Immobilier locatif : les secrets d'un investissement réussi
Pour préparer leur retraite, Alexandre Bruney et Gaëtan Lefebvre ont misé sur l'immobilier locatif. De la prise de décision à la gestion en passant par le financement et le choix de l'emplacement, ces deux particuliers détaillent leur parcours et donnent de précieux conseils pour investir dans la pierre.

Bâtir un patrimoine durable et percevoir des revenus pour sécuriser la retraite : cest lobjectif de la majorité des investisseurs. Pour latteindre, la pierre est sans doute lun des véhicules les plus efficaces, comme le montre lexpérience dAlexandre Bruney et Gaëtan Lefebvre, deux cadres qui ont choisi de miser sur limmobilier. Avec succès puisque aujourdhui, ils complètent leurs revenus et conseillent les particuliers via le site construire-sa-retraite.com. Interview.
PAP.fr : quest-ce qui vous a décidé à développer une stratégie dinvestissement ?
A. Bruney (photo de gauche) : En 2010, nous avons lu le rapport du Conseil dorientation des retraites (COR). Nous avons pris conscience que nous allions devoir travailler plus longtemps pour toucher des pensions en baisse, dans un contexte de hausse des cotisations sociales. Il nous fallait donc prendre les devants.
G. Lefebvre (photo de droite) : Nous avons intégré la dimension temps dans notre réflexion. Lidée : savoir sur quel actif miser pour associer sécurité et perception de revenus réguliers en fonction de la date de départ à la retraite. Nous avons évidemment pris en compte le montant des fonds que nous pouvions investir.
Pourquoi miser sur limmobilier ?
A. Bruney : Cest le seul actif quil est possible de financer à crédit sans apport personnel. Le prêt immobilier fait effet de levier : il permet de devenir propriétaire dun patrimoine réel, solide et durable quil est très difficile de payer cash.
G. Lefebvre : Limmobilier locatif affiche un très bon ratio risque/rentabilité. Cest encore plus vrai aujourdhui, puisque le rendement des actifs financiers sans risques est en chute libre. Lassurance vie sur fonds en euros, par exemple, ne devrait pas dépasser les 2 % en moyenne en 2016. Et les années suivantes seront encore moins bonnes !
Par quoi avez-vous commencé ?
A. Bruney : Nous avons investi dans des locaux commerciaux en montant une Société civile immobilière (SCI). Une structure juridique bien adaptée à linvestissement à deux et dont la fiscalité était assez favorable. Cet investissement nous a servi de base de départ pour déployer dautres investissements : murs de boutique, immeuble de rapport, location meublée sous le statut de loueur en meublé non professionnel notamment.
Ces placements ont tous été financés à crédit ?
G. Lefebvre : Oui. Le premier a servi de garantie au suivant et nous avons renouvelé lopération au fil des ans. Mais attention : pas dimprovisation ! A chaque fois, nous avons construit un vrai business plan pour convaincre les banques. Ce qui demande de la rigueur et de la persévérance car les prêteurs exigent de solides garanties et ne maîtrisent pas forcément les tenants et les aboutissants de ces montages.
Pour gérer vos investissement locatifs, comment vous êtes-vous organisés ?
A. Bruney : Nous avons choisi une gestion en direct, sans intermédiaire, ce qui nous permet déconomiser 8 à 10% de loyers hors charges, donc de gagner en rentabilité. Bien sûr, il faut y consacrer du temps et plus encore bien sinformer. Mais cest loin dêtre insurmontable. Et puis, comme nous avons monté une SCI, nous recourons aux services dun expert comptable pour être assuré de respecter toutes les règles fiscales.
Pour bâtir cette stratégie immobilière, faut-il commencer jeune ?
G. Lefebvre : Pas forcément. Lidéal, cest de démarrer aux alentours de la trentaine, par lachat de la résidence principale. Première pierre du parcours résidentiel, elle assure à son propriétaire de détenir un toit et la banque est rassurée sur sa capacité à rembourser son crédit immobilier.
A. Bruney : Il est parfaitement possible de commencer à investir dans limmobilier à 55 ans. Le tout est de mesurer précisément ses moyens financiers, sa capacité dépargne, en fonction de ses objectifs. En fait, ce nest pas une question dâge, mais dattitude. Il faut sortir de sa zone de confort et avoir lesprit dentreprise.
Quels conseils donneriez-vous aux particuliers qui souhaitent investir dans la pierre ?
A. Bruney et G. Lefebvre : Profiter des taux bas actuels pour se lancer. Et surtout respecter les éternelles règles dor de linvestissement immobilier : sélectionner un bien de qualité et un bon emplacement sur un marché qui présente une vraie profondeur en termes de demande locative comme de valorisation du patrimoine et de revente. Bref, rien de bien original, mais lon ne change pas une formule gagnante !
Pour en savoir plus : Investir malin pour préparer lavenir, par Alexandre Bruney, Gaëtan Lefebvre et Joël Boumendil, éditions Vuibert, 17 €.
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