Immobilier locatif : les secrets d'un investissement réussi

Bâtir un patrimoine durable et percevoir des revenus pour sécuriser la retraite : c’est l’objectif de la majorité des investisseurs. Pour l’atteindre, la pierre est sans doute l’un des véhicules les plus efficaces, comme le montre l’expérience d’Alexandre Bruney et Gaëtan Lefebvre, deux cadres qui ont choisi de miser sur l’immobilier. Avec succès puisque aujourd’hui, ils complètent leurs revenus et conseillent les particuliers via le site construire-sa-retraite.com. Interview.

Alexandre Bruney (G.) et Gaëtan Lefebvre (D.), fondateurs du site construire-sa-retraite.com © DR

PAP.fr : qu’est-ce qui vous a décidé à développer une stratégie d’investissement ?
A. Bruney (photo de gauche) : En 2010, nous avons lu le rapport du Conseil d’orientation des retraites (COR). Nous avons pris conscience que nous allions devoir travailler plus longtemps pour toucher des pensions en baisse, dans un contexte de hausse des cotisations sociales. Il nous fallait donc prendre les devants.
G. Lefebvre (photo de droite) : Nous avons intégré la dimension temps dans notre réflexion. L’idée : savoir sur quel actif miser pour associer sécurité et perception de revenus réguliers en fonction de la date de départ à la retraite. Nous avons évidemment pris en compte le montant des fonds que nous pouvions investir.

Pourquoi miser sur l’immobilier ?
A. Bruney : C’est le seul actif qu’il est possible de financer à crédit sans apport personnel. Le prêt immobilier fait effet de levier : il permet de devenir propriétaire d’un patrimoine réel, solide et durable qu’il est très difficile de payer cash.
G. Lefebvre : L’immobilier locatif affiche un très bon ratio risque/rentabilité. C’est encore plus vrai aujourd’hui, puisque le rendement des actifs financiers sans risques est en chute libre. L’assurance vie sur fonds en euros, par exemple, ne devrait pas dépasser les 2 % en moyenne en 2016. Et les années suivantes seront encore moins bonnes !

Par quoi avez-vous commencé ?
A. Bruney : Nous avons investi dans des locaux commerciaux en montant une Société civile immobilière (SCI). Une structure juridique bien adaptée à l’investissement à deux et dont la fiscalité était assez favorable. Cet investissement nous a servi de base de départ pour déployer d’autres investissements : murs de boutique, immeuble de rapport, location meublée sous le statut de loueur en meublé non professionnel notamment.

Ces placements ont tous été financés à crédit ?
G. Lefebvre : Oui. Le premier a servi de garantie au suivant et nous avons renouvelé l’opération au fil des ans. Mais attention : pas d’improvisation ! A chaque fois, nous avons construit un vrai business plan pour convaincre les banques. Ce qui demande de la rigueur et de la persévérance car les prêteurs exigent de solides garanties et ne maîtrisent pas forcément les tenants et les aboutissants de ces montages.

Pour gérer vos investissement locatifs, comment vous êtes-vous organisés ?
A. Bruney : Nous avons choisi une gestion en direct, sans intermédiaire, ce qui nous permet d’économiser 8 à 10% de loyers hors charges, donc de gagner en rentabilité. Bien sûr, il faut y consacrer du temps et plus encore bien s’informer. Mais c’est loin d’être insurmontable. Et puis, comme nous avons monté une SCI, nous recourons aux services d’un expert comptable pour être assuré de respecter toutes les règles fiscales. 

Pour bâtir cette stratégie immobilière, faut-il commencer jeune ?
G. Lefebvre : Pas forcément. L’idéal, c’est de démarrer aux alentours de la trentaine, par l’achat de la résidence principale. Première pierre du parcours résidentiel, elle assure à son propriétaire de détenir un toit et la banque est rassurée sur sa capacité à rembourser son crédit immobilier.
A. Bruney : Il est parfaitement possible de commencer à investir dans l’immobilier à 55 ans. Le tout est de mesurer précisément ses moyens financiers, sa capacité d’épargne, en fonction de ses objectifs. En fait, ce n’est pas une question d’âge, mais d’attitude. Il faut sortir de sa zone de confort et avoir l’esprit d’entreprise. 

Quels conseils donneriez-vous aux particuliers qui souhaitent investir dans la pierre ?
A. Bruney et G. Lefebvre : Profiter des taux bas actuels pour se lancer. Et surtout respecter les éternelles règles d’or de l’investissement immobilier : sélectionner un bien de qualité et un bon emplacement sur un marché qui présente une vraie profondeur en termes de demande locative comme de valorisation du patrimoine et de revente. Bref, rien de bien original, mais l’on ne change pas une formule gagnante !