Caen : les prix baissent encore de 3 %… (mais pas dans tous les quartiers)

Les prix immobiliers reculent (encore)

En 2025, le marché immobilier caennais reste l’un des plus actifs et attractifs de Normandie. Le prix moyen au mètre carré à Caen atteint 2 898 €, selon l’Observatoire PAP.fr. Cette moyenne cache cependant des disparités selon le type de bien et le quartier. Sur un an, le marché a connu une baisse modérée de 3,3 %, marquant un retour à la normale après la flambée des prix observée entre 2021 et 2023. Sur cinq ans, la progression reste significative, avec 21,5 % entre 2020 et 2025.

La demande est portée par une population diversifiée : étudiants, familles en quête de maisons en périphérie, investisseurs attirés par le rendement locatif, et retraités à la recherche de confort urbain. Les quartiers proches du centre et les secteurs bien desservis par les transports en commun concentrent l’essentiel des ventes.

👉 Les prix moyens par type de bien

Les appartements de 2 à 3 pièces constituent la majorité de l’offre, très prisés par les primo-accédants et les investisseurs. Les grandes maisons, souvent plus rares, connaissent une forte demande dans les quartiers calmes comme Saint-Clair ou autour de la vallée des jardins.

Studio (25 m²)	84 800 €
2 pièces (46 m²)	131 700 €
3 pièces (66 m²)	175 100 €
4 pièces (84 m²)	210 300 €

Les quartiers de Caen où les prix ne baissent pas

📍Centre historique : 3 648 €/m²

Le cœur de Caen, autour de l'hôtel de ville et du château, séduit par son patrimoine architectural et sa vie animée. Les rues pavées, les commerces de proximité et les restaurants en font un lieu de vie recherché. Les logements se vendent 3 648 €/m².

📍Saint-Clair : 2 928 €/m²

Situé au nord-est de la ville, ce quartier offre un cadre paisible avec ses espaces verts et ses maisons individuelles. Il est apprécié des familles pour sa tranquillité et sa proximité avec les écoles. Le prix moyen au mètre carré ? Comptez 2 928 €/m².

📍Rives de l'Orne : 3125 €/m²

Ce secteur en plein développement, situé le long de l'Orne, combine logements récents, commerces et espaces de loisirs. Sa proximité avec la gare et les transports en commun en fait un choix stratégique pour les actifs. Les logements se négocient 3 125 €/m².

Caen vs les villes limitrophes

Caen s'impose comme l'une des villes les plus abordables du Calvados.

Épron	3 230 €/m²
Carpiquet	3 042 €/m²
Bretteville-sur-Odon	2 993 €/m²
👉Caen	2 898 €/m²
Louvigny	3 005 €/m²

📍La ville qui compte à côté de Caen : Hérouville-Saint-Clair : 2 750 €/m²

Les zones proches d'Hérouville-Saint-Clair offrent un bon compromis entre accessibilité et prix. Avec des infrastructures en développement et une offre de logements diversifiée, elles attirent une population variée. Le prix moyen au mètre carré est de 2 750 €.

Qui achète à Caen ?

• Les primo-accédants représentent 30 % des acheteurs. Ce sont de jeunes actifs et couples recherchant leur première acquisition : des 2 ou 3 pièces bien situés ;
• Les familles soit 40 % des acquéreurs sont en quête de maisons avec jardin ou d'appartements spacieux ;
• Les investisseurs : ils représentent 20 % des acheteurs. Ils ciblent les universités et les zones d'activité.

Quelles perspectives pour l’immobilier à Caen ?

Selon l’Observatoire PAP, les prix à Caen devraient progresser de 1 à 3 % par an sur les deux prochaines années. Cette progression raisonnable serait portée par :

1. La reprise du crédit immobilier ;
2. Une offre qui reste limitée dans certains quartiers très demandés (centre-ville, Saint-Clair, Presqu’île) ;
3. La volonté des ménages d’investir dans des logements plus performants énergétiquement ou mieux situés.

🗣️ « Les banques deviennent progressivement plus flexibles sur le financement de ces logements énergivores, ce qui facilite leur vente ou leur achat », précise Nathalie Giraud, juriste chez PAP.

Quelques exemples d'annonces qui ont bien marché sur PAP

🏢 Trois pièces - La Folie Couvrechef

Appartement lumineux situé au 2ᵉ étage d'un immeuble avec ascenseur, offrant un séjour spacieux, deux chambres et un balcon. Ce trois pièces est mis en vente 167 000 € soit 2 493 €/m².

🏢 Trois pièces - Quartier Saint-Jean-Eudes/Saint-Gilles

Dans une résidence de standing, cet appartement en excellent état dispose d'un grand séjour avec balcon, de deux chambres et d'une cuisine équipée. Ce bien est proposé à 265 000 € soit 3 354 €/m².

🏠 Maison - Quartier Saint-Jean-Eudes/Saint-Gilles

Maison familiale lumineuse de 210 m² avec jardin orienté plein sud, offrant six chambres, un grand séjour et une terrasse sans vis-à-vis. Un bien en vente 615 000 € soit 2 929 €/m².