Crédit immobilier : profiter de la baisse des taux en octobre 2014

Record battu ! En septembre 2014, le taux moyen des crédits immobiliers toutes durées confondues est tombé à 2,59 %, contre 2,68 % en août selon une étude de l'Observatoire du financement CSA/Crédit Logement. Mais septembre, c'est déjà du passé. Que se passe-t-il en octobre pour les emprunteurs ? Les conditions de crédit sont-elles toujours aussi bonnes ? Le pouvoir d'achat immobilier remonte-t-il ? Faut-il renégocier un prêt conclu il y a quelques années ? Et ces fameux taux d'intérêt, vont-ils finir par remonter ?

Les taux sont-ils toujours aussi bas en octobre 2014 ?

Oui. Le record à la baisse de septembre a toutes les chances d'être battu ce mois-ci. « 37 % des barèmes des banques reçus en octobre 2014 sont orientés à la baisse, les autres restant stables », observe Hervé Hatt, président du courtier Meilleurtaux.com.

Au 6 octobre, le taux moyen sur vingt ans s'établit à 2,70 %, contre 3,40 % en septembre 2013. Le quinze ans est logé à même enseigne. Il vaut aujourd'hui 2,44 %, alors qu'il montait à 3,05 % il y a un an. Quant au vingt-cinq ans, il a perdu 0,70 % en une douzaine de mois, pour tomber à 3,04 % en moyenne au 6 octobre (chiffres : Meilleurtaux.com).

Les banques ont-elles durci leurs conditions ?

Non. Tous les courtiers confirment un assouplissement. « Trouver des prêts sur plus de 25 ans ou sans apport est moins difficile », signale Estelle Laurent, responsable de la communication du courtier Crédixia. « Certains profils autrefois délaissés, comme les intérimaires, ne sont plus « interdits de crédit », s'ils rassurent la banque sur la régularité de leurs revenus et leur capacité à épargner. »

Pour le reste, l'obtention d'un prêt dépend du respect des critères traditionnels des banques. Ceux qui comptent le plus ? « La mensualité ne peut pas dépasser 33 % des revenus net de l'emprunteur, la situation professionnelle doit être stable et un apport personnel de 10 % est exigé dans neuf cas sur dix », répond Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com. Bref, tout le monde peut emprunter à condition de rester dans les clous des critères des banques.

Peut-on obtenir des taux encore plus bas ?

Oui. Comme nous l'avons dit ces dernières semaines, les dossiers les plus solides (présence d'apport personnel, gestion des comptes bancaires irréprochable, respect de la capacité d'endettement, etc.) peuvent faire mieux. Dans un communiqué du 6 octobre, le courtier Cafpi signale que le vingt ans démarre à 2,15 % pour les profils les plus favorables.

Certains emprunteurs sont privilégiés, comme les jeunes appelés à faire carrière. « Des banques leur accordent, en plus de leur prêt classique, des lignes de crédit de 10 000 ou 15 000 € sans intérêts à payer pour compléter leur financement », note Hervé Hatt. Autre clientèle choyée : les 35/40 ans CSP+. « Les banques se livrent à une forte concurrence pour capter cette clientèle à haut potentiel », note Jérôme Robin, président du courtier Vousfinancer.com.

Le pouvoir d'achat immobilier remonte-t-il ?

Forcément. Si les taux baissent, les moyens des acquéreurs augmentent. Selon Meilleurtaux.com, la moyenne, pour les crédits sur vingt ans, passe de 3,50 à 2,70 % entre octobre 2013 et octobre 2014. Il y a un an, une mensualité de 1 000 € permettait d'emprunter 172 426 € toujours sur vingt ans. Aujourd'hui, avec la même échéance, le crédit monte à 185 288 €.

Autre façon de voir les choses : l'emprunt immobilier d'aujourd'hui est moins cher que celui d'hier. Pour un crédit de 200 000 € sur vingt ans conclu en octobre 2014, on rembourse 1 079 € par mois et on paye 59 056 € d'intérêts. En octobre 2013, la mensualité s'élevait à 1 160 € et les intérêts à 78 380 €. A cet argent bon marché s'ajoute le recul des prix de l'immobilier (1,1 % sur un an selon une note de l'Insee du 9 octobre 2014).

Peut-on encore renégocier son crédit ?

Absolument. « Le niveau actuel des taux est tel que la plupart des crédits des années antérieures sont désormais concernés, y compris ceux qui ont déjà été négociés à des conditions très basses », martèle Maël Bernier. Juste un exemple : si vous avez emprunté en octobre 2013 à 3,50 % sur vingt ans, vous remboursez 1 160 € par mois. Vous renégociez aujourd'hui un taux à 2,44 % ? Votre échéance descend à 1 156 €, mais vous raccourcissez la durée de 11 mois et vous économisez 13 521 € d'intérêts.

A priori, pour que l'opération soit rentable, il faut que l'écart de taux soit supérieur à 0,7 %, que le crédit soit dans la première moitié de sa durée et il faut conserver le bien quelques années pour amortir les frais de renégociation. Des prêts souscrits à 4,50 % en 2007 ou à 5,30 % à l'automne 2008 sont intéressants à renégocier même si une bonne partie de leurs intérêts a déjà été remboursée. Pour savoir si le jeu en vaut la chandelle, n'hésitez pas à faire faire des simulations par les banques ou les courtiers.

Le marché immobilier est-il relancé ?

Plus ou moins. Les taux d'intérêt dévissent depuis une douzaine de mois. Or, dans le même temps, 735 000 logements anciens ont changé de main, une hausse de 9,2 % sur un an selon le dernier indice notaires-Insee. Comme nous le soulignions il y a quelques semaines, le score actuel est loin d'égaler celui des belles années (2006, 2007 ou encore 2011 ont dépassé les 800 000 transactions). Mais il fait oublier la catastrophe de 2009 (575 000 ventes). Bref, ça va mieux. Mais ce n'est pas l'euphorie.

La conjonction chute des taux et léger recul des prix remotive les Français. Dans son communiqué du 6 octobre, Cafpi évoque un « début de retour de la confiance ». Et de rappeler que selon la Banque de France, les encours de crédit immobilier ont augmenté de 3 % sur un an à fin août, pour atteindre 828 milliards d'euros. « Le marché immobilier est plus dynamique depuis la rentrée », note pour sa part Alain Todini, président de Crédixia. Meilleurtaux.com, qui vient de lancer un nouvel outil cartographique mesurant l'envie d'acheter, observe une progression de la demande qui varie de 5,5 % sur un an à Montpellier à 24 % à Bordeaux. Les prémisses d'une reprise ?

Les taux vont il augmenter ?

Pas pour le moment. « Nous n'anticipons pas de remontée à moyen terme estime Maël Bernier toutes les conditions sont réunies pour que les taux restent bas. » Avec des liquidités abondantes sur les marchés et des indices financiers (taux directeur de la BCE, Obligation assimilable du Trésor à 10 ans, etc.) à leur niveau plancher « les banques ont les moyens de proposer des prêts à des tarifs exceptionnels tout en gardant de bonnes marges », indique Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier Cafpi.

A ces facteurs favorables s'ajoute le comportement des banques. « La majorité d'entre elles n'a pas encore atteint ses objectifs commerciaux en termes de volume de crédits immobiliers comme de nouveaux clients », note Hervé Hatt. Elles vont donc continuer à pratiquer des taux de crédit immobilier très bas pour développer leur portefeuille de clientèle et leur chiffre d'affaires. De quoi anticiper de prochaines baisses pour novembre et décembre 2014 ?