Amiens : la grande ville où l’immobilier reste (très) abordable à 1h de Paris

La préfecture de la Somme, riche de sa cathédrale classée UNESCO, séduit de plus en plus d'acquéreurs pour son cadre de vie et ses prix attractifs. Les familles et les investisseurs apprécient particulièrement les maisons avec jardin dans les quartiers résidentiels, tandis que les étudiants et jeunes actifs privilégient les appartements du centre-ville.

Amiens, à une heure de Paris en train

Le Grand Amiénois, c'est près de 400 000 habitants. L'agglomération s'impose comme un pôle économique majeur des Hauts-de-France. Son positionnement stratégique au cœur du triangle Paris-Londres-Bruxelles renforce son attractivité. Doublement inscrite au patrimoine mondial de l'UNESCO, la cathédrale Notre-Dame d'Amiens influence les prix immobiliers du centre-ville. Sa présence valorise les biens alentour de 15 à 20 % par rapport aux quartiers périphériques.

👉 Une ville universitaire en pleine expansion

Avec plus de 30 000 étudiants, soit près d'un quart de sa population, Amiens s'affirme aussi comme un pôle universitaire majeur des Hauts-de-France. Cette forte présence étudiante dynamise le marché locatif dans les quartiers Saint-Leu et Saint-Maurice où 84 % des logements sont en location. Les studios et T2 constituent les biens les plus recherchés, avec des loyers moyens de 450 €.

Les prix immobiliers à Amiens en 2025

Les prix immobiliers à Amiens varient du simple au double selon les secteurs. Le centre historique affiche les valeurs les plus élevées avec 3 500 € à 4 200 €/m² autour de la cathédrale.

• Secteur Nord : 2 100 €/m² en moyenne, avec des opportunités dès 1 800 €/m² dans les quartiers en développement.
• Secteur Sud : entre 2 400 € et 2 800 €/m² pour les appartements familiaux d'Henriville.
• Secteur Est : 2 200 €/m² en moyenne, attractif pour les primo-accédants.
• Secteur Ouest : de 2 300 € à 2 600 €/m² dans les zones pavillonnaires prisées.

👉 Ces prix demeurent inférieurs de moitié à ceux pratiqués à Lille (4 800 €/m²) ou en région parisienne.

Les prix par type de bien

Les perspectives du marché pour 2025-2026

Les experts anticipent des évolutions contrastées selon les secteurs d'Amiens :

• Le centre historique et Saint-Leu devraient connaître une hausse modérée de 3 à 5 %, portant les prix moyens à 2 800 €/m². La rénovation de la Maison Jules Verne stimulera particulièrement le secteur.
• Les quartiers Est (Saint-Acheul, Henriville) verront leurs prix se stabiliser autour de 2 400 €/m², la demande des familles compensant l'augmentation de l'offre neuve. 
• Le secteur Nord devrait rester entre 2 000 € et 2 300 €/m², offrant des opportunités pour les primo-accédants et investisseurs en quête de rendement.

Les quartiers qui ont la cote 

📍Le centre-ville historique et ses appartements haussmanniens

Les immeubles en briques rouges, typiques du XIXe siècle qui bordent les rues commerçantes comme la rue des Trois Cailloux sont très recherchés. Les acquéreurs apprécient particulièrement les parquets en point de Hongrie et les cheminées en marbre. Les appartements s'y négocient entre 3 200 € et 3 800 €/m².

📍Saint-Leu : le quartier étudiant en vogue

Surnommé la « Petite Venise du Nord », Saint-Leu séduit par ses maisons colorées bordant les canaux. Les prix s'échelonnent entre 2 000 € et 2 500 €/m² pour les appartements. Le long du quai Bélu, les studios rénovés de 20 à 25 m² trouvent preneurs à partir de 75 000 €. Les maisons de ville, avec leurs façades en briques, se négocient autour de 200 000 € pour 80 m².

👉 Le secteur des facultés concentre la plus forte demande locative, avec 80 % d'étudiants parmi les locataires. Les petites surfaces affichent des rendements locatifs attractifs de 6 à 7% grâce à des loyers dynamiques de 18 €/m² en moyenne.

📍 Les nouveaux projets du quartier nord

Le quartier nord d'Amiens bénéficie d'un programme de rénovation urbaine dont l'achèvement est prévu fin 2026. Les transformations redessinent en profondeur le secteur.

Les prix, quartier par quartier, à Amiens. © PAP

Qui achète à Amiens ?

👉 Les investisseurs attirés par la rentabilité locative

Les rendements locatifs d'Amiens séduisent de plus en plus d'investisseurs, notamment parisiens. La ville affiche des taux de rentabilité brute entre 6 % et 8 % selon les secteurs. Les petites surfaces meublées offrent les meilleures performances, avec des rendements pouvant atteindre 9 % dans les quartiers étudiants.

👉 Les familles en quête d'espace

Les maisons avec jardin d'Amiens séduisent les familles, notamment celles qui quittent la région parisienne. Les quartiers résidentiels comme Saint-Acheul et Henriville offrent des pavillons de 100 à 150 m² entre 250 000 € et 350 000 €. Le secteur Vallée Saint-Ladre attire particulièrement les jeunes couples avec enfants grâce à ses espaces verts et ses prix modérés : comptez 230 000 € pour une maison de 90 m² avec jardin.

👉 Les étudiants et jeunes actifs

Les moins de 30 ans représentent 40 % des acheteurs à Amiens en 2025. Ces primo-accédants privilégient les studios et T2 dans les quartiers dynamiques, avec un budget moyen de 120 000 € à 160 000 €. Les quartiers prisés d'Henriville et de Saint-Pierre attirent particulièrement ce public grâce à leurs commerces de proximité et leur ambiance jeune. Les appartements de 30 à 45 m² s'y négocient entre 2 200 € et 2 800 €/m².

Des exemples d'annonce qui marchent sur PAP.fr

🏢 Appartement T3 rénové - 145 000 €

Situé dans le quartier Saint-Pierre, cet appartement traversant de 69 m² illustre parfaitement le type de bien recherché sur PAP.fr. Sa rénovation complète en 2024 inclut une isolation thermique performante, réduisant les charges de copropriété à 120 € par mois.

🏠 Maison de ville avec jardin - 235 000 €

Belle maison amiénoise de 110 m² dans le quartier recherché d'Henriville. Cette demeure en briques rouges propose un double séjour lumineux de 35 m², cuisine équipée donnant sur une terrasse de 15 m², trois chambres à l'étage et un jardin arboré de 200 m².