Crédit immobilier : comment les taux bas révolutionnent les offres de prêt ?

Depuis le début de l’année 2016, les taux ne cessent de baisser. Chaque mois un nouveau record est battu. En moyenne sur 15 ans, vous pourrez emprunter autour de 1,40% contre 2,30% en septembre 2015 ! Mais les meilleurs dossiers peuvent obtenir des taux de 0,90%.

De meilleures conditions de prêt. Cette tendance baissière est évidemment positive pour l’emprunteur qui malgré la hausse des prix de l’immobilier a vu sa capacité d’emprunt revu à la hausse. Un exemple ? En 2008 pour emprunter 200 000 €, il fallait avoir un revenu équivalent à 4 000 € par mois. Pour la même somme, en octobre 2016, vous avez besoin de gagner 2 900 € par mois. Mais cela a aussi des conséquences sur les banques et leurs offres de prêts.

Certaines formules de crédit disparaissent

La fin des taux révisables. Ces taux toujours plus bas ont ainsi rendu les prêts à taux révisables caduques. « Le niveau actuel des taux rend ces formules sans intérêt pour les emprunteurs », explique l’Observatoire du financement CSA/Crédit Logement. Logique : en période de taux bas, les révisables ne peuvent que remonter. Ce qui les rend aussi peu compétitifs que dangereux pour leurs souscripteurs.

La mort des taux mixtes. Ces financements immobiliers, qui associent une part fixe et une part révisable, connaissent le même sort que les révisables. Complexes et difficiles à comprendre pour le commun des mortels, ils permettaient de grappiller quelques dixièmes de point sur le taux d’intérêt à l’époque où le prix de l’argent était plus élevé. Mais avec la chute des taux, l’heure est à la simplicité, à l’efficacité… et à la disparition de ces financements alambiqués qui d’ailleurs n’ont jamais trouvé leur public.

Assurance et renégociation

Attention à l’assurance emprunteur. Mais en dehors des taux, les banques peuvent jouer sur l’assurance emprunteur pour être attractive. « Quand les taux étaient élevés, le coût de l’assurance emprunteur était minime sur le coût global du crédit. Ce n’est plus le cas aujourd’hui où selon les cas elle représentera jusqu’à 1/3 du coût du prêt », explique assure Maëlle Bernier, porte-parole de meilleurtaux.com. Depuis 2008, la loi Lagarde autorise les particuliers à refuser l’assurance groupe de leur banque et d’en choisir une autre offrant le même niveau de garantie. C’est un excellent moyen de faire baisser le taux de l’assurance. « Malheureusement, dans les faits, la délégation d’assurance reste relativement peu appliquée », déplore Maëlle Bernier. N’hésitez donc pas à vous renseigner surtout si vous avez un profil atypique.

Penser à renégocier. Enfin, même si les banques ont du mal à se différencier sur leurs nouvelles offres actuelles, les consommateurs peuvent par contre toujours bénéficier de la renégociation de crédit. Et pourquoi même ne pas « re-renégocier ». La baisse des taux actuelle est telle que même si vous avez déjà renégocié votre prêt, il y a un an, il peut être profitable pour vous de le refaire une seconde fois. Il faudra juste faire vos calculs.

De nouveaux crédits

Des banques plus agressives. Conséquence inattendue de la baisse des taux : les banques chassent les nouveaux clients. « Pour les attirer, elles sont disposées à leur accorder des rabais sur leurs taux immobiliers », explique Ludovic Huzieux, directeur associé d’Artemis Courtage. Rien de plus logique : la Banque centrale européenne (BCE) suit une politique de taux nul pour stimuler l’économie du Vieux Continent. Ce qui fait chuter les marges des établissements financiers. « En accordant des prêts immobiliers bon marché, les banques fidélisent les nouveaux clients pour longtemps », relève Cécile Roquelaure, directrice de la communication d’Empruntis.com. « Elles pourront par la suite leur vendre assurances, crédits à la consommation et autres placements. » De quoi reconstituer leurs marges !

Les jeunes emprunteurs privilégiés. Certaines banques poussent cette logique encore plus loin. « Elles cherchent à séduire de jeunes primo-accédants avec qui la relation bancaire sur le long terme reste à construire », note Sandrine Allonier, directrice des relations banques chez le courtier Vousfinancer.com. Elles leurs proposent des crédits sans apport qui couvrent la totalité du projet (prêts à 110%), les crédits sur 25 à 30 ans reviennent sur le marché. A capital emprunté équivalent, ils font baisser la mensualité, ce qui permet de respecter plus facilement la règle des 33% de capacité d’endettement. Mieux encore : « des banques accordent aux primo-accédants des crédits gratuits de 10 000 à 15 000 € qui viennent compléter leur financement », indique Cécile Roquelaure.