Calculer la plus-value immobilière imposable
Si vous ne pouvez pas bénéficier de l'un des cas d'exonération, vous êtes imposé sur la plus-value. Le calcul est assez simple. Le calcul de la plus-value imposable s'effectue en deux étapes. On procède au calcul de la plus-value brute avant de lui appliquer les abattements. C'est sur la base de la plus-value imposable que l'impôt est ensuite calculé. Calcul de la plus-value bruteLa plus-value brute est la différence entre le prix de vente corrigé et le prix d'acquisition corrigé. Et ce calcul n'est pas touché par la réforme. Plus-value brute = Prix de vente corrigé - Prix d'acquisition corrigé Prix de vente corrigéLe prix de vente est le prix auquel la transaction a eu lieu, c'est-à-dire le prix indiqué dans l'acte définitif de vente. On majore le prix de vente des charges et indemnités que l'acquéreur vous doit (si elles sont mentionnées dans l'acte de vente). Ainsi par exemple, si un propriétaire doit au locataire sortant une indemnité d'éviction et que l'acquéreur s'engage à la payer en ses lieux et place, le prix de vente sera majoré du montant de l'indemnité. On diminue le prix de vente des frais que le vendeur doit supporter au moment de la vente. Citons par exemple le coût des diagnostics, les frais de mainlevée d'hypothèque grevant l'immeuble ou bien encore le montant de la TVA acquittée par le vendeur à l'occasion de la cession. Ces majorations et diminutions doivent évidemment être justifiées par des factures. Conseil : le prix du mobilier n'étant pas pris en compte dans la détermination de la plus-value imposable, vous pouvez vendre à part les meubles du logement. Mais il faut justifier ce prix (factures, inventaire de commissaire-priseur, etc.) et mentionner la vente des meubles dans le compromis de vente du logement. Prix d'acquisition corrigéLe prix d'acquisition est le prix d'achat effectivement payé par le cédant, c'est-à-dire le prix indiqué dans l'acte définitif de vente. En cas de bien reçu à titre gratuit, on prend en compte la valeur vénale du bien retenue pour la donation ou la succession et sur laquelle ont été calculés les droits de mutation à titre gratuit. On majore le prix d'achat :
Si vous vendez votre logement plus de cinq ans après son acquisition et que vous n'êtes pas en mesure de rapporter la preuve des dépenses de travaux, la majoration peut être fixée forfaitairement à 15 % du prix d'acquisition. Au final, pour un bien détenu depuis au moins 5 ans, le prix d'achat peut être majoré forfaitairement de 22,5%. Ce prix d'achat majoré est soustrait du prix de vente éventuellement corrigé, pour obtenir la plus-value brute. La plus-value imposableLa plus-value imposable, on parle aussi de plus-value nette, s'obtient en appliquant à la plus-value brute des abattements par année de détention. L'idée étant que plus vous détenez le bien depuis longtemps, plus l'abattement est important, plus la plus-value nette diminue et par conséquent plus le montant d'impôt baisse. Pour les ventes conclues depuis le 1er février 2012, le calcul de la plus-value nette est le suivant. Un abattement progressif. On applique, comme avant la réforme, un abattement par année de détention, et ce à partir de la sixième année de détention seulement. Mais la réforme de 2011 a « reparamétré » les abattements pour arriver à une exonération au bout de 30 ans. Donc, on conserve le même système de calcul mais on prévoit des abattements progressifs et non plus linéaires, qui s'appliquent, comme auparavant, à partir de la sixième année, soit :
Le calcul de la plus-value n'a donc pas changé pour les 5 premières années. En revanche, avant la réforme on bénéficiait d'un abattement de 50% au bout de 10 ans, contre 10% seulement aujourd'hui avec la réforme. Au bout de 15 ans, on était exonéré, alors que l'abattement est de 20% seulement après la réforme.
* Les années de détention se comptent en années pleines. Ainsi, pour bénéficier d'un abattement de 12% (60% dans l'ancien régime), vous devez détenir le bien depuis au moins 11 ans ; cela signifie que vous vendez au cours de la 12è année, soit entre 11 et 12 ans de détention. De la même façon, vous bénéficiez d'un abattement de 100% pour une vente intervenant la 31è année dans le nouveau régime (au cours de la 16è année dans l'ancien système). Suppression de l'abattement général de 1000 euros. L'abattement général de 1 000 euros que l'on appliquait sans condition avant la réforme a été supprimé. La plus-value imposable est désormais tout simplement égale à la plus-value brute après abattement pour durée de détention.
Publié par V. Samsel
© pap.fr
- 14 janv. 2013
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