Crédit immobilier : qui profite des meilleurs taux d'intérêt ?

Les taux d'intérêt des crédits immobiliers continuent de chuter. La moyenne pour les emprunts à taux fixes s'établit à 2,50 % sur quinze ans et à 2,80 % sur vingt ans, un recul de 0,15 % en un peu plus d'un mois d'après le baromètre du courtier Empruntis.com du 26 septembre 2014. Mieux : d'après les données des principaux courtiers (Meilleurtaux.com, Crédixia, ACE, AB Courtage, In&Fi Crédits, Cafpi, Empruntis.com notamment) le quinze ans démarre à 2,10/2,15 %, le vingt ans débutant à 2,40/2,50 %, toujours en fixe.

Les banques ont assoupli leurs critères d'octroi des crédits immobiliers. Davantage d'emprunteurs peuvent profiter de la baisse des taux d'intérêt. © Fotolia

2,34 % sur vingt ans sans apport personnel !

A qui ces taux records sont-ils réservés ? « Ce sont les beaux profils qui en profitent le plus », répond Jérôme Robin, président de Vousfinancer.com. D'après ce courtier, ces chouchous des banques sont des couples de cadres de 35 à 40 ans, primo ou secundo-accédants, qui disposent de 20 à 30 % d'apport personnel. « Les établissements financiers se livrent à une forte concurrence pour séduire cette clientèle à haut potentiel et nous parvenons à négocier des conditions exceptionnelles pour ces emprunteurs », poursuit le patron de Vousfinancer.com. Cette société leur a ainsi obtenu des taux compris entre 2,40 et 2,65 % sur vingt ans. Le record revient à ce couple de primo-accédants lyonnais qui, avec des revenus net mensuels de 4 700 €, a obtenu un emprunt sur vingt ans à 2,34 % alors qu'il n'avait pas d'apport personnel !

Les banques ne prêtent pas qu'aux riches

Les beaux profils sont certes choyés. Mais la plupart des emprunteurs peuvent eux aussi profiter du niveau historiquement bas des taux d'intérêt. Sous réserve de respecter certaines conditions : « la présence de découverts bancaires, une gestion erratique des comptes, une capacité d'endettement supérieure au tiers des revenus net, une différence trop marquée entre le loyer actuel et la future échéance de prêt entraînent souvent des refus de crédit », pointe Estelle Laurent, directrice de la communication du courtier Crédixia. La capacité à mettre de l'argent de côté, ou encore l'achat de produits à la banque (assurances, placements, etc.) sont en revanche très bien vus. « Les banques souhaitent mettre en place une relation de long terme avec leurs clients avec domiciliation des revenus et une perspective d'épargne future », confirme Sandrine Allonier, responsable des relations banques chez Vousfinancer.com.

Emprunter sans argent, c'est possible !

La vraie nouveauté, c'est le changement d'attitude des banques. « Elles sont en retard sur leurs objectifs commerciaux et pour séduire de nouveaux clients, elles lâchent un peu de lest sur les critères d'obtention des prêts immobiliers », confie Alain Todini, président de Crédixia. Le manque d'apport n'est pas toujours rédhibitoire. « Il est de nouveau possible de trouver des prêts à 100 %, qui financent l'ensemble du projet immobilier hors frais de notaire », confirme Estelle Laurent. « Certaines banques proposent même des financements à 110 %, à condition que la durée ne dépasse pas vingt ans, que la capacité d'endettement reste inférieure à 33 % net de charges et que l'emprunteur montre qu'il peut épargner. » Côté durée, là encore, ça s'améliore. 17,5 % des crédits immobiliers accordés en août 2014 se remboursent sur plus de 25 ans, une progression de 2,5 % en trois mois d'après la dernière édition de l'Observatoire du financement CSA/Crédit logement.

Faire jouer la concurrence

Malgré des taux très bas et des conditions d'emprunt assouplies, on parle actuellement beaucoup de refus de crédit. Pourquoi ? « Si les banques sont plus conciliantes, elles refusent de prendre des risques en finançant des dossiers trop fragiles », répond Estelle Laurent. « Il en va de l'intérêt du prêteur, mais aussi de celui de l'emprunteur : son prêt immobilier ne doit pas le mettre en difficulté », explique-t-on au Crédit foncier. Surtout, de nombreux particuliers ne feraient pas jouer la concurrence. Ils se contenteraient de consulter leur banque et, en cas de refus de crédit, stopperaient là leur recherche alors que d'autres établissements pourraient les financer. Une tendance qui explique sans doute pourquoi les courtiers, dont le métier est de trouver des prêts immobiliers aux meilleurs taux, ne représentent que 30 % du marché des crédits à l'habitat en France, contre 50 % en Allemagne, 60 % au Royaume-Uni et 70 % aux Etats-Unis.