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Plus-values immobilières : la réforme

Tous les vendeurs de biens immobiliers sont concernés, SAUF si le bien constitue la résidence principale du vendeur. L'exonération de plus-values pour les résidences principales est donc conservée, et c'est une bonne nouvelle. En revanche, tous les autres biens sont visés par la réforme.

Il peut donc s'agir de la vente :

  • d'une résidence secondaire, une maison de vacances ou de week-end ;
  • d'un logement vacant, inoccupé ;
  • d'un logement donné en location, qu'il soit vendu occupé ou bien libre, après le départ du locataire ;
  • d'un local commercial ;
  • d'un terrain.

Tous les biens immobiliers sont donc visés.

Bon à savoir : l'apport d'un bien immobilier à une société est également concerné par le dispositif.

Un nouveau calcul de plus-value

Classiquement, le calcul de la plus value imposable se fait en deux temps. On calcule d'abord la plus value-brute, et à ce niveau là, les règles ne changent pas. On applique ensuite à cette plus-value brute des abattements pour obtenir la plus value nette sur laquelle vous serez taxé.

Et ce sont ces abattements qui sont modifiés et qui aboutissent à une exonération au bout de 30 ans de détention contre 15 actuellement.

Le calcul de la plus-value brute

La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d'achat auquel on applique des correctifs :

  • 1/ On majore le prix d'achat de 7,5% pour tenir compte des frais de notaire. On peut préférer ajouter le montant des frais de notaire réels si cela est plus avantageux.
  • 2/ On ajoute le montant des éventuels travaux réalisés dans le logement et justifié par des factures. A défaut de justificatifs et si le logement a été conservé au moins 5 ans, le prix d'achat est majoré forfaitairement de 15% pour tenir compte des travaux. Au final, frais de notaire plus travaux, le prix d'acquisition peut être majoré de 22,5%.

On soustrait du prix de vente le prix d'achat corrigé pour aboutir à la plus-value brute.

Exemple : Vous avez acheté un appartement 120 000 euros il y a 8 ans. Vous y avez réalisé des travaux mais vous n'avez pas de factures. Le prix d'achat corrigé est le suivant : Frais de notaire : 120 000 x 7,5% = 9 000 Travaux : 120 000 x 15% = 18 000 Prix d'achat corrigé : 120 000 + 9 000 + 18 000 = 147 000 euros.

Bon à savoir : l'idée de tenir compte de l'inflation pour corriger le prix d'achat n'a finalement pas été retenue.

Le calcul de la plus-value nette

La plus-value nette s'obtient en appliquant à la plus-value brute des abattements par année de détention. L'idée étant que plus vous détenez le bien depuis longtemps, plus l'abattement est important, plus la plus-value nette diminue et par conséquent l'imposition.

Avant la réforme :

Depuis 2004, l'abattement est de 10% par an à partir de la sixième année. On compte en année civile entière, soit de date à date.

Exemple :

Vous avez acheté un logement le 15 décembre 1996 (date de l'acte de vente définitif). Vous le revendez cette année. Vous devez signer l'acte de vente définitif après le 15 décembre 2011 pour que l'on compte 15 années de détention. Si vous signez avant cette date, on ne retiendra que 14 années.

La conséquence de ces abattements est qu'au bout de 15 années de détention, mathématiquement, l'abattement est égal à 100%. Il n'y a donc plus de plus-value taxable, et par voie de conséquence, pas d'imposition.

Après la réforme :

La loi de finances rectificative « reparamètre » les abattements pour arriver à une exonération au bout de 30 ans. Donc, on conserve ce système de calcul mais on prévoit des abattements progressifs et non plus linéaires, qui vont s'appliquer comme dans l'ancien système à partir de la sixième année, soit :

  • 2% de la sixième à la dix-septième année, soit 12 ans à 2%.
  • 4% de la dix-huitième à la vint-quatrième année, soit 7 ans à 4%.
  • 8% de la vingt-cinquième à la trentième année, soit 100% d'abattement au bout de 30 ans.

A noter : le calcul de la plus-value est donc inchangé pour les 5 premières années. En revanche, à l'heure actuelle, on est à 50% d'abattement au bout de 10 ans, contre 10% seulement avec la réforme. Au bout de 15 ans, on est exonéré, alors que l'abattement est de 20% seulement après la réforme.

Tableau des abattements
Durée de détention en années * Abattement avant la réforme Abattement après la réforme
Jusqu'à 5 ans 0 0
6 10% 2 %
7 20% 4%
8 30% 6%
9 40% 8%
10 50% 10%
11 60% 12%
12 70% 14%
13 80% 16%
14 90% 18%
15 100% 20%
16 100% 22%
17 100% 24%
18 100% 28%
19 100% 32%
20 100% 36%
21 100% 40%
22 100% 44%
23 100% 48%
24 100% 52%
25 100% 60%
26 100% 68%
27 100% 76%
28 100% 84%
29 100% 92%
30 100% 100%

* Les années de détention se comptent en années pleines. Ainsi, lorsque vous bénéficiez d'un abattement de 60% au bout de 11 années de détention (12% dans le nouveau régime), cela signifie que vous vendez au cours de la 12è année. De la même façon, vous bénéficiez d'un abattement de 100% pour une vente au cours de la 16è année dans le système actuel, et pour une vente intervenant la 31è année dans le nouveau régime.

Suppression immédiate de l'abattement général de 1000 euros : la loi supprime l'abattement général de 1 000 euros que l'on appliquait avant la réforme. Cette suppression s'applique aux ventes conclues dès le 21 septembre 2011 (date de l'acte de vente définitif). La plus-value imposable est donc tout simplement égale à la plus-value brute après abattement pour durée de détention.

Une hausse de la taxation

La plus-value est ensuite soumise à imposition, au titre de l'impôt sur le revenu à hauteur de 19% d'une part, et au titre des prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement social et contributions additionnelles) à hauteur de 12,3% d'autre part. Cela fait un total de 31,3% qui est porté à 32,5% par la réforme du fait de l'augmentation de 12,3 à 13,5 des prélèvements sociaux. Attention : cette augmentation s'appliquera aux ventes signées dès le 1er octobre 2011. L'on retient l'acte de vente définitif signé devant notaire (et non le compromis).

Impôt dû pour une plus-value brute de 100 euros
Durée de détention en années * Impôt dû avant le 1er octobre 2011 Impôt dû du 1er octobre 2011 au 31 janvier 2012 Impôt dû à partir du 1er février 2012
Jusqu'à 5 ans 31,30 32,50 32,50
6 28,17 29,25 31,85
7 25,04 26,00 31 ,20
8 21,91 22,75 30,55
9 18,78 19,50 29,90
10 15,65 16,25 29,25
11 12,52 13,00 28,60
12 9,39 9,75 27,95
13 6,26 6,50 27,30
14 3,13 3,25 26,65
15 0 0 26,00
16 0 0 25,35
17 0 0 24,70
18 0 0 23,40
19 0 0 22,10
20 0 0 20,80
21 0 0 19,50
22 0 0 18,20
23 0 0 16,90
24 0 0 15,60
25 0 0 13,00
26 0 0 10,40
27 0 0 7,80
28 0 0 5,20
29 0 0 2,60
30 0 0 0

* Les années de détention se comptent là encore en années pleines. Ainsi, vous ne payez pas d'impôt lorsque vous vendez la 31è année.

Exemple

Un particulier vend en mars 2012 une résidence secondaire acquise 25 ans auparavant. La maison a été acquise 100 000 €, elle est vendue au prix de 400 000 €.

Calcul de la plus-value brute :

  • Prix de vente : 400 000 €
  • Prix d'acquisition : 100 000 €

    * Frais d'acquisition : forfait de 7,5 % soit 7 500 € (100 000 X 7,5 %)

    * Majoration du prix d'acquisition pour travaux : forfait de 15 % soit 15 000 € (100 000 X 15 %)

    * Prix d'acquisition corrigé : 100 000 + 7 500 + 15 000 = 122 500 €

  • Plus-value brute : 400 000 - 122 500 € = 277 500 €
  • Calcul de la plus-value imposable :

    Abattement pour durée de détention (voir le tableau des abattements) 277 500 X 60 % = 166 500

  • Plus-value imposable : 277 500 - 166 500 = 111 000 €

    * Impôt relatif à la plus-value : 111 000 X 19 % = 21 090 €

    * Prélèvements sociaux  : 111 000 X 13,5 % = 14 985 €

  • Montant total de l'imposition : 21 090 + 14 985 = 36 075 €

L'entrée en vigueur de la réforme sur la plus value

La loi a prévu trois dates d'entrée en application :

  • 1er février 2012 pour le nouveau calcul de plus-value. Vous avez encore un peu de temps devant vous car les nouvelles règles ne vont s'appliquer qu'à partir du 1er février 2012. Mais attention, on retient la date de l'acte de vente définitif devant notaire qui doit donc être signé au plus tard le 31 janvier 2012. Sachant qu'il s'écoule en général 3 mois entre le compromis et l'acte de vente, vous ne devez pas tarder si vous voulez profiter de l'ancien régime ;
  • 1er octobre 2011 pour la hausse des prélèvements sociaux ;
  • 25 août 2011 pour les apports en société.

Pour ces opérations passibles de l'impôt sur la plus-value immobilière, la date d'entrée en vigueur du nouveau régime est donc rétroactive. Pourquoi ? Pour éviter la purge de la plus-value par le biais d'une société, en particulier d'une SCI.

Lorsque vous faites apport d'un bien immobilier dont vous êtes propriétaire à une société en contrepartie de parts sociales, cette opération est soumise au régime des plus-values immobilières.

Ainsi par exemple, si vous avez acheté un logement 100 000 euros et que vous décidez de l'apporter quelques années plus tard à votre SCI pour une valeur de 200 000 euros (valeur vénale), vous devez acquitter l'impôt sur la plus-value, comme pour une vente. Si vous détenez le bien depuis plus de 15 ans, l'opération est exonérée de plus-value. Evidemment, pour échapper aux nouvelles règles de taxation, la tentation est grande de faire apport de ces biens à une SCI dont vous êtes associé. L'opération est exonérée et vous remettez les compteurs à zéro pour le calcul de plus-value si vous vendez quelques années plus tard.

Pour éviter ces montages juridiques, la loi prévoit que ces apports seront imposés selon les nouvelles règles, donc taxées jusqu'à 30 ans de détention, et ce dès le 25 août. Qui plus est, ceci s'applique dès lors que le propriétaire du bien, ou son conjoint ou bien leurs ascendants ou descendants (parents et enfants) sont associés de la société. Il n'y a donc pas d'échappatoire possible par le biais d'une SCI familiale.

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