Bordeaux : les prix baissent encore de 5,3 % en un an, un quartier tombe sous les…

Capitale de la Gironde et principale métropole de Nouvelle-Aquitaine, Bordeaux s’impose depuis plusieurs années comme l’un des pôles urbains les plus attractifs de France. Située à environ deux heures de Paris en TGV et à proximité de l’océan Atlantique, la ville bénéficie d’un positionnement géographique stratégique qui contribue à son dynamisme économique et démographique.

Un marché immobilier bordelais qui s'ajuste

Le marché immobilier bordelais connaît aujourd’hui une phase d’ajustement après plusieurs années d’envolée. Le prix moyen s’établit autour de 4 335 €/m², selon l'Observatoire PAP avec un écart sensible entre les types de biens : les appartements tournent autour de 4 210 €/m², tandis que les maisons approchent 5 000 €/m².

🗣️« Bordeaux constitue le poumon économique et universitaire d’un bassin de vie très dynamique. Elle polarise une grande partie de l’activité immobilière du département et exerce une forte influence sur les communes voisines comme Mérignac, Talence, Bègles ou Pessac. Ces villes périphériques bénéficient d’un effet de diffusion de la demande immobilière liée à la tension du marché bordelais », analyse Roman Rainfray, chargé d'études chez PAP.

Des prix en baisse de 5,3 % sur 1an

Les prix reculent progressivement depuis le pic atteint au début des années 2020, signe d’un retour à un rythme plus équilibré. Cette correction reste toutefois mesurée et s’apparente davantage à une normalisation qu’à un retournement brutal : les vendeurs ajustent leurs attentes, tandis que les acheteurs retrouvent un peu de marge de négociation. Dans ce contexte, Bordeaux demeure un marché solide, simplement entré dans une phase plus mature après les années d’euphorie immobilière.

👉Les prix par types de biens

Studio (25 m²)	117 100 €
2 (44 m²)	189 100 €
3 pièces (67 m²)	267 100 €
4pièces et + (90 m²)	336 400 €
Maison (99 m²)	490 300 €

Quelles perspectives pour l'immobilier à Bordeaux ?

À moyen terme, le marché immobilier bordelais devrait évoluer de manière plus sélective. La correction récente des prix pourrait favoriser le retour d’une partie des acheteurs, notamment les ménages qui avaient été exclus du marché. Les quartiers en transformation ou encore accessibles pourraient tirer leur épingle du jeu, portés par les projets urbains et les améliorations de transport.

👉Selon l’Observatoire PAP, les prix immobiliers à Bordeaux pourraient évoluer de manière modérée en 2026, avec une hausse potentielle estimée entre 1 et 3 %.

Les quartiers prisés à Bordeaux

📍Hôtel de Ville - Quinconces : le cœur historique recherché

Véritable centre névralgique de Bordeaux, le secteur Hôtel de Ville - Quinconces concentre certains des emplacements les plus prestigieux de la ville. Entre la place des Quinconces, le Grand Théâtre et les quais de la Garonne, il offre un patrimoine architectural remarquable dominé par les immeubles en pierre du XVIIIᵉ siècle.

📍Saint-Seurin - Fondaudège : résidentiel et familial

À quelques minutes du centre, Saint-Seurin - Fondaudège séduit par son ambiance résidentielle et sa qualité de vie. Le quartier est particulièrement apprécié des familles pour ses établissements scolaires réputés, ses rues calmes et ses belles maisons bordelaises. Les prix atteignent environ 4 644 €/m² pour les appartements et 5 771 €/m² pour les maisons, reflétant l’attrait des familles pour ce secteur.

📍Les Chartrons : en bord de Garonne

Les Chartrons ont connu une transformation spectaculaire ces dernières années. Les anciens entrepôts et chais ont été reconvertis en lofts, galeries d’art, restaurants et boutiques indépendantes. Les valeurs immobilières restent élevées, autour de 4 607 €/m² pour les appartements et jusqu'à 6 014 €/m² pour les maisons.

📍Caudéran - Parc Bordelais : prisé des familles

Très apprécié pour son cadre verdoyant, le quartier séduit particulièrement les familles. La présence du parc Bordelais, de nombreuses écoles et d’un tissu commerçant de proximité en font l'un des secteurs les plus recherchés sur la métropole. Les prix s’établissent autour de 4 210 €/m² pour les appartements et peuvent atteindre 5 969 €/m² pour les maisons.

📍 Saint-Augustin : bien connecté

À proximité immédiate du centre et du CHU Pellegrin, Saint-Augustin bénéficie d’une situation stratégique et d’une excellente desserte en transports. Ce quartier animé mêle immeubles anciens, petites maisons de ville et commerces de proximité, ce qui en fait un secteur recherché par les jeunes actifs comme par les familles. Les prix atteignent environ 4 407 €/m² pour les appartements et 5 112 €/m² pour les maisons.

👉 Les secteurs en mutation

Ces secteurs encore accessibles pourraient offrir les meilleures perspectives de valorisation à mesure que la transformation urbaine et l’attractivité de Bordeaux continuent de soutenir la demande.

• Bacalan. Ancien quartier portuaire en pleine transformation, Bacalan profite du renouveau des Bassins à flot et de la proximité de la Cité du Vin, qui renforcent son attractivité. Les prix restent relativement accessibles, autour de 4 099 €/m² pour les appartements et 4 173 €/m² pour les maisons.
• Lestonnat - Monséjour. Quartier résidentiel plus calme et familial, il offre des prix encore modérés à l’échelle bordelaise. On observe environ 4 012 €/m² pour les appartements et 4 582 €/m² pour les maisons.
• Capucins - Victoire. Secteur populaire et animé, il bénéficie d’un fort potentiel locatif grâce à la proximité des universités et du marché des Capucins. Les prix tournent autour de 4 227 €/m² pour les appartements et 3 686 €/m² pour les maisons.

Bordeaux vs les villes limitrophes

Bordeaux reste la commune la plus chère avec des prix nettement supérieurs à ceux observés dans les villes voisines comme Talence, Mérignac ou Bègles.

Talence	4 066 €/m²
Mérignac	3 656 €/m²
👉 Bordeaux	4 335 €/m²
Bègles	3 536 €/m²

Quelques annonces qui ont bien marché sur PAP.fr

🏠 Maison - quartier Croix-Blanche/ St Seurin

Idéalement située, à proximité de l'hypercentre, de la gare et du Parc Bordelais, cette vaste maison s'ouvre sur un joli jardin paysager. Elle est affichée à 1 320 000 €, soit 5 500 € le m².

 🏢 Appartement - quartier Saint Bruno

Ce grand studio de 32 m² entièrement rénové, lumineux, est situé à Bordeaux centre en plein cœur du quartier Saint Bruno, à proximité de place Gambetta. Son prix ? 169 000 €, soit 5 281 € le m².

🏢 Appartement - À proximité Chartrons

Installé à proximité de la gare, ce quatre-pièces de 90 m² se déploie à la manière d'un loft sur plusieurs niveaux. Il est mis en vente à 439 000 €, soit 4 878 € le m².