Immobilier : les surprises du marché européen

A quoi ressemble le paysage immobilier européen ? Pour répondre à cette question, l'Observateur de l'immobilier, la revue Web du Crédit Foncier, vient de publier une étude détaillée. Elle souligne la diversité des marchés du logement dans les 28 pays de l'Union européenne. Et étonne souvent par les réponses inattendues qu'elle apporte.

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Et la patrie championne toutes catégories des propriétaires est…

… la Roumanie. 95, 6 % de ses habitants possèdent leur résidence principale. En revanche, alors que les Français ont la réputation d'être très attachés à la pierre, l'Hexagone se situe en bas du classement européen avec seulement 64, 3 % de propriétaires. Ce qui la place en 25e position sur 28. Seuls le Danemark avec 63 %, l'Autriche avec 57,3 % et l'Allemagne avec 53 % font moins bien.

Globalement, la proportion de propriétaires dans l'Union européenne s'établit à 70 % mais trois ensembles de pays sont à distinguer.

- La Roumanie n'est pas un cas isolé. C'est en effet en Europe de l'Est que le pourcentage de propriétaires est le plus élevé (87 % en moyenne). Les Lituaniens, les Slovaques, les Hongrois, les Croates et tous les autres nationaux des pays de l'Est ont acquis un bien immobilier. C'est aussi dans cette partie de l'Europe que l'endettement le plus faible : « le montant de crédits immobiliers à rembourser par ménage propriétaire y représente moins d'un septième de la moyenne européenne », révèle l'étude. Cette situation particulière est due aux privatisations à des prix très avantageux du début des années 1990.

- C'est ensuite en Europe du Sud que le pourcentage de propriétaires est le plus important, et ce en dépit de la crise. Par exemple, 80,3 des Maltais ont acquis leur logement, à l'instar de 78 % des Espagnols, 74 % des Grecs et 73 % des Italiens. Il faut dire que dans les pays latins devenir propriétaires reste un très fort symbole de réussite sociale et de sécurité. Cependant, souligne l'étude, « le recours au financement y est en revanche plus disparate, le montant moyen de crédits immobiliers par ménage européen évoluant du simple au triple entre l'Italie et Chypre ». En 2014, l'encours des Français s'élevait en moyenne à 50 015 €. Comparativement, le plus élevé - celui des Danois – s'établissait à 189 839 € et le plus faible - celui des Roumains - à 1 472 €.

- Quant à l'Europe du Nord, elle abrite non seulement la proportion de propriétaires la plus faible (60 %) mais elle est également championne du recours au crédit. « L'Europe du Nord, qui n'abrite que 41 % de la population européenne, représente 63 % des volumes de crédits immobiliers de tout le continent », détaille l'étude.

Les prix de l'immobilier européens homogènes un peu, beaucoup...

… ou pas du tout ? L'Europe est loin d'être une vaste entité où tous les marchés de l'immobilier résidentiel se ressembleraient. Bien au contraire. Les prix de l'immobilier ont en effet évolué très différemment entre 2012 et 2014. Sur cette période par exemple, ils ont augmenté de 15 % en Irlande alors qu'ils baissaient de 16 % en Espagne.

Comment expliquer que les prix immobiliers restent plus attractifs dans certains pays que dans d'autres ? L'étude note que la répartition homogène des populations entre les principales métropoles serait un facteur important de stabilisation des prix. Par exemple en Allemagne où la Ruhr accueille 6 % de la population nationale, Berlin 6 % et Hambourg 4 % ou en Italie où Milan accueille 7 % de la population nationale, Rome 7 % et Naples 6 %.

Les prix restent beaucoup plus élevés dans des agglomérations où se concentrent de fortes densités de la population du pays. Telle l'Ile-de-France qui rassemble 18 % de la population française contre seulement 3 % pour Lyon et Marseille. Ou le grand Londres avec 19 % de la population du Royaume-Uni qui voit également ses prix exploser.

Les prix immobiliers sont en outre «  liés à la prospérité et au dynamisme économique, donc à la création de richesse, ce qui explique que les prix à Londres, où la densité est inférieure de moitié à celle de Paris, soient deux à trois fois plus élevés », ajoute l'étude.

Les Français sont de vrais amateurs de maison individuelle…

Eh non ! Contrairement aux idées reçues, ce n'est pas en France que l'on trouve le plus de résidents en maison individuelle. Car tous les Européens ou presque aiment ce type d'habitat : 58 % d'entre eux y vivent. En Irlande et au Royaume-Uni, la maison prédomine même largement avec respectivement 95 % et 85 % de personnes qui la préfèrent à un appartement. Mais, malgré tout, nous nous situons honorablement en neuvième position, soit au-dessus de la moyenne européenne, entre la Hongrie et le Luxembourg.

Les Européens ne sont que 42 % à préférer les appartements. Mais là encore des disparités nationales sont notables. Les Espagnols élisent les appartements à 65 %, et plus spécifiquement dans de grands immeubles. Les Allemands, eux, aiment les appartements dans des immeubles de moins de dix habitations.