Crédit immobilier : les taux sous très haute surveillance

Les taux immobiliers ? Ils sont surveillés comme le lait sur le feu ! Et pour cause : après une dégringolade de près de 1,20 % entre octobre 2013 et juin 2015, ils sont repartis à la hausse cet été. A fin août 2015, la moyenne toutes durées confondues s’établit à 2,17 % contre 2,06 % en juillet et 1,99 % en juin selon une étude de l’Observatoire du financement CSA/Crédit Logement du 3 septembre. Mais les chiffres de cet organisme concernent les dossiers déjà signés. Du coup, en cette rentrée qui marque le point de départ du deuxième temps fort immobilier de l’année, les emprunteurs se demandent à quelle sauce les banques vont les manger.

Où en sont vraiment les taux ? Nous les scrutons tous les jours. Nos observations ? Ils perdent un tout petit peu de terrain. Le courtier In&Fi Crédits observe une baisse de 0,06 % entre août et septembre dans une note parue le 9 de ce dernier mois. Les moyennes (taux fixes hors assurances et frais annexes) s’établissent à 2,35 % sur quinze ans (stable), à 2,65 % sur vingt ans (baisse de 0,05 %) et à 2,95 % sur vingt-cinq ans (baisse de 0,05 %) selon le baromètre d’Empruntis.com du 9 septembre 2015. « Les taux affichent des niveaux très attractifs, ce qui permet de financer les projets immobiliers dans d’excellentes conditions », commente Cécile Roquelaure, directrice de la communication de ce courtier en crédits. En septembre 2014, le quinze ans fixe moyen s’établissait à 2,70 %, le vingt ans à 2,95 % d’après la même source.

Crédit : les taux restent bon marché

Quel impact pour l’achat immobilier ? « Entre la période où les taux étaient les plus bas et aujourd’hui, pour un emprunt de 200 000 € sur vingt ans, la mensualité augmente de 26 €, passant de 1 033 à 1 059 €, pour un coût total sur toute la durée de remboursement qui grimpe de 6 000 € », calcule Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux.com. En clair : la hausse de cet été est quasiment indolore. Sauf pour les acquéreurs modestes. Mais ces derniers réagissent : plutôt que d’augmenter leur mensualité, ce qui pénalise leur capacité d’endettement, ils allongent la durée de remboursement. Du coup, leur échéance mensuelle reste cantonnée en dessous du tiers de leurs revenus, ce qui leur permet d’emprunter. D’après Crédit Logement, la part des crédits sur 25 à 30 ans s’élève à 20,3 % de la production à fin août 2015, contre 17,4 % en mars.

Les taux vont-ils augmenter ? Pour le savoir, il faut ausculter certains indicateurs économiques. A commencer par les obligations françaises à dix ans, l’un des mètres étalons du crédit immobilier. Entre le 1er et le 8 septembre, elles sont passées de 1,13 à 1,02 %. Le climat est donc à la détente. Autre indicateur : la politique de la Banque centrale européenne (BCE). Cette dernière laisse ses taux directeurs au plus bas, garantissant aux établissements prêteurs des ressources financières à bas coût. Un argument qui milite pour la stabilité. De leur côté, les banques se livrent à une vive concurrence. « Pour elles, septembre est un mois clé pour conquérir de nouveaux clients par le biais de taux attractifs », signale Sandrine Allonier, responsable des relations banques chez le courtier Vousfinancer.com. C’est justement ce qui explique le très léger recul de début septembre. Quant à l’avenir, il s’annonce plutôt bien. Tous les observateurs estiment que les taux devraient garder leurs niveaux actuels pendant l’automne 2015.

Immobilier : les banques cherchent les bons clients

Qui peut emprunter aujourd’hui ? Pour les taux, les feux sont au vert. Ils passent à l’orange lorsque l’on examine la politique commerciale des banques. « Elles sont sélectives » admet Joël Boumendil, le patron du courtier ACE Crédits. « Elles privilégient les dossiers avec de l’apport personnel pour payer les frais de notaire, un CDI depuis plus d’un an, des revenus stables, un taux d’endettement raisonnable et un comportement bancaire rassurant. » Les bons profils sont très recherchés. « Certaines banques mettent en place des barèmes spécifiques ou des décotes particulières pour les CSP+ » indique Cécile Roquelaure. « Mais cela ne signifie pas pour autant que les primo-accédants sans apport ne trouvent plus de financement. » Ainsi, les prêts à 110 % (ils couvrent l’intégralité du projet plus les frais) existent toujours même s’ils sont plus difficiles à obtenir. En revanche, les emprunts sur trente ans et plus sont en voie de disparition (0,5 % du marché selon Crédit Logement).

Comment réussir son crédit ? La priorité : présenter un dossier solide. Pour le monter, mieux vaut consulter un courtier. « C’est gratuit, confidentiel car il est tenu au secret professionnel et c’est efficace car il connaît les critères des banques » explique Pascal Beuvelet, président d’In&Fi Crédits. Un piège : se focaliser sur le taux. Un crédit s’envisage dans sa globalité, en prenant aussi en compte l’assurance et les souplesses de remboursement (mensualités modulables et reportables). Le bon plan : choisir l’option transfert de prêt. Elle permet d’acheter un logement dans le futur en profitant des taux d’intérêt actuels. Côté assurance, on choisira un contrat proposé par un autre assureur que celui de la banque. « Cette délégation d’assurance permet de diviser la facture par deux voire par trois » estime Estelle Laurent, porte-parole du courtier Crédixia. Dernier indicateur à surveiller de près : les temps de réponse des banques. Or aujourd’hui, ils s’allongent. Les emprunteurs ont donc intérêt à mentionner des délais d’obtention des prêts plus longs dans les compromis de vente.