Immobilier : l'achat vraiment plus rentable que la location ?

Faut-il acheter ou louer son logement ? La question taraude les particuliers. Très porteur, le sujet donne lieu à de nombreuses études. La dernière en date a été publiée le 13 septembre 2016 par le courtier Meilleurtaux.com. Le verdict ? Avec l’incroyable chute des taux d’intérêt enregistrée depuis cinq ans, des placements financiers aux rendements incertains, des loyers stables et un mètre carré assagi, l’acquisition immobilière dans l’ancien se rentabilise plus rapidement que la location. Un phénomène sensible dans toutes les grandes villes de France.

Plus grand, plus rentable. Selon Meilleurtaux.com, il faut seize ans en moyenne pour rentabiliser l’achat d’un logement de 30 m² en 2016, contre dix-sept ans en 2015 et dix-neuf ans en 2014. Les chiffres sont plus spectaculaires pour les grandes surfaces. Toujours en 2016, un bien de 70 m² se rentabilise en seulement deux ans et demi. C’est dix-huit mois de moins qu’en 2015 et deux ans et demi de mois qu’en 2014. « Plus la surface achetée est grande, plus vite l’achat sera intéressant par rapport à la location », résume Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com.

Baisse des taux. Si l'achat immobilier se rentabilise plus rapidement en 2016, c’est avant tout parce que la chute du prix de l’argent a fait plonger les coûts globaux d’acquisition. Le taux d’intérêt moyen des prêts à l’habitat (hors assurances et coût des garanties) est passé de 2,23% en octobre 2015 à 1,48% en août 2016 selon l’Observatoire du financement CSA Crédit Logement. Toutes choses égales par ailleurs, « c’est l’équivalent d’une diminution de prix des logements de 7% et de 24% depuis décembre 2011 », estime cet organisme. Il y a cinq ans, le taux immobilier moyen culminait à 3,90%...

Côté prix de l’immobilier. L’effet chute des taux est renforcé par l’accalmie des prix. Le mètre carré ancien a en effet baissé d’un peu plus de 4% entre le deuxième trimestre 2012 et le deuxième trimestre 2015 d’après le dernier Indice Notaires-Insee. Depuis, la hausse a timidement repointé le bout de son nez. « Pour le deuxième trimestre consécutif, les prix des logements anciens s’accroissent sur un an : + 0,7% par rapport au deuxième trimestre 2015 », précise l'indice Notaires-Insee. La reprise des ventes n’ayant pas encore effacé le recul des prix, la donne, en termes de rentabilité, reste nettement favorable à l’achat.

L’influence des loyers. « Depuis 2012, les loyers de marché ont augmenté de 0,2% par an », indique l’observatoire Clameur dans sa dernière étude datée du 6 septembre 2016. Mais justement : alors que les loyers ne bougent guère, les taux ont plongé et les prix se sont calmés. A la clé : un pouvoir d’achat immobilier requinqué pour des dizaines de milliers d’acquéreurs qui du coup sont passés du statut de locataires à celui d’accédants à la propriété. « 30% des primo-accédants sont actuellement issus du parc locatif », remarque Michel Mouillart, le professeur d’économie à Paris X Nanterre qui chapeaute les études Clameur. Rappelons qu'avec la baisse des taux, il est aujourd’hui plus facile de devenir propriétaire pour le prix d’un loyer.

Finance en berne. Autre donnée favorable à l’acquisition d’après Meilleurtaux.com : la chute du rendement des placements financiers. Un locataire qui place les fonds qui peuvent servir à la constitution de son apport personnel sur des formules d’épargne ne sort pas forcément gagnant de l’opération. Rappelons qu’aujourd’hui, le Livret A rapporte 0,75%, l’assurance-vie (fonds en euros à capital garanti) dans les 1,50 à 1,70% brut. Moralité selon Maël Bernier : « la baisse des taux d’emprunt combinée à la faiblesse de la rémunération de l’épargne joue en faveur de l’argent directement investi dans la constitution d’un patrimoine immobilier ».

© Meilleurtaux.com

Le match ville par ville. « Pour la première fois, la différence entre les communes se réduit de manière significative », note Hervé Hatt, le président de Meilleurtaux.com. En 2016, l’achat devient plus intéressant que la location au bout de trois ans ou moins dans les deux tiers des villes étudiées. Cette rentabilisation express concernait moins de la moitié des communes examinées par le courtier en 2015. Par ailleurs, il faut désormais six ans et demi ans pour que l’achat immobilier soit plus rentable que la location à Paris, contre quatorze ans et demi l’an dernier. A Boulogne-Billancourt, le délai passe de 16 ans en 2015 à cinq ans en 2016 !

Achat ou location : la bonne décision. L’étude montre qu'en termes de calcul économique, la propriété immobilière garde une longueur d'avance. Cette dernière affiche d'autres arguments, comme la sécurisation de la famille ou la construction d'un patrimoine durable. Pour autant, d’autres facteurs, d’autres motivations entrent en ligne de compte. Certains particuliers souhaitent rester locataires par convenance personnelle ou par refus de s’endetter. D’autres considèrent qu’accession et mobilité professionnelle sont incompatibles. Nombre de jeunes n’ont pas encore la solidité professionnelle et financière nécessaire à l’obtention du crédit immobilier et doivent forcément passer par la case location. Bref, la décision d'acheter ou de louer un logement ne tient pas qu’à des taux, à des rendements ou à des prix de l’immobilier.