Crédit immobilier : baisse miracle des taux en octobre 2018 !

Octobre 2018, c’est un mois béni pour les emprunteurs. Et pour cause : les taux immobiliers restent très proches de leurs plus bas niveaux historiques. Par exemple, la moyenne pour les prêts sur vingt ans s’établit à 1,60% brut (hors assurance) au 15 octobre 2018 selon les courtiers en crédit. En novembre 2016, date du plancher record absolu, elle tombait à 1,55%. Et encore : la moyenne actuelle, c'est celle des barèmes officiellement proposés par les banques.

Des taux bien négociés. La réalité est encore plus favorable pour les particuliers en quête de prêt immobilier. En septembre 2018, le 20 ans moyen effectivement accordé descend à 1,43% hors assurance selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Même tendance chez les courtiers en prêts immobiliers : « En octobre 2018, nous avons négocié des crédits de 1,19% sur 20 ans, à peine plus que le taux le plus bas de 1,18% d’octobre 2016 » note Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi.

Un crédit très bon marché. Certains font mieux. « Nous avons obtenu un taux à 0,90% sur 20 ans pour un très beau profil de client dans une banque qui propose des taux affichés allant de 1,40 à 2,30% sur 20 ans, soit une réduction de 0,5% » s’enthousiasme Sandrine Allonier, directrice des relations banques chez le courtier Vousfinancer. Même les prêts longue durée sont de moins en moins chers. Sur des durées de trente ans, les meilleurs taux démarrent à 1,80%, la moyenne tournant autour des 2,90% !

Le paradoxe de la baisse des taux. Ce qui est incroyable, voire miraculeux, c'est que le crédit immobilier devrait être plus cher. L’inflation s’établit à 2,2% en septembre 2018, contre 0,4% il y a deux ans, lorsque les taux étaient au plus bas. Autre indicateur : l’Obligation assimilable du Trésor à dix ans TEC 10. Au 15 octobre 2018, ce mètre étalon des taux monte à 0,84%, contre 0,30% mi-octobre 2016. Et les institutions comme le Haut Conseil de stabilité financière incitent les banques à augmenter leurs marges. Ce qui devrait pousser les taux à la hausse.

Banques cherchent clients. La braderie sur les taux tient à une raison toute simple. « Les banques recherchent des clients et pour les séduire, elles ne peuvent compter que sur le crédit immobilier » rappelle Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux.com. Et elles ont les moyens de mener cette politique agressive : l’argent est abondant et gratuit. La banque centrale européenne (BCE) poursuit son programme de rachat d’actifs et maintient son taux directeur à zéro.

Le crédit pas cher pour tous. Qui profite de ces bonnes conditions de prêt ? « A mi-octobre 2018, les banques sont plus en ligne avec leurs objectifs commerciaux qu’elles ne l’étaient durant l’été », répond Maël Bernier. « Aussi, elles consentent toujours des efforts notables sur les taux avec des décotes importantes mais plus pour les meilleurs profils. » Pour Sandrine Allonier, « la domiciliation de revenus, le rapatriement de l’épargne ou un apport de plus de 20% permettent d’obtenir des baisses de taux ».

Spécial premier achat. L’autre cible privilégiée des banques, ce sont les primo-accédants. S’ils respectent les critères d'octroi des prêts (33% de capacité d’endettement, comptes bien tenus, emploi en CDI, etc.), ils peuvent décrocher un crédit performant. D’autant que les banques leur proposent des prêts adaptés, avec peu voire pas d’apport et des durées longues. En septembre 2018, 38,2% des crédits sont accordés sur plus de 25 ans selon l’Observatoire Crédit logement CSA, contre 26% en 2017 et… 17,4% en 2015 !

Crédit : plus c’est long… Les prêts longue durée permettent d’emprunter davantage avec une même mensualité et/ou de baisser l’échéance pour respecter la règle des 33% de capacité d’endettement. Si les banques les développent, c’est parce qu’elles « cherchent à amortir les conséquences de la dégradation des soutiens publics (baisse du PTZ et quasi-disparition de l’APL Accession NDLR) sur la solvabilité des ménages modestes », estime l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Nombre d'entre elles proposent aussi des offres promotionnelles ponctuelles faites de petits prêts gratuits ou à taux bonifiés.

Taux bas : qui rafle la mise ? Les banques sortent-elles aussi gagnantes du jeu des décotes. « En proposant un taux très bas, elles conserveront des clients qui n’auront pas d’intérêt à partir vers un autre établissement puisqu'ils ne pourront pas négocier de meilleures conditions », note Cécile Roquelaure, directrice de la communication d’Empruntis. En fidélisant ces clients sur le long terme, les banques pourront ensuite leur vendre assurances et autres placements. Rappelons que pour un emprunteur, la renégociation d'un prêt est rentable s'il gagne au moins 0,75% sur le taux tout en étant dans le premier tiers du remboursement.

A quand la hausse des taux ? C’est la question qui agite le monde du crédit et de l’immobilier. La réponse ? La BCE poursuit son programme de rachat d’actifs jusqu’à la fin de l’année et maintient son taux directeur à zéro jusqu’en août 2019. « Certaines banques ne relâchent pas leurs efforts et se positionnent d’ores et déjà sur le début de l'an prochain », ajoute Cécile Roquelaure. Conclusion : en 2018, l’argent a toutes les chances de rester bon marché. Surtout pour ceux qui soignent leur dossier et qui font jouer la concurrence.

Un rebond en 2019 ? L’an prochain s’annonce plus incertain. « La fin graduelle de politique d’achat de dettes de la BCE ainsi que le retour du risque politique pourraient se traduire par une hausse des taux sur les marchés obligataires », estime Alban Lacondemine, président du courtier Emprunt Direct. « Ce qui aura un impact, par ricochet, sur le crédit. » Pour Maël Bernier, « les taux devraient rester sous les 2% jusqu’à la fin du premier trimestre 2019 et s’ils venaient à remonter, cela serait progressif ». Le moment clé, ce sera sans doute août 2019, lorsque la BCE relèvera son taux directeur. Une remontée qui pourrait bien marquer la fin de la période bénie des taux ultra-bas.