernier record à la baisse. Sur quinze ans, la même moyenne brute s’établit à 1,35 %, égalant là encore le record de novembre 2016. Même le trente ans casse les prix : sa moyenne vaut actuellement 2,35 % contre, 2,45 % il y a deux ans et demi et… 4,45 % en 2014. Une autre époque !

L’ère de l’argent bon marché. Si les taux sont aussi bas, c’est tout simplement parce que les prêteurs profitent d’excellentes conditions de financement. La Banque centrale européenne (BCE) conserve une politique monétaire accommodante avec notamment un taux directeur bloqué à zéro. De son côté, l’Obligation assimilable du Trésor à dix ans (OAT, l’un des mètres étalons du crédit immobilier) recule depuis le début de l’année. Elle s’établit à 0,55 % au 1er mars 2019, contre 0,73 % au 10 janvier 2019.

Les banques passent à l’offensive. Cet argent bon marché tombe à pic : mars marque le démarrage du premier temps fort immobilier de l’année et les banques ont annoncé d’ambitieux objectifs pour cette année. Du coup, « elles élargissent leur offensive commerciale à destination d’un plus large public », signale le courtier Emprunt Direct. « Ces décotes sont intégrées dans les barèmes, les excellents dossiers bénéficiant de taux de 10 à 25 points de base inférieurs à ceux de février. »

Des taux en chute libre. L’offensive des banques est si puissante que les taux plancher tombent à des niveaux incroyablement bas. Au premier mars 2019, le courtier Cafpi, par exemple, annonce des minima à 0,68 % sur quinze ans, 0,78 % sur vingt ans et 1,08 % sur vingt-cinq ans. Mieux : « fin février 2019, l’un de nos clients a décroché un taux brut à 0,20 % sur sept ans », révèle Estelle Laurent, responsable communication du courtier Crédixia. Pour ce chanceux, l’argent est quasiment gratuit !

   Taux moyen  Taux minimum  Taux maximum
 10 ans  1,05 %  0,55 %  2,12 %
 15 ans  1,35 %  0,68 %  2,25 %
 20 ans  1,55 %  0,78 %  2,68 %
 25 ans  1,80 %  1,08 %  2,90 %
 30 ans  2,35 %  1,61 %  3,04 %

Les taux des prêts immobiliers au 4 mars 2019. Les taux présentés dans ce tableau sont bruts, c’est-à-dire hors assurance et coût des garanties. Ils sont fournis à titre indicatif. Rappelons que le taux dépend de chaque profil et de chaque projet. Il tient aussi au risque pris par la banque, ce qui explique pourquoi les crédits au long cours affichent des taux plus élevés. Sources : Cafpi, Empruntis, Emprunt Direct, Meilleurtaux.

Les cibles des prêteurs. Raisons de cette grande braderie : « pour les banques, le crédit immobilier reste le seul moyen de conquérir de nouveaux clients », rappelle Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux.com. De fait, les banques cassent leurs marges pour attirer des emprunteurs qu’elles sont assurées de garder. En échange d’un bon taux d’intérêt, elles ont en effet le droit d’exiger la domiciliation des revenus pendant dix ans, une mesure qui vaut pour les prêts souscrits depuis janvier 2018.

Rentabiliser les crédits. « En fidélisant les emprunteurs pour de longues années, les banques vont pouvoir les équiper en assurances et autres placements », précise Sandrine Allonier, directrice des relations banques chez le courtier Vousfinancer. Un jeu sans perdant. Le particulier gagne de l’argent sur son crédit et développe son patrimoine. La banque compense sa marge réduite sur le crédit immobilier en commercialisant des produits à meilleure rentabilité.

Emprunter sans argent. Les primo-accédants constituent une cible privilégiée des banques. Sachant qu’ils démarrent dans la vie active et que souvent, ils n’ont pas eu le temps de faire des économies, elles leur proposent des financements sans apport personnel. Des crédits réservés à ceux qui sont appelés à progresser sur le plan professionnel, une cible à fort potentiel commercial puisque ces emprunteurs vont voir leurs revenus augmenter au fil du temps.

Des critères de prêt assouplis. Cette politique agressive se traduit aussi par un allongement de la durée des crédits. Entre janvier 2018 et janvier 2019, elle passe de 220 à 230 mois, soit de 18,33 ans à 19,16 mois d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA. L’allongement permet d’emprunter davantage pour une même mensualité et/ou d’obtenir le prêt en respectant plus facilement la règle des 33 % de capacité d’endettement (la mensualité ne dépasse pas le tiers des revenus nets des autres charges).

Des crédits sur mesure. Prêts au long cours ou sans apport… Au bout du compte, les banques font de plus en plus dans le financement sur mesure. Leur objectif ? « Proposer une large panoplie d’offres de financement pour s’adapter aux différents profils d’emprunteurs. Elles peuvent ainsi proposer les meilleures conditions à ceux qu’elles souhaitent attirer », explique Cécile Roquelaure, directrice des études et de la communication chez Empruntis.

Crédit immobilier : ce que pensent les Français
34 % des Français estiment que la situation actuelle n’est pas favorable à l’emprunt immobilier révèle un sondage OpinionWay pour Artemis Courtage publié le 20 février 2019. Un chiffre surprenant au regard de la baisse des taux et de l’envie de prêter des banques. Les Français seraient-ils mal renseignés ? « Bien au contraire : ils savent que les critères des banques restent très stricts, que des revenus trop faibles et/ou irréguliers, une situation professionnelle instable ou des comptes bancaires dans le rouge conduisent souvent au refus de prêt », explique Ludovic Huzieux, directeur associé d'Artemis Courtage.
Emprunter, c’est forcément  rembourser. L’occasion de rappeler que les banques ne prêtent qu’à ceux qui peuvent rembourser. Entre autres exemples, elles privilégient la sécurité des CDI et transigent difficilement sur la règle des 33 % de capacité d’endettement (la mensualité ne doit pas dépasser le tiers des revenus nets des autres charges). Surtout, la tenue de compte doit être impeccable : les découverts sont mal vus, les incidents de paiement et les avis à tiers détenteurs rédhibitoires. Bref, il faut montrer patte blanche pour emprunter. Mais c’est pour cette raison que le taux d’impayés, en France, tourne autour de 0,1 à 0,2 % des crédits selon le Haut Conseil de stabilité financière. C’est la proportion la plus basse d’Europe… depuis des années !

Quelles prévisions pour 2019 ? Autre question qui compte : les taux vont-ils rester bas ? Sans grand risque, on peut tabler sur une réponse positive. Notamment parce que la BCE va laisser son taux directeur inchangé au moins jusqu’à l’an prochain. Avec une concurrence bancaire très vive, on peut même envisager de nouvelles baisses pour les prochains mois. Elles seront toutefois minimes, les établissements financiers ne pouvant pas prêter à marge négative.

L’emprunt ou le logement ? Avec des taux qui pourraient encore reculer, certains acquéreurs pourraient décaler leur projet pour profiter de conditions de crédit encore plus favorables. Ces emprunteurs pourraient être rattrapés par une autre réalité : les prix de l’immobilier augmentent et les logements de qualité bien placés trouvent rapidement preneur. La vraie question, c’est donc de savoir s’il faut lâcher la proie pour l’ombre afin de grappiller quelques euros sur la mensualité de prêt…

La baisse des taux, c’est vous ! Plutôt que de jouer l’attentisme, les emprunteurs ont d’ores et déjà les moyens de faire baisser leurs taux. Celui qui construit un bon dossier, qui affiche un profil sécurisant pour la banque et qui est susceptible de souscrire par la suite les produits financiers qu’elle propose, a toutes les chances de décrocher un prêt très compétitif. A condition de comparer les propositions de financement pour choisir la meilleure. C’est souvent ceux qui savent faire jouer la concurrence, par exemple en se faisant aider par un courtier, qui gagnent au jeu du crédit immobilier !