Immobilier locatif : les valeurs sûres et les autres

Résidences de tourisme ou résidences d'affaires, appartement ancien ou neuf ? Les particuliers souhaitant investir dans la pierre ne manquent pas de supports ! Mais ces différents marchés immobiliers n'ont pas tous connu la même évolution. Focus sur leurs forces et faiblesses.

De belles perspectives pour l'immobilier ancien. La demande locative étant toujours aussi soutenue dans l'Hexagone, les investisseurs achetant un logement dans l'ancien pour le louer n'ont aucune inquiétude à avoir ! Seul bémol : les loyers orientés à la baisse (- 1,4 %) depuis le début de l'année comme l'a souligné Clameur, l'observatoire des loyers. Les bailleurs ont en effet dû consentir une baisse de loyers pour s'adapter aux locataires dont le pouvoir d'achat avait diminué sous l'effet de la crise économique. Mais l'avenir est plutôt encourageant ! « Il y a des perspectives de plus-values pour les logements datant de moins de 15 ans car nous avons touché le point bas des prix de l'immobilier qui devraient remonter », estime Benjamin Nicaise, président de Cerenicimo, une structure spécialisée dans la vente de programmes immobiliers gérés. Rendement net moyen : 4,5 %, investissement requis : 60 000 €.

Le Pinel pénalisé à la revente. L'investissement Pinel qui permet de réduire de ses impôts jusqu'à 21 % du prix du logement neuf au bout de 12 ans, génère des revenus via les loyers qui seront perçus. Si ce dispositif permet d'obtenir une rentabilité avant impôt de 2 à 2,5 % selon Benjamain Nicaise (3 à 3,5 % selon d'autres), cette dernière risque d'être dégradée lors de la revente du bien à l'issue de la durée du dispositif choisie par le client : 6, 9 ou 12 ans. « L'écart de prix entre le neuf et l'ancien récent (moins de 15 ans) atteignant en moyenne entre 30 et 44 % selon les villes, il existe une moins-value latente lors de la revente de ce bien. » Sauf si l'investisseur opte pour un emplacement de qualité qui limitera le risque de moins-value lors de la revente. Et en choisissant de revendre son bien 12 ans après, il a plus de chances d'avoir une meilleure valorisation.
Rendement net moyen : 2 à 3,5 %. Investissement requis : 109 000 €.

Attention à la gestion immobilière

De bonnes affaires avec les résidences de tourisme. Le marché des résidences de tourisme a connu de profonds bouleversements. La résidence services permet à un investisseur d'acheter un bien dans une résidence neuve dont la gestion locative sera assurée par un exploitant. Une formule gagnante pour le particulier qui reçoit des loyers garantis par le bail à condition que la résidence soit située dans un secteur fréquenté par les touristes. Un principe de bonne gestion qui n'a pas toujours été respecté par certaines sociétés comme cet acteur qui a construit une résidence à une vingtaine de kilomètres d'une station de ski ! Des erreurs qui ont été d'ailleurs fatales à certaines entreprises. D'autres exploitants de résidences de tourisme avaient, quant à eux, surestimé les loyers. Ces derniers ont été alors renégociés avec une baisse de 8 à 9 %, soit une rentabilité passant de 5 à 4,40 % pour les investisseurs. Une leçon retenue par les exploitants qui ont baissé les loyers des logements et les prix de vente des nouvelles résidences commercialisées récemment. « Ces biens sont vendus 20 à 30 % moins chers qu'il y a dix ans », observe Benjamin Nicaise qui pointe que certaines résidences sont désormais commercialisées à un prix inférieur à celui de l'immobilier récent.
Rendement net moyen : 4 à 4,40 %. Investissement requis: 180 000 €.

La menace des APL. Les résidences étudiantes permettant de loger les étudiants ont fleuri dans de nombreuses agglomérations accueillant des campus universitaires. « Mais il n'en manque pas partout », souligne avec malice Benjamin Nicaise. Une offre de logements dépassant la demande dans certaines zones qui se traduira par une vacance locative !

La refonte des allocations personnalisées au logement (APL) programmée par le gouvernement dans sa quête d'économies constitue également une sérieuse menace pour les investisseurs. L'APL représente en moyenne un tiers du montant du loyer hors région parisienne. Si le montant des allocations baisse, « les loyers pourraient être diminués de 15 % », prévient Benjamin Nicaise.
Rendement net moyen 3,50 à 4 %. Investissement requis : 90 000 €.

Des risques sur le marché des résidences séniors

Statu quo pour les résidences médicalisées et les résidences d'affaires. Les établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad) n'ont pas connu de bouleversements, la demande étant toujours aussi forte. Ces petits logements permettent à l'investisseur d'obtenir un rendement compris entre 4,20 et 4,60 %.
Rendement net moyen : 4,30 à 5 %, investissement requis : 150 000 €

Même diagnostic pour les résidences d'affaires dédiées à un hébergement temporaire de salariés. Elles fonctionnent bien. A condition de miser sur les grandes villes de province pour éviter la vacance locative.
Rendement net moyen : 4,50 %. Investissement requis : 120 000 €

Vigilance pour les résidences séniors. L'avenir des résidences séniors proposant de nombreuses prestations aux personnes âgées ne se dessine pas clairement selon Benjamin Nicaise. Si la population des séniors est vouée à augmenter les prochaines années, « il est par contre difficile d'évaluer le nombre de personnes qui pourraient choisir d'habiter une résidence séniors », prévient le dirigeant qui observe également l'arrivée d'entreprises peu scrupuleuses : « Il y a beaucoup d'opportunistes car ce marché tire les ventes de logements neufs. Mais ces entreprises ne disposent d'aucune connaissance dans les résidences séniors ». Le risque ? Un emplacement inadapté synonyme de vacance locative et des loyers supérieurs aux capacités des locataires. Les investisseurs risqueraient de voir leurs loyers renégociés avec une baisse de 40 % en fin de bail par l'exploitant. Mieux vaut donc faire appel à des sociétés dont le savoir-faire est reconnu tout en vérifiant que le prix du logement neuf n'est pas supérieur de plus de 10 à 15 % à celui de logements datant de moins de 15 ans.
Rendement net moyen : 4 à 4,40 %. Investissement requis : 150 000 à 160 000 €