Immobilier de particulier à particulier

Les cas d'exonération de taxation de la plus-value immobilière

Le principal cas d'exonération de la taxation de la plus-value immobilière concerne la cession de la résidence principale.

La cession de résidence principale

Quelle que soit la nature du bien vendu (appartement, villa, chalet), la vente d'une résidence principale est exonérée de tout impôt au titre des plus-values. Il suffit que le logement vendu constitue la résidence principale du vendeur au jour de la cession pour être exonéré.

L'exonération s'applique aussi aux dépendances de la résidence principale, à condition qu'elles soient cédées en même temps que celle-ci. Pour en savoir plus, lire notre article : Exonération lors de la vente de la résidence principale.

Quid en cas de déménagement ? Dès lors qu'il y a déménagement, le logement en vente ne constitue plus la résidence principale, par définition : il y a donc un risque de perdre le droit à l'exonération. Toutefois, l'administration fiscale admet le bénéfice de l'exonération dès lors que le logement a constitué la résidence principale jusqu'à la mise en vente, si la vente intervient dans des délais normaux de vente. Dans un contexte économique normal, un délai d'une année constitue en principe le délai maximal. Cependant, l'appréciation du délai normal de vente est une question de fait qui s'apprécie au regard de l'ensemble des circonstances de l'opération, notamment des conditions locales du marché immobilier, du prix demandé, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences effectuées par le contribuable pour la mise en vente de ce bien (annonces dans la presse, démarches auprès d'agences immobilières, etc.).

L'exonération résultant de la durée de détention du bien

Plus on détient le bien depuis longtemps, plus la taxation baisse. Chaque année de détention permet de profiter d'un abattement sur la plus-value imposable :

  • l'abattement pour durée de détention aboutit à une exonération pour l'impôt sur le revenu au bout de 22 ans (contre 30 ans précédemment) ;
  • l'abattement pour durée de détention aboutit à une exonération pour les prélèvements sociaux au bout de 30 ans (comme précédemment).

Que ce soit 22 ans ou 30 ans, le délai se calcule de date à date ; on ne tient pas compte des fractions d'années. La date retenue est en principe celle de l'acte de vente définitif (pour les immeubles acquis achevés ou en l'état futur d'achèvement), ou bien celle de la donation ou celle du décès pour les biens reçus par succession.

Notez que pour les logements que le vendeur a fait construire, le délai part de la date du début des travaux, attestée en principe par la date de déclaration d'ouverture de chantier.

La première vente d'une résidence secondaire

Pour ceux qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale, il existe un cas d'exonération d'impôt sur la plus-value, issu de la loi de finances pour 2012, à l'occasion de la vente d'une résidence secondaire (que ce logement soit donné en location, réservé à l'usage de son propriétaire ou vacant), sans attendre le délai de détention de trente ans.

Pour bénéficier de cette exonération, les trois conditions suivantes doivent être remplies :

  • il doit s'agir de la première vente d'une résidence secondaire depuis le 1er février 2012,
  • le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente,
  • le vendeur doit ré-employer le prix de la vente, intégralement ou partiellement, dans un délai de 24 mois pour acheter sa résidence principale. L'exonération s'applique à la partie du prix qui est ré-investie.

La vente de l'ancienne résidence de retraités ou invalides

Les personnes âgées résidant en maison de retraite et les adultes handicapés hébergés dans des établissements spécialisés qui vendent dans un délai de moins de deux ans après l'avoir quitté le logement qu'ils habitaient avant leur entrée dans ces établissements bénéficient d'une exonération de plus-value sur cette vente.

Le logement qui constituait leur résidence principale, ne doit pas avoir été occupé depuis leur départ. Seuls sont concernées les vendeurs remplissant les deux conditions de ressources suivantes :

  • leur revenu fiscal de référence (celui de l'avant dernière année précédent la vente, soit 2013 pour une vente en 205) ne doit pas dépasser 25.005 € pour la première part du quotient familial et 5.842 € pour la première demie part et 4.598 euros pour chaque demie part supplémentaire ;
  • ils ne doivent pas être soumis à l'ISF au titre de l'avant dernière année précédant celle de la vente (pour une vente réalisée en 2016, le plafond de l'ISF est celui de 2014, soit 1,3 millions d'euros).

Si ces conditions sont respectées, la personne qui part en maison de retraite peut donc attendre avant de se décider à vendre sa résidence principale, puisque la vente peut intervenir dans les deux ans suivant son départ. Notez que si la vente intervient la première année, la personne peut bénéficier, sans condition de ressources, de l'exonération pour résidence principale car l'administration fiscale tolère un délai d'un an entre le départ du logement et la vente de celui-ci, à condition toutefois que la mise en vente ait lieu dès que le vendeur a quitté sa résidence principale. La nouvelle exonération permet à la personne qui part en retraite de ne pas mettre en vente tout de suite.

Le prix de vente n'excédant pas 15.000 €

Cette exonération vise donc les biens de faible valeur. Il pourra s'agir d'une cave ou d'un parking par exemple. Notez que si le bien vendu est détenu par des époux, le seuil des 15.000 € s'apprécie selon la quote-part détenue par chacun des époux, y compris en cas de mariage sous un régime de la communauté.

La plus-value immobilière résulte d'une expropriation

Cette plus-value est totalement exonérée, sous deux conditions :

Déclaration d'utilité publique. L'expropriation est réalisée à la suite d'une déclaration d'utilité publique sans tenir compte de la forme du transfert (accord amiable ou ordonnance d'expropriation). Sont donc exclues les cessions volontaires aux collectivités locales ;

Remploi de l'indemnité par l'acquisition. L'exproprié procède au remploi intégral de l'indemnité par l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs biens immobiliers dans un délai de un an à compter de la date du paiement de l'indemnité.

Les plus-values réalisées à l'occasion d'une acquisition amiable par la commune ou l'Etat d'un bien exposé à un risque naturel majeur et prévisible (avalanche, crues torrentielles...) bénéficient également de l'exonération dans les mêmes conditions.

Vente de la résidence en France des non-résidents européens

Les Français et les ressortissants d'Etats membres de la Communauté européenne, de la Norvège ou de l'Islande, installés à l'étranger, sont exonérés de l'impôt sur la plus-value lors de la cession de tout immeuble détenu en France (et non plus seulement leur habitation). La loi de finances pour 2014  prévoit que l'exonération peut porter sur tout logement et non pas seulement sur l'habitation en France des non-résidents.

L'exonération portera sur les cessions réalisées :

  • au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ;
  • sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien (c'est-à-dire que le bien n'est pas loué) au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la cession.

L'exonération est limitée à une seule cession et ne peut concerner les contribuables ayant déjà bénéficié de l'exonération sur leur habitation en France.

Pour en savoir plus sur ces différents cas d'exonération, vous pouvez consulter notre dossier : Les cas d'exonération de plus-value immobilière


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