Immobilier : ça peut encore baisser, mais acheter reste gagnant (chiffres à l’appui)

📉 Des baisses de prix bien réelles… mais à relativiser

Depuis 2022, l’immobilier français subit une correction. L’élément déclencheur ? La hausse brutale des taux d’intérêt. Le crédit devient plus cher, les capacités d’achat diminuent, la demande recule, et avec elle… les prix.

👉 Sur l’ensemble du territoire, les prix de l’immobilier ancien ont chuté d’environ 5 % en moyenne, sur deux ans. À Paris, la baisse est encore plus marquée, dépassant les 10 %. Un retournement de tendance après des années de hausse continue, qui fait logiquement hésiter certains acheteurs ou investisseurs.

Mais faut-il vraiment s’inquiéter de cette baisse ?

Pas nécessairement. Car si l’immobilier peut corriger sur une période courte, il reste fondamentalement haussier sur le long terme.

📈 323 % de hausse en vingt ans : la preuve par l’exemple

Prenons un exemple frappant : Bordeaux. Dans cette ville bien connue, le prix/m² est passé de 1 082 € en 2002 à 4 581 € en 2025, soit une hausse de 323 % en vingt ans ! Même en tenant compte de quelques périodes de stagnation ou de légères baisses, le bilan est incontestablement positif sur la durée.

Ce phénomène ne se limite pas à Bordeaux. Lille, Nantes, Marseille, Lyon, Toulouse ou encore Paris ont connu des dynamiques similaires, preuve que l’immobilier est un actif qui s’apprécie naturellement avec le temps, à condition de faire preuve de patience.

👉 Autrement dit : si vous investissez aujourd’hui dans un marché en léger recul, vous augmentez vos chances d’acheter à un bon prix, et si vous gardez votre bien au moins cinq ans, vous pourrez raisonnablement espérer une rentabilité positive, voire une belle plus-value.

⚠️ Tout est une question de tempo

À l’inverse, les personnes qui auront acheté au lendemain du COVID, dans les années fastes 2021-2022, là où les prix des maisons avaient explosé, notamment en périphérie des grandes villes, celles-là auront plus de mal à rentrer dans leurs frais, bien évidemment. Tout est une question de tempo.

Un besoin fondamental… qui ne disparaîtra jamais

Pourquoi cette résilience du marché immobilier ? Parce que l’immobilier ne répond pas seulement à une logique spéculative. Il répond à un besoin fondamental : se loger. Les familles se forment, les jeunes quittent le nid, les couples déménagent, les retraités se réorganisent. La demande de logements est continue, structurelle, incontournable. Elle ne dépend pas uniquement des taux d’intérêt ou du contexte économique : elle est avant tout démographique et sociale.

Besoins de (toujours) plus de logements 

Ensuite, les schémas familiaux évoluent. Le nombre de divorces et de séparations reste élevé, notamment en milieu urbain. Chaque rupture crée deux foyers à refaire, ce qui accroît fortement la demande de logement, en particulier dans les grandes villes où la densité est forte et l’espace rare.

Et nous vivons plus longtemps. L’allongement de la durée de vie entraîne mécaniquement un besoin prolongé de logements autonomes, notamment pour les seniors, qui souhaitent rester chez eux le plus longtemps possible.

Enfin, contrairement à d'autres actifs, un bien immobilier peut être utilisé, habité, transmis. Il n’est pas qu’une ligne sur un relevé bancaire : c’est un lieu de vie, un projet de vie.

Une crise du neuf qui aggrave le manque d’offre

Le secteur de la construction neuve est entré dans une crise profonde. Le nombre de permis de construire est en chute libre : 330 400 logements autorisés en 2024, soit 45 000 de moins que lors des douze mois précédents, et 28 % de moins qu'au cours des 12 mois précédant la crise du Covid.

Comment expliquer un tel marasme ?

Coût des matériaux en hausse, normes environnementales plus strictes, frilosité des promoteurs, rareté du foncier… les obstacles sont nombreux. Résultat : le neuf est presque à l’arrêt, et cela crée une tension directe sur le marché de l’ancien.

👉 Moins de logements construits = moins de biens disponibles = pression haussière sur les prix de l’existant, même si la demande faiblit temporairement. De quoi faire encore monter les prix, pendant longtemps...