Crédit immobilier : comment les Français profitent des taux bas

Jamais les taux immobiliers n’ont été aussi bas ! Au troisième trimestre 2016, la moyenne toutes durées confondues est tombée à 1,46%, contre 2,23% il y a un an et 3,89% il y a cinq ans selon une étude de l’Observatoire du financement CSA/Crédit Logement du 10 novembre 2016. En octobre dernier, la baisse s’est poursuivie, la moyenne dégringolant à 1,33%. Un plongeon qui équivaut à une baisse des prix de plus de 7% sur un an et de 25% depuis 2011. « Par rapport au début des années 2000, le niveau des taux a été divisé par plus de quatre », ajoute l’étude.

Des crédits longs et moins chers. « La baisse des taux immobiliers a bénéficié à toutes les catégories de prêts », note l’Observatoire. Entre octobre 2015 et octobre 2016, le taux moyen passe de 2,09 à 1,19% pour les crédits sur quinze ans et de 2,83 à 1,67% pour les emprunts sur vingt-cinq ans. La durée de remboursement se stabilise à un niveau élevé : 210 mois en septembre 2016 contre 211 en septembre 2015 et 208 mois en octobre 2014. En fait, la durée varie entre 200 et 230 mois depuis la mi-2006.

Les jeunes en force. Selon l’Observatoire, les taux bas sur les durées longues montrent que les jeunes acquéreurs et les ménages modestes reviennent sur le marché. Logique : pour un même capital emprunté, ces formules font baisser la mensualité, ce qui permet de respecter plus facilement la règle des 33% de capacité d’endettement (l'un des critères essentiels d'octroi des prêts). La preuve ? Pour 150 000 € à 1,70% assurance incluse sur quinze ans, l’échéance s’établit à 945 €. Il faut gagner au moins 2 800 € net mensuels pour décrocher ce prêt. Pour le même montant mais à 2,20% assurance incluse sur vingt-cinq ans, la mensualité descend à 650 €. Ce prêt est accessible à un ménage qui perçoit 2 000 € par mois.

Des projets plus chers. L’étude de l'Observatoire CSA/Crédit Logement constate une progression du coût global des opérations de 3,7% sur les dix premiers mois de cette année. En moyenne, un crédit immobilier (capital et intérêts) représente quatre années de revenus en octobre 2016 contre 3,80 années un an auparavant. C’est l’un des niveaux les plus élevés depuis une quinzaine d’années. Il faut remonter à 2002 pour trouver un coût global inférieur à 3 années de revenus…

Primo-accession et hausse des prix. « L’évolution du coût des opérations est logique dans le contexte de développement de la primo-accession et de retour des ménages modestes », estime l’Observatoire. Les revenus de ces emprunteurs sont plus bas ; pour eux, le montant d’un projet représente davantage d’années de revenus. C’est encore plus vrai lorsque l’on sait que leur apport est moins important que celui des secundo-accédants ou des ménages aisés. Et puis ils souscrivent des prêts longue durée, dont les intérêts sont plus élevés. Dans notre exemple, le prêt sur quinze ans compte 21 100 € d’intérêts, celui sur vingt-cinq ans 45 000 € !

L’apport personnel ne baisse presque plus. Son montant, après avoir beaucoup reculé, commence à se stabiliser. Il perd 0,8% sur les dix premiers mois de 2016, alors qu’il avait plongé de 6,2% en 2015, par exemple. Depuis près de deux ans, les banques accordent plus facilement des prêts dits « à 100% », qui couvrent le prix du logement, l’apport finançant les frais de notaire. Des formules là encore bien adaptées aux jeunes et aux primo-accédants. Mais il semble bien que le système commence à trouver ses limites. Sans doute faut-il y voir un comportement mature des emprunteurs. Ils savent en effet que l’apport personnel, même minime, reste l’une des clés pour obtenir un bon crédit immobilier.