Les plus-values immobilières

En général, vous vendez votre bien à un prix plus élevé que celui auquel vous l'avez acheté. La plus-value est tout simplement la différence entre le prix de vente et le prix d'achat.

Elle peut donc être élevée, voire très élevée. Aussi, elle fait l'objet de correctifs pour en diminuer le montant et pour aboutir à la plus-value imposable. Car cette plus-value va être taxée.

L'imposition de la plus-value a été réformée par une loi du 20 septembre 2011. La loi de finances pour 2012 et la 4è loi de finances rectificative pour 2011ont apporté quelques ajustements à ce nouveau régime.

Vous pouvez toujours, fort heureusement, bénéficier d'un certain nombre d'exonérations dont la plus importante est celle concernant la résidence principale, et elle n'a pas été touchée par la réforme. Pour en savoir plus, lire notre article : Exonérer la plus-value issue de la vente d'une résidence principale.

En dehors des cas d'exonération, vous allez devoir calculer votre plus-value imposable pour déterminer ensuite le montant d'impôt à payer et c'est ce calcul qui a été profondément modifié par la réforme de septembre 2011.

Entrée en vigueur de la réforme

Les nouvelles règles s'appliquent aux actes de vente définitifs signés devant notaire, à partir du 1er février 2012, sauf dans les deux cas suivants :

• le nouveau régime s'applique aux apports en société intervenus dès le 25 août 2011, et ce dès lors que le propriétaire du bien, son conjoint ou l'un de ses parents ou enfants est ou devient associé de la société en question. L'objectif est d'empêcher les stratégies consistant, à l'annonce de la réforme et avant le 1er février 2012, à apporter un bien détenu depuis plus de 15 ans à une SCI dont on est associé pour purger la plus-value et repartir à zéro pour le calcul en cas de revente après le 1er février 2012.
• les ventes de terrains nus constructibles pour lesquels une promesse de vente a été signée et enregistrée avant le 25 août 2011 restent soumises à l'ancien régime de plus-value, à condition que l'acte de vente définitif soit signé avant le 1er janvier 2013. L'idée est de ne pas pénaliser les particuliers engagés dans des ventes nécessairement longues : ce peut être par exemple le cas d'un compromis de vente signé au printemps 2011 au bénéfice d'un acquéreur professionnel qui ne signera l'acte définitif qu'en ayant la certitude d'avoir obtenu un permis de construire et dépassé le délai de contestation de celui-ci. Cette vente continue de bénéficier du système actuel (exonération de taxation au bout de quinze ans de détention) jusqu'à la fin 2012.