Immobilier : le marché de l’ancien stable en 2014

« Le marché immobilier n’est pas à l’arrêt ! Mais il existe de grandes disparités selon les secteurs géographiques. » C’est le constat livré par Jean-François Buet, président de la FNAIM, qui présentait au Palais des Congrès le bilan de l’année 2014. Selon la fédération, 718 000 ventes de logements anciens ont été recensées, soit une légère hausse de 0,3 % par rapport à 2013. Une activité qui demeure néanmoins très en retrait par rapport à la période faste 2004-2007 où plus de 800 000 logements se vendaient. La stabilité des transactions en 2014 s’explique par la baisse des prix (-1,7 %) dont ont profité les particuliers. Une tendance confirmée par l’indice Notaires-Insee du 3e trimestre 2014 : le volume de transactions dans l’ancien ayant augmenté de 5,4 % d’août 2013 à septembre 2014 quand les prix reculaient de 1 % sur la même période.

Des primo-accédants actifs. La bonne résistance de l’activité est surtout due aux primo-accédants qui ont été les plus actifs dans les marchés immobiliers les moins tendus. Les particuliers devenant propriétaires de leur résidence principale pour la première fois sont en effet les grands gagnants du recul des valeurs des logements. La baisse des prix a agi comme un véritable déclic dans les régions qui ont le plus souffert de la crise économique. A l’image de la Champagne-Ardenne où le nombre de ventes a bondi de 4,4 % en un an quand les prix des appartements chutaient de 4 %. Constat identique en Franche-Comté où le volume de transactions a progressé de 3,1 % alors que les prix plongeaient de 4,6 %. « Quand les prix s’ajustent à la baisse », analyse Jacky Chapelot, président-adjoint de la FNAIM, « la demande repart car le désir d’être propriétaire est réel chez les acquéreurs. »

Stabilité dans les pôles urbains dynamiques. Dans les agglomérations conjuguant dynamisme économique et projets de développement urbain, les ventes de logements se sont stabilisées, à l’image de l’Aquitaine (+ 0,3 %), du Languedoc-Roussillon (+ 0,5 %), quand d’autres enregistraient une légère hausse comme la région Midi-Pyrénées (+ 1 %). Le marché de l’Ile-de-France accuse, quant à lui, une baisse limitée (- 0,5 %) en 2014 qui atteint cependant 25 % sur les dix dernières années quand les ventes baissaient seulement de 8,9 % sur la même période dans les régions. « Les prix ont atteint un tel sommet en Ile-de-France qu’il y a eu de l’attentisme chez les clients », explique Jean-François Buet qui note le retour actuel des acquéreurs en quête d’appartements familiaux dont le prix de vente s’élève à un million d’euros.

2015 : copie conforme de 2014. En 2015, le marché de l’ancien devrait repartir sur les mêmes bases selon les professionnels qui prévoient un volume de ventes très proche de celui de 2014 et des prix stables, voire en baisse de 2 à 3 % au maximum. Depuis 2007, les prix n’augmentent plus. Une analyse partagée par Philippe Taboret, directeur général adjoint de Capfi, courtier en crédits immobiliers. « Le marché devrait atteindre 700 000 transactions », estime ce professionnel qui entrevoit une éventuelle hausse des taux d’intérêt au 2e semestre 2015. « Si la politique menée par la Banque centrale européenne (BCE) fonctionne, on peut espérer le retour de la croissance et celui de l’inflation. La BCE remontera alors ses taux, provoquant la hausse des taux d’intérêt des crédits immobiliers qui sont historiquement bas. Ce retour de la croissance peut inciter des particuliers à revenir sur le marché de l’accession. Et ces derniers seront prêts à payer un peu plus cher leur crédit immobilier d’autant plus que les prix des logements devraient s’ajuster à la baisse l’an prochain. »