Crédit immobilier : profiter de la baisse record des taux d’intérêt

C’est fait. Les taux des crédits immobiliers ont égalé leur niveau plancher historique de juin 2013. Sur quinze ans, la moyenne s’établit à 3 % au 15 avril 2014, soit le même niveau qu’il y a quatorze mois d’après le baromètre du crédit du courtier Empruntis.com. Sur vingt ans, le record est battu, avec un taux moyen à 3,30 %, contre de 3,35 % en juin 2013. Même le trente ans est concerné, avec une moyenne actuelle similaire à celle de l’an dernier, soit 3,70 %. Ces chiffres concernent les prêts à taux fixes, qui comptent pour 95 % de la production de prêts à l’habitat d’après l’Observatoire du financement CSA/Crédit Logement.

Le taux moyen des crédits à taux fixes s'établit à 3 % au 15 avril 2014, égalent ainsi le plus bas niveau historique de juin 2013. © Fotolia/Frédéric Prochasson

Pourquoi les taux baissent-ils ? Le taux de l’Obligation assimilable du Trésor à dix ans, qui grosso modo sert à calculer les crédits immobiliers à taux fixes, est tombé à 1,97 % au 15 avril dernier. Une chute de plus d’un demi-point par rapport à janvier. Du coup, les banques bénéficient de conditions de refinancement exceptionnelles. Elles peuvent baisser leurs tarifs en conservant de confortables marges. « Elles sont à l’affut de nouvelles clientèles pour atteindre leurs objectifs de production de crédits et ne ménagent pas leurs efforts pour y parvenir, le financement immobilier étant une excellente façon de fidéliser de nouveaux clients », explique Philippe Taboret, directeur général-adjoint du courtier Cafpi.

Quel impact sur les projets immobiliers ? La baisse des taux augmente votre pouvoir d’achat. Avec une même mensualité et une même durée, vous empruntez davantage qu’au début de l’année et votre crédit vous coûte moins cher. Aujourd'hui, une échéance de 1 000 € à 3,30 % sur vingt ans vous permet d'obtenir un capital de 175 520 € et vous payez 64 480 € d'intérêts. En janvier dernier, avec un taux à 3,55 %, vous auriez emprunté 171 664 € et les intérêts auraient grimpé à 68 336 €. Autre option : vous pouvez réduire votre échéance de prêt à montant emprunté équivalent. De quoi rester plus facilement en dessous des 33 % de capacité d’endettement (votre mensualité ne doit pas dépasser le tiers de vos revenus). Pour bien mesurer l’impact de la baisse des taux sur votre projet, reportez-vous à nos calculettes crédit.

Comment profiter de la baisse des taux ? Ce n’est pas parce que les taux sont bas que les banques prêtent les yeux fermés. En clair : soignez votre profil d’emprunteur. Vos comptes ne doivent pas être à découvert. Vous devez respecter la règle des 33 % de capacité d’endettement. « L’apport personnel est important mais pas capital », signale Ulrich Maurel, président du courtier Immoprêt. « Certaines banques peuvent financer l’intégralité du projet mais uniquement si l’emprunteur montre qu’il a une capacité d’épargne. Le saut de charges doit rester raisonnable : si aujourd’hui l’acquéreur paie 600 € par mois de loyers et que la mensualité du prêt s’établit à 1 200 €, le crédit sera refusé. » Surtout, faites jouer la concurrence entre les banques pour choisir l’offre la plus performante. Les meilleurs dossiers peuvent obtenir de gros rabais. D’après le courtier Meilleurtaux.com, les profils les plus favorables peuvent emprunter à 2,82 % sur vingt ans !

Faut-il se focaliser sur le taux d’intérêt ? Un bon taux, c’est bien. Un bon crédit, c’est encore mieux. Choisissez une formule qui s’adapte à l’évolution de votre situation. « Avec des mensualités modulables ou reportables, l’emprunteur peut baisser son échéance mensuelle pendant quelques mois, ou encore en reporter certaines en fin de crédit, ce qui lui permet de faire face à ses remboursements en cas de difficultés financières », observe Joël Boumendil, P-DG du courtier ACE. Attention également à l’assurance décès-invalidité. Elle compte en moyenne pour 0,30 % du capital emprunté. En la souscrivant chez un autre assureur que celui de la banque prêteuse (délégation d’assurance), vous pouvez diviser ce tarif par deux. N’oubliez pas la prise de garantie sur le logement, sachant que le coût d’une hypothèque n’est pas le même que celui d’une caution.

Les taux vont-ils remonter ? Ils devraient a priori rester à des niveaux très bas probablement jusqu’à l’automne prochain. « Même en cas de remontée de l’OAT, les banques – qui disposent actuellement de liquidités très importantes – pourraient laisser leurs taux inchangés ou les augmenter graduellement pour soutenir leur conquête de clientèle », prévoit Ari Bitton, directeur général d’AB Courtage. A plus long terme, « tous les observateurs du marché s’attendent à une remontée des taux dans les prochains mois, notamment en raison de la politique monétaire mise en œuvre par la FED (banque fédérale des USA), politique qui ne manquera pas de rejaillir sur les marchés financiers européens », estime-t-on chez Cafpi.