Crédit immobilier : la baisse des taux est terminée !

Les taux immobiliers sont décidément imprévisibles. Mi-mai, un indice financier (un seul) augmente et une banque (une seule) relève ses tarifs de 0,10 % pour de strictes raisons de politique commerciale. Il n'en faut pas plus pour qu'articles et autres avis d'expert annoncent un retournement de tendance, une franche envolée voire la fin du monde.

Début juin, le verdict tombe : les taux ont baissé ! La moyenne toutes durées confondues est descendue à 2,01 %, contre 2,03 % à fin avril selon la dernière étude de l'Observatoire du financement CSA/Crédit Logement. Ce plongeon de plus de 1 % en dix-huit mois « équivaut à une baisse des prix de 10 % tant sur le marché du neuf que sur celui de l'ancien » s'exclame l'Observatoire.

Aujourd'hui, où en sont vraiment les taux immobiliers ?

« Début juin 2015, quatre banques ont relevé leurs barèmes, des hausses qui varient de 0,10 à 0,25 % », signale Ludovic Huzieux, directeur associé d'Artemis Courtage. « Ces progressions très limitées n'empêchent pas le crédit immobilier de rester bon marché », s'empresse-t-il de préciser.

Les chiffres le montrent. « Au 3 juin 2015, les taux fixes moyens hors assurances s'établissent à 2,05 % sur 15 ans, 2,35 % sur vingt ans ou encore 3 % sur vingt-cinq ans », constate Cécile Roquelaure, directrice de la communication du courtier Empruntis.com. Un recul de près de 0,80 % par rapport à juin 2014 !

Si certaines banques remontent leurs tarifs, la stabilité reste de mise pour les autres. « Les quelques frémissements observés début juin ramènent les taux à leur niveau de fin mars/début avril 2015 », note Ludovic Huzieux.

La hausse du crédit va-t-elle se généraliser ?

« La fixation des taux immobiliers dépend essentiellement de la Banque centrale européenne (BCE) », explique Pascal Beuvelet, président du courtier In&Fi Crédits. « Elle conservera sa politique accommodante faite de liquidités abondantes et bon marché tant que l'inflation restera inférieure à 2 %. » Du coup, les banques peuvent continuer à prêter dans de bonnes conditions.

Pourquoi ce coup de chaud de début juin ? « La récente hausse de l'Obligation assimilable du Trésor à dix ans, l'OAT 10 ans, a quand même un impact indirect sur le coût du crédit immobilier », répond Cécile Roquelaure. Et d'évoquer une autre raison : « certaines banques ont atteint leurs objectifs commerciaux. Moins pressées de conquérir de nouveaux clients, elles remontent leurs barèmes pour reconstituer leurs marges ».

Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier Cafpi, ajoute que « des établissements augmentent leurs tarifs pour réguler une demande trop importante, ce qui leur laisse le temps de digérer les nombreux dossiers déposés ce printemps ». De mars à mai 2015, le nombre de prêts accordés grimpe de 27,9 % par rapport à la même période de 2014 selon Crédit Logement. De quoi engorger des banques qui n'ont pas les moyens matériels de gérer rapidement ce succès !

Les banques ne prêtent-elles qu'aux riches ?

Toujours pour réguler la demande, certains établissements financiers donnent la priorité aux bons dossiers et aux emprunteurs à fort potentiel en leur accordant des tarifs exceptionnels. « Sur 20 ans, le taux le plus bas a encore baissé en juin, pour descendre à 1,69 % contre 1,70 % le mois dernier », signale Philippe Taboret.

Les profils plus classiques sont-ils pour autant écartés du crédit immobilier ? « Les banques n'ont pas cessé de prêter aux ménages à revenus moyens et elles leur accordent des conditions standard », rétorque Ludovic Huzieux. Sur vingt ans, ces emprunteurs décrochent des tarifs dans la moyenne, aux alentours de 2,30 à 2,40 % brut, ce qui reste très attractif.

« Même les ménages modestes qui achètent pour la première fois peuvent emprunter, ajoute Cécile Roquelaure. Ils comptent actuellement pour 8,37 % de nos clients sur les quatre premiers mois de 2015 contre 7,17 % en 2014, et leur âge moyen comme leurs revenus baissent, ce qui ne va pas dans le sens d'une restriction du crédit. »

Le vrai changement : les banques sont moins enclines à accorder de fortes décotes sur leurs barèmes officiels. Mais au bout du compte, ceux qui savent rassurer les prêteurs (revenus stables, minimum d'apport, comptes bien gérés, capacité d'endettement, etc.) n'auront guère de problèmes pour financer leur projet immobilier.

Quelles prévisions pour les taux d'ici fin 2015 ?

Que va-t-il se passer à la rentrée ? Pour Sandrine Allonier, responsable des relations banque chez le courtier Vousfinancer.com, « les taux pourraient remonter de 0,10 à 0,30 point d'ici à septembre mais ils resteraient bas, atteignant en moyenne 2,50 %-2,60 % sur vingt ans, un niveau encore très avantageux et bien inférieur à ce qu'on pouvait obtenir il y a un an ».

Toutefois, la concurrence bancaire va continuer à jouer. Si certains établissements sont en avance sur leurs objectifs commerciaux, d'autres ne les ont pas encore atteints. Ces retardataires pourront offrir des décotes aux emprunteurs qui présentent un bon dossier.

Bref, rien n'est perdu, qu'il s'agisse de financer un bien immobilier ou de renégocier un crédit déjà conclu, à condition de faire jouer la concurrence. Mais attention : « il faut bien comprendre que l'épisode exceptionnel de baisse des taux observé depuis dix-huit mois est derrière nous », avertit Cécile Roquelaure.