Caen : les prix remontent (enfin) et l'immobilier va franchir la barre des…

Avec 109 400 habitants, Caen est la ville la plus peuplée du département du Calvados. Riche de son histoire, Caen séduit par sa qualité de vie, ses commodités, son réseau de transport, ses espaces verts et bien sûr la proximité avec la mer. Son marché immobilier, encore accessible, attire une grande diversité d’acheteurs, des jeunes primo-accédants aux investisseurs en quête de rendement locatif. Dynamique mais raisonné, Caen combine attractivité et stabilité.

Les prix ne baissent plus à Caen : + 0,8 % en 2025

Caen maintient une dynamique positive malgré des variations modérées. Le prix moyen au mètre carré est de 2 932 €, avec des maisons souvent plus valorisées que les appartements, reflétant l’attrait pour des espaces plus grands et familiaux. La hausse des prix sur un an est légère, signe d’un marché stable et accessible.

Quelles perspectives pour l'immobilier en 2026 ?

En 2026, les prévisions de l'Observatoire PAP misent sur une reprise progressive de la hausse des prix, après une légère stabilisation en 2025. Cette évolution devrait être douce mais régulière, portée par une demande toujours soutenue, des taux de crédit favorables et un intérêt continu pour les villes moyennes offrant un bon équilibre entre vie urbaine et environnement naturel. Les quartiers bien desservis et proches du centre resteront particulièrement attractifs.

Quel budget pour un logement à Caen ?

Les appartements de 2 à 3 pièces représentent une large part des transactions, très prisés par les primo-accédants et investisseurs.

T1	86 200 €
T2	131 400 €
T3	174 200 €
T4 et +	214 100 €
Maison	350 300 €

Les quartiers de Caen qui cartonnent

📍Préfecture : 3 991 €/m²

Cœur battant de Caen, le quartier Préfecture séduit par son animation permanente et sa proximité immédiate avec les commerces, écoles et transports. Très prisé des familles et des jeunes actifs, il offre un cadre de vie urbain dynamique. Les biens s’y vendent rapidement, portés par une demande soutenue.

📍Le Château : 3 427 €/m²

Chargé d’histoire, le quartier du Château attire par son charme patrimonial et sa situation centrale. Proche des établissements scolaires et des axes de transport, il convient parfaitement à une vie citadine active. La demande y est constante, notamment pour les appartements de caractère.

📍Le Port : 3 388 €/m²

Avec ses quais animés et son ambiance conviviale, le quartier du Port offre un cadre de vie recherché au bord de l’eau. Il séduit aussi bien les jeunes actifs que les investisseurs grâce à son attractivité locative. Les logements avec vue ou extérieur y sont particulièrement convoités.

📍Saint-Gilles : 3 355 €/m²

En plein renouveau, Saint-Gilles bénéficie d’une image de quartier résidentiel dynamique et accessible. Il attire aussi bien les primo-accédants que les investisseurs en quête de stabilité. Sa bonne desserte et ses projets urbains renforcent son potentiel à moyen terme.

📍Jardin des Plantes : 3 136 €/m²

Véritable havre de paix, le quartier du Jardin des Plantes séduit par son environnement verdoyant et son atmosphère résidentielle. Les maisons et grands appartements y sont très recherchés.

Caen face Vs villes limitrophes

Caen reste bien positionnée : attractive mais accessible, même par rapport à ses voisines.

👉 Caen	2 932 €/m²
Mondeville	2 658 €/m²
Colombelles	2 491 €/m²
Ifs	2 459 €/m²
Hérouville-Saint-Clair	2 156 €/m²

Qui achète à Caen ?

• Les primo-accédants (38%) : iI s’agit principalement de jeunes actifs de 25 à 35 ans, souvent en couple, parfois seuls, qui réalisent leur premier achat immobilier. Ils sont séduits par des prix au m² encore accessibles comparés aux grandes métropoles ;
• Les familles (27 %) : les familles constituent le deuxième pilier du marché immobilier caennais. Elles sont souvent déjà propriétaires ou locataires dans la ville, et cherchent à s’installer durablement ;
• Les investisseurs locatifs (22%) : Caen attire aussi une part significative d’investisseurs, séduits par un marché locatif stable et sécurisé. Ils sont attirés par une forte demande locative étudiante.

Quelques annonces qui ont bien marché sur PAP.fr

🏠 Maison (155 m²) : 380 000 €

Spacieuse maison familiale offrant de beaux volumes et un jardin agréable. Située à proximité des écoles, des commerces et des transports, elle facilite le quotidien.

🏠 Maison (96 m²) : 350 300 €

Charmant pavillon fonctionnel, idéalement situé près des commodités et des axes principaux. Ils sont séduits par son potentiel et sa facilité d’entretien.

🏢 T4 (92 m²) : 290 000 €

Appartement lumineux aux beaux volumes, bénéficiant d’une exposition favorable. Proche du centre-ville et des services, il répond aux attentes des familles urbaines. Les biens de ce type se vendent rapidement à Caen.