Crédit immobilier : nouvelles baisses de taux en mars 2016 ?

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11 Mars 2016 - Taux zéro et même négatifs, rachats d'actifs : la Banque centrale européenne (BCE) sort la grosse artillerie pour relancer la croissance. Une décision qui pourrait faire baisser les taux des crédits immobiliers. Jusqu'où ?

La banque centrale européenne (BCE) utilise un remède de cheval pour requinquer une croissance souffreteuse. Elle fait passer sa politique de rachat d’actifs de 60 à 80 milliards d’euros par mois. Son taux directeur est abaissé à 0 contre 0,05% auparavant. Son taux de dépôt est de plus en plus négatif : il perd 0,05% pour tomber à - 0,40%. « Le message de la BCE est très clair : banquiers, prêtez, prêtez, cela ne vous coûte plus rien, donc foncez, nous avons besoin de vous pour soutenir l’activité dans la zone euro », explique Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux.com.

Crédit moins cher. La potion magique de la BCE va-t-elle encore faire reculer des taux immobiliers qui viennent de battre leurs records historiques à la baisse de mai 2015 ? « Les banques doivent garder une certaine marge sur leurs crédits à l’habitat », répond Sandrine Allonier, directrice des relations banques chez le courtier Vousfinancer.com. « Les taux immobiliers peuvent donc encore baisser, mais le mouvement sera sans doute de faible ampleur. » Le taux moyen sur vingt ans, par exemple, pourrait passer en dessous de 2% alors qu’il s’établit actuellement à 2,15%.

Nouveaux records... Un argument milite pour un recul un peu plus important. « Les banques se sont fixé des objectifs commerciaux élevés pour 2016 », explique Sylvain Lefèvre, qui dirige La Centrale de Financement. « Elles se livrent à une vive concurrence sur les taux immobiliers pour séduire de nouveaux clients. » La baisse des taux de la BCE leur donne les moyens d’appliquer cette politique commerciale agressive à moindres frais. Résultat : dans les prochaines semaines, le taux moyen sur vingt ans pourrait descendre à 1,80%, les meilleurs dossiers pouvant décrocher du 1,20%.

… ou retour de la stabilité ?A contrario, la baisse des taux immobiliers pourrait s’avérer plus modeste que prévu. « Les banques proposent des formules d’épargne avec un certain rendement, mais avec les décisions de la BCE, elles auront plus de mal à tenir leurs engagements auprès des particuliers », analyse Sandrine Allonier. « Elles pourraient donc être tentées de conserver un peu de marge sur leurs crédits immobiliers pour préserver leur équilibre financier. » L’occasion de souligner qu’avec la chute des taux de la BCE, le rendement de l’épargne devrait encore baisser.

Les taux immobiliers au 10 mars 2016

  Moyenne Minimum Maximum
 10 ans  1,70 %  1,00 %  2,55%
 15 ans  1,90 %  1,35 %  2,75 %
 20 ans  2,15 %  1,51 %  3,10 %
 25 ans  2,40 %  1,76 %  3,45 %

 Source : Empruntis.com. Taux fixes hors assurances, frais annexes et garanties

Les vrais taux immobiliers. Attention toutefois. Les taux mentionnés dans cet article s’entendent bruts, sans tenir compte des assurances, des frais annexes et des garanties. Or l’assurance décès-invalidité coûte en moyenne 0,20 à 0,30% du montant emprunté. Un taux à 1,20% sur vingt ans passerait alors à 1,40 ou 1,50%. A ces montants, il faut ajouter l’hypothèque ou la caution qui garantissent le crédit immobilier. Pour la première, il faut compter dans les 1,5% du montant emprunté, la seconde évoluant plutôt aux alentours de 1%. Contrairement à ce que laissent penser certains articles récemment parus, emprunter à 1% sur quinze ou vingt ans est donc impossible.

L’impact des prix. Enfin, en matière d’achat immobilier, il ne faut pas oublier que le taux ne fait pas tout. Les acquéreurs doivent aussi tenir compte du prix des logements. Avec la reprise des ventes, il repart à la hausse (voir notre article). Dans l’ancien, le mètre carré progresse de 0,5% au quatrième trimestre 2015 selon le dernier indice notaires-Insee. Dans le neuf, la dernière édition de l’Observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) constate une augmentation de 0,8% du mètre carré sur un an. Bref, de nouvelles baisses de taux, forcément minimes, pourraient bien être mangées par un retour de la hausse des prix