Revenus fonciers : déduction des travaux d'amélioration dans le cadre d'une reconstruction

Il n'est pas toujours évident de déterminer si des travaux constituent soit une amélioration soit une reconstruction ou un agrandissement. Pour les propriétaires-bailleurs de locaux d'habitation, la distinction est pourtant essentielle, puisque seuls les travaux d'amélioration sont déductibles des revenus fonciers. Une décision récente de la justice administrative est venue le rappeler et a précisé que lorsque les travaux d'amélioration ne sont pas dissociables des travaux de reconstruction, on ne peut les déduire des revenus fonciers.

Revenus fonciers : distinction entre travaux d'amélioration et travaux de reconstruction 

Les dépenses d'amélioration s'entendent, de manière générale, de celles qui ont pour objet d'apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble. Est notamment considérée comme une dépense d'amélioration : l'installation du chauffage central, d'une salle d'eau, d'une cuisine, du tout-à-l'égout, d'un ascenseur, d'une antenne collective de télévision, de dispositifs de sécurité contre les cambriolages, agrandissement des portes et des fenêtres, installation d'équipement pour les personnes handicapées.

Les dépenses de construction, reconstruction ou d'agrandissement s'entendent notamment de celles qui ont pour effet d'apporter une modification importante au gros œuvre de locaux existants, des travaux d'aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction ou encore de ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants.

Revenus fonciers : les travaux d'amélioration ne sont pas déductibles s'ils sont indissociables de la reconstruction de l'immeuble

Il est fréquent qu'une opération de reconstruction de l'immeuble comporte également des travaux d'amélioration. Dans ce cas, la loi et le juge fiscal assimilent les travaux d'amélioration à l'opération de reconstruction. C'est ce qu'a confirmé un arrêt récent dans lequel une SCI de location a effectué des travaux sur un appartement et sur les combles. Ces travaux ont eu pour objet, outre l'aménagement de combles en un appartement, la transformation du logement existant en six unités d'habitation. Pour cela, il a été procédé à la suppression d'une fenêtre en façade sur cour, la démolition de sols et de carrelages, la réalisation de dalles en béton, l'ouverture de portes, le renforcement de poutres, la réfection partielle de la façade, le remplacement des fenêtres et volets et la réalisation de cloisons isophoniques. 

La SCI a déduit certains de ces travaux de ses revenus fonciers en tant que travaux d'amélioration mais a été redressée par l'administration fiscale. Et dans un arrêt du 18 septembre, la cour administrative confirme le redressement : « si certains travaux, pris isolément, pourraient constituer des travaux d'amélioration, ils ne sont toutefois pas dissociables de l'opération globale de reconstruction de l'immeuble ». Autrement dit, les travaux d'amélioration ne peuvent être déduits des revenus fonciers s'ils s'inscrivent dans une opération plus large de reconstruction qui a « eu pour effet tant d'apporter une modification importante au gros oeuvre des locaux d'habitation existants qu'un accroissement de la surface habitable ».

• Cour administrative d'appel de Douai, 3e chambre, 18 septembre 2014, n°13DA00996.
• Bulletin officiel des finances publiques, BOI-RFPI-BASE-20-30-10-20140203