Travaux et dispense de loyer : tout n'est pas permis !
Les travaux à réaliser dans un logement représentent parfois un budget trop lourd pour le propriétaire. Et certains locataires trouvent intéressant de réaliser eux-mêmes les travaux, et d'être dispensés pour cela de payer leur loyer pendant quelques semaines ou quelques mois, selon l'importance des travaux. S'il est possible pour le locataire et le bailleur de s'entendre, tout n'est cependant pas permis, car le propriétaire doit remettre à son locataire un logement en bon état de décence.
Il est possible de prévoir, dès la signature d'un contrat de location, une prise en charge de certains travaux par le locataire. Cet arrangement est possible aussi bien pour les logements loués vides que, désormais, pour les logements loués meublés. Le locataire et le propriétaire peuvent se mettre d'accord au moment de signer le bail et préciser dans une « clause expresse travaux » du contrat de location les travaux que le locataire s'engage à exécuter ou faire exécuter, et les modalités de leur imputation sur le loyer. Toutefois, cela ne dispense jamais le propriétaire de remettre à son locataire un logement en bon état d'habitation. En effet, il est tenu de remettre au locataire un logement « décent » ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé.
Quels travaux le locataire peut-il s'engager à effectuer ?
Ce sont les travaux relatifs à l'entretien des biens loués. Cela permet ainsi au locataire d'effectuer à la place du bailleur des travaux pour améliorer le logement. Leur coût doit correspondre au montant de la franchise. En revanche, il n'est pas possible, par exemple, de mettre à la charge du locataire des travaux en vue de rendre le logement habitable, car le logement doit nécessairement être habitable quand il est loué.
On ne peut pas mettre, par exemple, dans une clause travaux à la charge du locataire la réfection de la toiture, réfection à défaut de laquelle le logement n'est pas habitable.
Que doit contenir la clause travaux du bail ?
Elle doit détailler avec précision la liste des travaux que le locataire s'engage à exécuter et leur coût, idéalement d'après devis, de manière à déduire ce montant des loyers à venir du locataire en lui accordant une franchise de loyer correspondant à ce coût.
Attention, cette franchise porte sur le loyer lui-même et non sur les charges, et nous vous conseillons au contraire de bien rappeler dans la clause que les charges locatives, quant à elles, restent dues pendant la période de la franchise de loyer.
Une fois déterminé le coût précis des travaux envisagés, le bailleur doit préciser dans la clause qu'il rédige dans le bail, les modalités et la durée de leur imputation sur le loyer.
En revanche, une clause trop générale qui stipulerait, par exemple, que les locataires s'engagent à faire tous les travaux pour rendre les lieux habitables n'est pas valable. C'est ce que vient de rappeler une décision de la Cour d'appel de Paris. Le bailleur qui s'entend avec son locataire pour la prise en charge de travaux doit donc tenir compte de ces différents points pour que sa clause ne risque pas d'être annulée !
Enfin, la clause doit également préciser ce qu'il en est en cas de départ anticipé du locataire qui aurait effectué les travaux sans avoir pu bénéficier de la franchise de loyer jusqu'à son terme.
Source : arrêt du 13 février 2014 de la 9e ch. de la Cour d'appel de Paris et article 6 de la loi du 6 juillet 1989
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