Comment se protéger en achetant son logement à crédit ?

Acheter à condition d'obtenir son crédit immobilier 

Tout acheteur particulier qui achète un logement bénéficie d'une protection spécifique : il n'est réellement engagé à acheter le logement que s'il obtient le prêt immobilier dont il a besoin pour le financer. Cette protection légale est automatique à partir du moment où l'acheteur déclare recourir au crédit lorsqu'il signe le compromis de vente avec son vendeur. Il doit y indiquer précisément le montant du crédit qu'il prévoit de demander pour financer son projet, ainsi que le taux maximal auquel il est disposé à emprunter.
Mais cette protection s'applique dans un certain délai : celui imparti à l'acheteur pour obtenir son crédit. Il y a donc toujours une date butoir de fixée pour cela. Légalement, il s'agit d'un délai d'au moins un mois, mais ce délai est beaucoup trop court et on prévoit toujours un délai plus long. 

Quel intérêt d'acheter à condition d'obtenir son prêt ?

Si l'acheteur n'obtient pas son prêt dans le délai prévu dans le compromis de vente, il peut décider de ne plus acheter. Il doit transmettre au vendeur le refus de prêt qu'il a reçu de l'établissement de crédits auprès duquel il a déposé sa demande de crédit immobilier. Il est alors libéré de son engagement, sans avoir à payer d'indemnité financière au vendeur. Cela représente donc une protection déterminante pour les acheteurs, car la majorité d'entre eux ont recours au crédit pour financer leur logement ! 

En cas de refus de prêt par la banque

L'acheteur dispose de deux options :

- soit il fait savoir au vendeur qu'il ne veut plus acheter. C'est dans cette hypothèse qu'il utilise la condition suspensive de prêt : l'achat était conditionné à l'obtention du prêt par l'acheteur. S'il n'a pas obtenu ce prêt : il fait savoir au vendeur qu'il ne souhaite plus acheter et en justifie par le refus de prêt obtenu de la banque dans le délai imparti ;

- soit l'acheteur souhaite prendre le risque d'acheter quand même, car il pense pouvoir trouver d'autres solutions de financement. Dans cette hypothèse, il peut donc décider de ne pas se prévaloir du refus de prêt dans le délai imparti. Il doit donc trouver d'autres solutions de financement avant la date butoir prévue pour la vente. Sinon, il peut se retrouver sans les moyens d'acheter le bien et prend donc le risque d'avoir à verser une somme au vendeur à titre de pénalité financière ! Cette somme représente généralement 10 % du prix du bien, ce qui constitue donc un risque financier très important pour l'acheteur !

Le vendeur peut-il chercher un autre acheteur ?

Non, le vendeur ne peut pas remettre son bien en vente sous prétexte que l'acheteur a obtenu un refus de prêt, dès lors que l'acheteur ne lui a pas fait savoir qu'il ne voulait plus acheter. Cela a été rappelé par un arrêt de la Cour de cassation (du 9 juillet 2014) : la condition suspensive de prêt est prévue dans l'intérêt exclusif de l'acheteur : lui seul peut donc s'en prévaloir ! C'est pourquoi le vendeur, quant à lui, ne peut pas s'en prévaloir.