Immobilier : la baisse des taux dope le pouvoir d’achat !

Pierre Chevillard
Mis à jour par Pierre Chevillard
le 16 novembre 2017
Rédacteur en chef chez PAP.fr

Le pouvoir d’achat immobilier progresse dans la majorité des villes françaises, la baisse des taux compensant le prix élevé des logements. Preuve que la conjoncture est favorable, tous les records de vente devraient être battus cette année.

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Bonne nouvelle pour les candidats à l’acquisition d’un logement ancien : le pouvoir d’achat immobilier augmente. C’est ce que révèle Meilleurtaux.com dans une étude publiée le novembre 2017. « Ce mois-ci, douze villes sur vingt progressent, une seule perd un mètre carré et sept restent stables », précise Maël Bernier, directrice de la communication de ce courtier. Dans l’édition d’octobre de ce palmarès, le pouvoir d’achat reculait dans treize villes sur les vingt étudiées.

Le Mans gagne, Lille perd. En novembre 2017, c’est au Mans que le pouvoir d’achat augmente le plus, les acquéreurs gagnant quatre mètres carrés en un mois. Le gain atteint deux mètres carrés à Saint-Etienne, au Havre, à Nîmes et à Toulon. D'autres villes (Montpellier, Toulouse, Rennes, etc.) enregistrent une progression d'un mètre carré. Paris figure dans ce peloton malgré une hausse des prix de 7,4% sur un an. Reims, Grenoble, Marseille et même Bordeaux, actuellement en pleine flambée avec des prix qui bondissent de plus de 12% sur un an, sont stables. Seule Lille perd un mètre carré, la faute à une augmentation de l’ancien de l’ordre de 6% sur douze mois.

La baisse des taux compense la hausse des prix. Raisons de ce coup de mieux : la baisse des taux d’intérêt. Pour le courtier, elle varie de 0,10 à 0,20% en un mois selon les villes. « Ce mouvement permet de gommer ou, à tout le moins, de freiner l’impact de la hausse des prix de l’immobilier », estime Maël Bernier. En rythme annuel, le mètre carré ancien s’apprécie de 3,2% sur la France entière d’après les derniers chiffres des Notaires de France. Dans la plupart des grandes agglomérations, l’ancien grimpe de 3 à plus de 10% par an.

Que peut-on acheter pour 1 000 € par mois ? Pour établir son palmarès, Meilleurtaux.com prend en compte le niveau moyen des prix de l’ancien, une mensualité de 1 000 € et un prêt sur vingt ans à 1,30% hors assurance. Ce qui permet de connaître la surface achetable. En novembre 2017, elle atteint 157 m² à Saint-Etienne, l’une des villes les moins chères de France, 108 m² au Navre ou encore 104 m² au Mans. Grenoble atteint 89 m², Nantes 65 m². A Paris, où la moyenne des prix de l’ancien frôle les 9 200 €/m², on peut acheter… 23 m² !

© Meilleurtaux.com

Crédit, taux et assurances : les bons calculs ? Les chiffres de Meilleurtaux.com apparaissent comme optimistes. Le courtier se base sur un prêt immobilier sur vingt ans consenti à un niveau « excellent », soit 1,30% brut hors assurance, la moyenne brute pour un dossier standard s’établissant à 1,75% au 15 novembre 2017. De même, l’assurance n’est pas incluse dans le crédit alors qu’elle représente en moyenne 0,25% du capital emprunté. Pour 150 000 € sur vingt ans, cela représente un total d’un peu plus de 7 700 €.

Pouvoir d’achat : + 37% en dix ans ! L’analyse du courtier n’en reflète pas moins un fait avéré : la conjoncture est porteuse pour les candidats acquéreurs. « Le contexte économique et financier reste très favorable, permettant ainsi une forte augmentation du pouvoir d’achat immobilier (+ 37% en dix ans), qui atteint en 2017 un niveau record depuis la fin des années 1990 », estime Richard Malle, directeur Research de BNP Paribas real Estate, dans une étude du 8 novembre dernier.

© BNP Paribas Real Estate

Lecture du graphique. L’indice de pouvoir d’achat (courbe orange) passe de 134 fin 1998 à 84 lors de la crise de 2008. Cette année-là, le taux immobilier moyen (hors assurance) toutes durées confondues culmine à 5,35% contre 1,55% à fin octobre 2017 selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Aujourd’hui, l’indice BNP Paribas Real Estate est à 115. Fin 2017, l’impact de l’emprunt (barrettes jaunes) sur le pouvoir d’achat immobilier est positif, tout comme celui des revenus (barrettes grises), ce qui compense celui des prix de l’immobilier (barrettes vertes).

2017, l’année de l’immobilier. Environ 920 000 à 930 000 transactions dans l’ancien devraient être enregistrées cette année, contre 845 000 en 2016 (estimations Crédit Agricole SA et Cafpi). Les promoteurs pourraient vendre dans les 135 000 logements aux particuliers (125 000 en 2016 d’après le Commissariat général au développement durable). Les constructeurs sont logés à même enseigne, avec 142 000 ventes, alors qu’elles s’élevaient à 133 000 l’an dernier selon l’indicateur Markémétron/Caron Marketing.

Et pour 2018 ? Les taux devraient un peu remonter au premier semestre, avec une moyenne pour les crédits sur vingt ans qui atteindrait 2% brut, contre 1,75% actuellement. Les prix se stabiliseraient en conservant un niveau élevé. Dans le neuf et chez les constructeurs, les modifications sur le PTZ et dans une moindre mesure sur le Pinel pourrait freiner le marché. Des phénomènes compensés par la croissance économique et par l’amélioration des revenus des Français liées notamment à la baisse des cotisations sociales prévues l’an prochain. Les transactions pourraient retomber à leur niveau de 2016. Une année que tous les observateurs considèrent comme un bon millésime. 


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