Pontault-Combault : les prix chutent (encore) de 6,5 % en 2025, mais ces quartiers résistent…
À Pontault-Combault, le marché immobilier bouge ! Certains quartiers tiennent bon face à la baisse des prix, d’autres s’apprêtent à profiter de grands projets urbains pour gagner en valeur. Du cœur de ville aux allées résidentielles jusqu'aux secteurs à fort potentiel, la ville offre un large éventail d’opportunités.
📌 En résumé
Avec des prix immobiliers encore accessibles, Pontault-Combault s’impose comme une alternative attractive pour vivre aux portes de la capitale.
| Prix moyen | 3 798 €/m² |
| Évolution des prix sur un an | - 6,5 % |
| Perspective 2026 | Une hausse de 3 à 5 % sur les secteurs Gare et centre ville |
| Délais de vente | 69 jours en moyenne |
Située en Seine-et-Marne, à seulement quelques kilomètres de Paris grâce au RER E, Pontault-Combault conjugue le dynamisme d’une ville connectée et le charme d’un cadre résidentiel recherché. Avec des prix immobiliers encore accessibles comparés à la proche banlieue parisienne, la ville s’impose comme une alternative attractive pour vivre ou investir aux portes de la capitale.
Pontault-Combault : un marché immobilier qui s’ajuste
Selon l’Observatoire PAP, le prix moyen au mètre carré à Pontault-Combault s’élève à 3 798 €, soit une baisse marquée de 6,5 % en un an. Cette correction doit toutefois être mise en perspective : sur cinq ans, la diminution n’atteint que 0,9 %, traduisant un marché globalement équilibré et en phase de réajustement. Dans le détail, les appartements s’échangent en moyenne à 3 792 €/m², tandis que les maisons se négocient à partir de 3 790 €/m².
La desserte RER E permet aux actifs parisiens d'accéder à la propriété avec des budgets 30 % inférieurs à ceux de la petite couronne, tout en conservant des temps de trajet raisonnables vers la capitale.
🗣️ « Cette baisse profite aux primo-accédants et aux investisseurs qui trouvent des biens immobiliers plus accessibles qu'en 2024. Les logements nécessitant une rénovation se négocient même avec des décotes de 15 à 25 % par rapport aux prix moyens. » souligne Roman Rainfray chargé d'études à PAP.
👉 Les prix moyens par type de biens
| Studio (30 m²) | 130 300 € |
| 2 pièces (46 m²) | 170 800 € |
| 3 pièces (62 m²) | 221 800 € |
| 4 pièces et + (85 m²) | 250 300 € |
| Maison | 341 800 € |
Le prix immobilier à Pontault-Combault est de 3 798 €/m², en moyenne.
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Les quartiers prisés qui maintiennent leurs prix
📍 Mairie - Rouxel : 4 183 €/m² - Situation : Cœur de ville, autour de la mairie et du secteur Rouxel.
- Atouts : Quartier central, animé, proche des commerces, écoles et transports.
- Prix : En moyenne autour de 4 076 €/m² pour les appartements, ce qui en fait l’un des secteurs les plus valorisés de Pontault-Combault.
📍Ingres : 4 095 €/m² - Situation : Quartier résidentiel proche du centre, bien desservi et prisé pour son calme.
- Atouts : Cadre de vie équilibré, mélange de maisons et de petits immeubles.
- Prix : Environ 3 990 €/m² pour les appartements et 4 192 €/m² pour les maisons, un niveau supérieur à la moyenne communale.
📍 Cimetière - Centre commercial : 3 731 €/m² - Situation : Quartier situé à proximité immédiate du centre-ville, des commerces et des services.
- Atouts : Un secteur apprécié pour sa facilité d’accès aux services et aux transports.
- Prix : Environ 4 043 €/m² pour les appartements et 3 754 €/m², traduisant une forte demande.
📍 Val du Muguet : 3 652 €/m² - Situation : Quartier pavillonnaire résidentiel situé à l’est de la commune, composé de maisons et d’immeubles récents.
- Atouts : Familial, avec un bon équilibre entre tranquillité et proximité des commerces et services.
- Prix : Autour de 3 959 €/m² pour les appartements, avec des fourchettes de 2 745 à 5 272 €/m² selon les biens.
Le quartier du Val du Muguet concentre une offre intéressante de maisons à rénover.
Les prix, quartier par quartier, à Pontault-Combault. © PAP Ces secteurs où investir avant la remontée des prix
📍 Berchères Sud : 3 679 €/m² - Situation : Quartier résidentiel du sud de la ville, bien desservi et proche des écoles et commerces.
- Atouts : Secteur familial attractif et accessible, offrant de nombreuses maisons avec jardin.
- Prix : Environ 3 710 €/m² pour les appartements, un bon compromis entre accessibilité et qualité de vie.
📍 Orme-au-Charron : 3 599 €/m² - Situation : Quartier résidentiel situé au nord-ouest de Pontault-Combault, un peu excentré mais facilement accessible.
- Atouts : Calme, verdoyant, essentiellement composé de pavillons.
- Prix : Environ 3 434 €/m² pour les appartements, l’un des niveaux les plus bas de la ville.
📍Gare Émerainville–Pontault-Combault : 3 489 €/m² - Situation : À la limite nord, desservie par le RER E (Haussmann–Saint-Lazare en 30 min).
- Atouts : Quartier stratégique pour les actifs et les investisseurs, avec commerces de proximité et potentiel locatif important.
- Prix : Autour de 3 713 €/m² pour les appartements.
📍 Berchères Nord : 3 404 €/m² - Situation : Partie nord du secteur Berchères, plus éloignée du centre, mais facilement accessible.
- Atouts : Quartier calme et résidentiel, avec de grandes surfaces à prix abordables.
- Prix : Autour de 3 367 €/m² pour les appartements, ce qui en fait l’un des secteurs les plus compétitifs de Pontault-Combault.
- Situation : Quartier résidentiel proche du centre, bien desservi et prisé pour son calme.
- Atouts : Cadre de vie équilibré, mélange de maisons et de petits immeubles.
- Prix : Environ 3 990 €/m² pour les appartements et 4 192 €/m² pour les maisons, un niveau supérieur à la moyenne communale.
📍 Cimetière - Centre commercial : 3 731 €/m² - Situation : Quartier situé à proximité immédiate du centre-ville, des commerces et des services.
- Atouts : Un secteur apprécié pour sa facilité d’accès aux services et aux transports.
- Prix : Environ 4 043 €/m² pour les appartements et 3 754 €/m², traduisant une forte demande.
📍 Val du Muguet : 3 652 €/m² - Situation : Quartier pavillonnaire résidentiel situé à l’est de la commune, composé de maisons et d’immeubles récents.
- Atouts : Familial, avec un bon équilibre entre tranquillité et proximité des commerces et services.
- Prix : Autour de 3 959 €/m² pour les appartements, avec des fourchettes de 2 745 à 5 272 €/m² selon les biens.
Le quartier du Val du Muguet concentre une offre intéressante de maisons à rénover.
Les prix, quartier par quartier, à Pontault-Combault. © PAP Ces secteurs où investir avant la remontée des prix
📍 Berchères Sud : 3 679 €/m² - Situation : Quartier résidentiel du sud de la ville, bien desservi et proche des écoles et commerces.
- Atouts : Secteur familial attractif et accessible, offrant de nombreuses maisons avec jardin.
- Prix : Environ 3 710 €/m² pour les appartements, un bon compromis entre accessibilité et qualité de vie.
📍 Orme-au-Charron : 3 599 €/m² - Situation : Quartier résidentiel situé au nord-ouest de Pontault-Combault, un peu excentré mais facilement accessible.
- Atouts : Calme, verdoyant, essentiellement composé de pavillons.
- Prix : Environ 3 434 €/m² pour les appartements, l’un des niveaux les plus bas de la ville.
📍Gare Émerainville–Pontault-Combault : 3 489 €/m² - Situation : À la limite nord, desservie par le RER E (Haussmann–Saint-Lazare en 30 min).
- Atouts : Quartier stratégique pour les actifs et les investisseurs, avec commerces de proximité et potentiel locatif important.
- Prix : Autour de 3 713 €/m² pour les appartements.
📍 Berchères Nord : 3 404 €/m² - Situation : Partie nord du secteur Berchères, plus éloignée du centre, mais facilement accessible.
- Atouts : Quartier calme et résidentiel, avec de grandes surfaces à prix abordables.
- Prix : Autour de 3 367 €/m² pour les appartements, ce qui en fait l’un des secteurs les plus compétitifs de Pontault-Combault.
- Situation : Quartier pavillonnaire résidentiel situé à l’est de la commune, composé de maisons et d’immeubles récents.
- Atouts : Familial, avec un bon équilibre entre tranquillité et proximité des commerces et services.
- Prix : Autour de 3 959 €/m² pour les appartements, avec des fourchettes de 2 745 à 5 272 €/m² selon les biens.
Le quartier du Val du Muguet concentre une offre intéressante de maisons à rénover.
Les prix, quartier par quartier, à Pontault-Combault. © PAPCes secteurs où investir avant la remontée des prix
📍 Berchères Sud : 3 679 €/m² - Situation : Quartier résidentiel du sud de la ville, bien desservi et proche des écoles et commerces.
- Atouts : Secteur familial attractif et accessible, offrant de nombreuses maisons avec jardin.
- Prix : Environ 3 710 €/m² pour les appartements, un bon compromis entre accessibilité et qualité de vie.
📍 Orme-au-Charron : 3 599 €/m² - Situation : Quartier résidentiel situé au nord-ouest de Pontault-Combault, un peu excentré mais facilement accessible.
- Atouts : Calme, verdoyant, essentiellement composé de pavillons.
- Prix : Environ 3 434 €/m² pour les appartements, l’un des niveaux les plus bas de la ville.
📍Gare Émerainville–Pontault-Combault : 3 489 €/m² - Situation : À la limite nord, desservie par le RER E (Haussmann–Saint-Lazare en 30 min).
- Atouts : Quartier stratégique pour les actifs et les investisseurs, avec commerces de proximité et potentiel locatif important.
- Prix : Autour de 3 713 €/m² pour les appartements.
📍 Berchères Nord : 3 404 €/m² - Situation : Partie nord du secteur Berchères, plus éloignée du centre, mais facilement accessible.
- Atouts : Quartier calme et résidentiel, avec de grandes surfaces à prix abordables.
- Prix : Autour de 3 367 €/m² pour les appartements, ce qui en fait l’un des secteurs les plus compétitifs de Pontault-Combault.
- Situation : Quartier résidentiel situé au nord-ouest de Pontault-Combault, un peu excentré mais facilement accessible.
- Atouts : Calme, verdoyant, essentiellement composé de pavillons.
- Prix : Environ 3 434 €/m² pour les appartements, l’un des niveaux les plus bas de la ville.
📍Gare Émerainville–Pontault-Combault : 3 489 €/m² - Situation : À la limite nord, desservie par le RER E (Haussmann–Saint-Lazare en 30 min).
- Atouts : Quartier stratégique pour les actifs et les investisseurs, avec commerces de proximité et potentiel locatif important.
- Prix : Autour de 3 713 €/m² pour les appartements.
📍 Berchères Nord : 3 404 €/m² - Situation : Partie nord du secteur Berchères, plus éloignée du centre, mais facilement accessible.
- Atouts : Quartier calme et résidentiel, avec de grandes surfaces à prix abordables.
- Prix : Autour de 3 367 €/m² pour les appartements, ce qui en fait l’un des secteurs les plus compétitifs de Pontault-Combault.
- Situation : Partie nord du secteur Berchères, plus éloignée du centre, mais facilement accessible.
- Atouts : Quartier calme et résidentiel, avec de grandes surfaces à prix abordables.
- Prix : Autour de 3 367 €/m² pour les appartements, ce qui en fait l’un des secteurs les plus compétitifs de Pontault-Combault.
👉 Au-delà des quartiers déjà bien établis, des secteurs en transformation comme Gare, Libération, La Louvetière, constituent les paris urbains du futur : des opportunités à considérer pour anticiper une revalorisation à moyen terme.
Selon PAP, ces secteurs périphériques, encore 10 à 15 % moins chers que le centre, devraient bientôt profiter d’une requalification urbaine.
Pontault-Combault vs les villes voisines
Comparée au Plessis-Trévise et à Roissy-en-Brie, Pontault-Combault affiche une légère surcote grâce à sa desserte RER E.
| 👉Pontault-Combault | 3 798 €/m² |
| Émerainville | 3 758 €/m² |
| Le Plessis-Trévise | 3 632 €/m² |
| Roissy-en-Brie | 3 589 €/m² |
Perspectives du marché immobilier 2026 : rebond attendu
L'année 2026 devrait marquer un tournant pour le marché pontellois-combaltais, avec une stabilisation des prix autour de 3 850 €/m² après la correction de 2025. Les projets d'aménagement urbain en cours et l'extension du RER E vers l'ouest parisien renforcent l'attractivité de cette ville seine-et-marnaise. La demande des familles franciliennes reste soutenue par l'équation prix-transport favorable.
👉 La pression démographique persistante et l'offre foncière limitée laissent présager une reprise des prix dès le second semestre 2026, particulièrement sur les secteurs gare et centre-ville où une progression de 3 à 5 % est anticipée.
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